מתגוררים באזור המיועד להתחדשות עירונית בעיר כפר סבא? המאמר הבא נכתב במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נביא את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות התנהלותו של פרויקט פינוי בינוי בכל רחבי העיר. דיירים רבים לא מכירים את שלבי התנהלות הפרויקט וחותמים ליזם הראשון שדופק על דלת ביתם. אם גם באזור המגורים שלכם מקדמים פרויקט פינוי בינוי, כדאי שתפנו את הדקות הקרובות לקריאת השונות הבאות. הן יעשירו אתכם בידע חיוני שיבטיח לכם בחירות נכונות והיכרות עם כל השלבים שתידרשו לעבור עד לרגע המיוחל בו תקבלו את המפתח לדירתכם החדשה.
אז מהן הנקודות הכלולות במאמר שלפניכם?
- היכרות עם הפרויקט הגדול ביותר של תוכנית התחדשות עירונית – פינוי בינוי.
- היכרות עם כל השלבים שתידרשו לעבור מרגע תחילתו של הפרויקט ועד לקבלת המפתח.
- טיפים מעשיים שיעזרו לכם לבחור נכון את חברת הבנייה המקצועית ביותר להשלמת כל עבודות הבנייה.
- היכרות עם מדיניותה של עיריית כפר סבא בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ופינוי בינוי בפרט.
- היכרות עם השכונות שצפויות ליהנות מפרוייקטים של פינוי בינוי בשנים הקרובות.
מתכוננים לפרויקט פינוי בינוי באזור המגורים שלכם? בשורות הבאות תקבלו את כל התשובות לשאלות השכיחות ביותר הקשורות לכל שלבי ההליך. אנשים רבים מתחילים את הפרויקטים השונים להתחדשות עירונית ללא היכרות עם השלבים המרכזיים בכל פרויקט, התמורה שצפויה להתקבל לאחר תום הפרויקט, טיפים חשובים לבחירת חברת בנייה מקצועית ועוד. אז אם גם אתם רוצים לדעת יותר על הפרויקט שצפוי להתחיל באזור המגורים שלכם בשנים הקרובות, קיימת חשיבות רבה להמשיך לקרוא את השורו הבאות.
לפני שנכיר מקרוב את כל שלבי פרויקט פינוי בינוי כפר סבא, חשוב שתכירו את ההבדלים בין הפרויקטים השונים של תוכנית התחדשות עירונית.
מהם ההבדלים המשמעותיים ביותר בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי?
| תמ"א 38 |
פינוי בינוי |
|---|---|
| פרויקט תמ"א 38 כולל שיקום וחיזוק בניינים ישנים – ללא הריסה ובנייה מחדש! |
פרויקט פינוי בינוי כולל הריסת מתחם בניינים ישנים לטובת בניית מגדלי מגורים חדשים. |
| במהלך כל שלבי הפרויקט דיירי הבניין ממשיכים להתגורר בדירתם. |
במהלך כל שלבי הפרויקט הדייירם אינם מתגוררים בדירתם המקורית – מקבלים דמי שכירות חודשיים מחברת הבנייה. |
| במסגרת הפרויקט מוסיפים לבניין מספר מצומצם של יחידות דיור חדשות (יחידות בודדות). | במסגרת הפרויקט מוסיפים מאות יחידות דיור חדשות – גובה הבניינים החדשים גבוה פי 3 לכל הפחות מגובהם של הבניינים הישנים. |
מהי התמורה המתקבלת בפרויקטים של פינוי בינוי כפר סבא?
בכלל התוכניות במסגרת ההתחדשות העירונית, דיירי הבניין המקורי מקבלים תמורה הכוללת הגדלה של שטח הדירה, מה שמשביח את ערך הנכס עשרת מונים. בפרויקטים של פינוי בינוי כפר סבא דיירי הבניינים המקוריים יקבלו דירות חדשות וגדולות מדירתם המקורית. הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה המקורית בכ 12 עד 25 מטרים רבועיים והיא תכלול מרפסת שמש, חדר ממ"ד, חניה צמודה ולעיתים גם מחסן. כלל התוספות הללו משביחות את ערך הנכס בעשרות אחוזים. חוששים מתשלומי מס שבח גבוהים בעקבות ההשבחה? המשיכו לפסקה הבאה.האם דיירי הבניינים המקוריים מתחייבים בתשלומי מס שבח בגין עליית ערך דירתם?
התשובה היא לא. התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית נועדה בכדי להבטיח את יציבותם של בניינים ישנים בעת רעידות אדמה. כל בניין שקיבל את אישורי הבנייה שלו לפני שנת 1980, אינו כולל תקן חשוב לבטיחות בפני רעידות אדמה. מעבר לכך, פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים לנצל בצורה מיטבית את הקרקע ולהגדיל באופן ניכר את כמות יחידות הדיור בשטח. כלל היתרונות הללו ועוד רבים נוספים גרמו למדינה לרצות לקדם פרויקטים רבים במהירות רבה. איך עושים את זה? מעניקים הטבות שונות, ביניהן הטבת תשלומי מס שבח. דיירי הבניינים המקוריים יהיו פטורים מתשלומי מס שבח, למרות שערך דירתם עולה בעשרות אחוזים. כעת, חשוב לעבור להיכרות עם כל השלבים המשמעותיים ביותר בפרויקט.מהם השלבים שאתם חייבים להכיר במסגרת תוכנית פינוי בינוי כפר סבא?
