תמ”א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים – הושקה בשנת 2005 ומיד עוררה תקוות רבות לכך שזהו פיתרון יעיל וכדאי כלכלית שגם יגרום למבנים רבים בישראל להיות מחוזקים מפני הסכנה של רעידת אדמה, גם יתרון למצוקת הדיור, גם ישדרג מבנים ישנים וגם ישיג את כל אלו ללא השקעה ישירה של כסף ממשלתי.
אך התכנית סבלה מליקויים רבים ובפועל לא בוצעו פרויקטים בשטח, לכן לאורך השנים תמ”א 38 עברה שינויים רבים ותיקונים על מנת להתאימה למציאות, כאשר זה כולל היבטים שונים של חקיקה לעידוד תמ”א 38 – כיום המצב משופר משמעותית ויש הרבה יותר פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים.
הסיבות העיקריות שבעקבותיהן תמ”א לא הצליחה להמריא ולייצר פרויקטים בשנים הראשונות היו בעיקר היעדר כדאיות כלכלית ליזמים וסיבוכים בירוקרטיים בהליכי התכנון והבנייה.
תוספות ותיקונים לתמ”א
לתמ”א פורסמו שני תיקונים מרכזיים, כאשר כיום ביצוע פרויקטים – בעיקר באזור המרכז – הוא הרבה יותר משתלם כלכלית. ליזמים המקבלים את זכויות הבנייה המיוחדות מבעלי הדירות בבנייני הדירות הרלבנטיים יש כיום אפשרויות משופרות יותר.
בין האפשרויות: הוספת 2.5 קומות לבניין ובניית יותר דירות חדשות וכמו כן יש מודל (תמ”א 38/2) המאפשר פרויקט הדומה לפינוי בינוי – הריסת הבניין ובניית בניין חדש לחלוטין במקומו, תוך מתן פיתרון דיור זמני לדיירים וכמובן קבלת דירה חדשה בבניין החדש. כמו כן נעשו שינויים ברוב הדרוש לביצוע פרויקט בבניין.
כאן נסקור שינויי חקיקה לעידוד תמ”א 38 אשר חשוב להכיר ולקחת בחשבון – אלו שינויים המשפרים את הכדאיות של ביצוע פרויקט עבור כל הצדדים.
חוק מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין הוא החוק הגדול והמקיף הנוגע להיבטי מיסוי של עסקאות מקרקעין – נכסי נדל”ן בנויים, קרקעות, זכויות במקרקעין. החוק נוגע בעיקר להיבטים של תשלומי מיסים בעסקאות קנייה ומכירה של נכסי מקרקעין.
בכל הנוגע אל חקיקה לעידוד תמ”א 38 וחוק מיסוי מקרקעין, השינוי הרלבנטי הוא תיקון מספר 62 הכולל הוראת שעה, משנת 2008. שינוי החקיקה קובע כי יינתן פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה כאשר תמורת עסקת המכירה מקורה בזכויות הבנייה המיוחדות שבמסגרת תמ”א 38 – כך שמדובר על חיסכון בתשלום מס מצד הגורם המוכר (היזם המבצע פרויקט תמ”א 38 למשל) כאשר הוא מוכר את הדירות החדשות בפרויקט.
בנוסף, שינוי חקיקה זה כולל פטור ממס שבח וממס רכישה בהקשר לזכויות מקרקעין של רכוש משותף בבניין הזכאי לזכויות הבנייה המיוחדות של תמ”א 38.
חוק התכנון והבנייה
במסגרת
חוק התכנון והבנייה (תחת נושא “עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה”) – הוראת שעה משנת 2007 – נקבע כי לגבי פרויקטים של תמ”א 38 ועסקאות מקרקעין הקשורות לפרויקטים אלו תהיינה הנחות בתשלום היטל השבחה והנחות לגבי האגרה הרלבנטית למתן היתר (בהתאם לסעיף 145 של חוק התכנון והבנייה).
כך שמדובר מבחינת חקיקה לעידוד תמ”א 38 על הנחות בתשלומי היטלי השבחה ותשלומי אגרת היתר הבנייה – מה שהופך את הפרויקט כולו לכדאי יותר עבור היזם ובעל פחות עלויות נלוות.
תקנות תכנון ובנייה – פטור מהיטל השבחה לפרויקטים מחוץ לתל אביב
בניסיון לעודד ביצוע פרויקטים של תמ”א 38 מחוץ לאזור תל אביב, נעשו שינויי חקיקה לעידוד תמ”א 38 בהקשר לתקנות התכנון והבנייה. השינוי בתקנות, משנת 2008, מגדיר פטור (ולא הנחה כפי שהיה בסעיף הקודם) מתשלום היטל השבחה לפרויקטים המוגשים לאישור וביצוע בתחומי כל הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה למעט הוועדה המחוזית של תל אביב. כיום, הפטור הזה מיושם בתחומי הוועדות המחוזיות של מחוז צפון, דרום ובאזורים ברמת סיכון גבוהה לרעידת אדמה.