ישנם עשרה שלבים מרכזיים שאתם חייבים להכיר, והם:- הכרה של משרד הבינוי והשיכון באזור המגורים שלכם כאזור ייעודי לפרויקט התחדשות עירונית – הרשות המקומית או היזם הנמרץ יגיעו למשרד ויבקשו לבחון את האפשרות.
- הכנת תוכנית בניין עיר חדשה – לאחר אישור של משרד הבינוי והשיכון, הרשות המקומית או היזם הנמרץ יכינו תב"ע חדשה הכוללת את כל השינויים שיחולו בעקבות הפרויקט.
- אישור התב"ע החדשה – תוכנית בניין עיר חדשה חייבת להיעשות בצורה מקצועית ולקבל את אישורן של ועדות תכנון ובניה. לאחר קבלת אישור של הועדה המקומית, עוברים לועדה האזורית שתיתן את אישורה. רק לאחר אישור שתי הוועדות, ניתן לעבור לשלב הבא.
- הודעה לדיירים – לאחר אישור תוכנית התב"ע החדשה, היזם או נציג הדיירים חייב להודיע לכל דיירי המתחם על מצב הפרויקט. ברוב המקרים שלב זה פשוט ומהיר למדי, אך ישנם מצבים הם בעלי הדירות אינם נמצאים בישראל וקשה להשיג אותם. ברוב המקרים שלב זה אורך מספר ימים עד שבועות בודדים.
- בחירת חברת בנייה מקצועית – שלב זה נחשב לאחד השלבים החשובים ביותר בפרויקט כולו. בהמשך המאמר נגע בטיפים מעשיים לבחירה נכונה של חברת בנייה מקצועית. אך חשוב להדגיש כי לא כל חברת בנייה תדע להשלים עבורכם את כל שלבי הפרויקט במהירות וביעילות מרבית. בחירה נכונה תבטיח לכם פרויקט מהיר ומדוייק בעוד שבחירה שאינה נכונה עלולה לגרור בעיות ועיכובים רבים. אל תתפשרו על אנשי המקצוע שלכם!
- ניהול משא ומתן עם הדיירים – לאחר בחירה של חברת הבנייה, היא תערוך משא ומתן עם הדיירים במטרה לערוך חוזה ייעודי לכל דייר. בשלב זה כל דייר יחתום על חוזה ייעודי המפרט את התמורה המגיעה לו, תאריך מסירה ועוד לא מעט פרטים חיוניים אודות הפרויקט. שלב זה נחשב לשלב סבוך וארוך מהסיבה הפשוטה שמרבית הדיירים מנסים למקסם את התמורה המגיעה להם.
- פינוי דיירי המתחם מדירותיהם – מיד לאחר החתימה על החוזים הדיירים יחלו לפנות את דירותיהם בהסכמה. זכרו, בחוזה הקבלן התחייב על תאריך מסירה וכל עיכוב עלול לגרום לו לשלם קנסות מיותרים, לכן לא הרבה לאחר חתימת החוזה הדיירים יחלו לפנות את הדירות.
- קבלת אישור הריסה למתחם – לאחר פינוי כלל הדיירים חברת הבנייה תקבל את האישור המיוחל – אישור הריסה של המתחם.
- הריסה, פינוי והכנת תשתיות – בשלב זה חברת הבנייה שלכם תהרוס את המבנים, תפנה את הפסולת ותכין את התשתיות לבניית מגדלי מגורים רבי קומות.
- בשלב האחרון, כל שנותר זה לבנות את הבניינים החדשים ולאכלס אותם בדיירים חדשים וישנים גם יחד.
איך בוחרים נכון חברת בנייה מקצועית לפרויקטים של פינוי בינוי?
בעזרת שלושה שלבי פשוטים:- היכרות עם כמה שיותר חברות בנייה מובילות – היכרות עם מספר חברות בנייה שונות תאפשר לכם לבחור את החברה הטובה ביותר מבין החברות כולן על ידי שלבי סינון והשוואה.
- קריאת כמה שיותר מידע אודות החברות השונות – חשוב לקרוא כמה שיותר מידע ברשת אודות החברות ברשימה שלכם. קראו חוות דעת רבות מלקוחות המתגוררים בדירות שנבנו על ידי החברה. יש יתרון גדול לביקור פיזי בפרויקטים שונים של החברות השונות.
- וודאו שהחברה כוללת ניסיון בפרויקטים של פינוי בינוי כפר סבא – חברת בנייה מקצועית ככל שתהיה, ללא ניסיון עם פינוי בינוי, עלולה להיתקל בקשיים ובעיכובים רבים. לעומת זאת, חברה מקצועית המכירה היטב את כל השלבים שהיא צריכה לעבור.
האם הדיירים שמפנים את דירתם למהלך שנות הבנייה צריכים לשלם דמי שכירות עבור מגורים בדירתם הזמנית?
לא, חברת הבנייה משלמת לכלל דיירי המתחם דמי שכירות חודשיים בהתאמה לנתוני דירתם המקורית לאורך כל תקופת הבנייה. במילים אחרות, אתם לא נדרשים לשלם שכירות כלל.מהי מדיניותה של עיריית כפר סבא בכל הקשור לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית?
עד לפני כשנה, לא קודמו פרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי העיר. בינואר 2022 החל הפרויקט הראשון בעיר במתחם סוקולוב. פרויקט מתחם סוקולוב מדובר בפרויקט הראשון בעיר שכולל לא פחות מ 5 בניינים המונים 134 יחידות דיור. הפרויקט יגרור הריסה של 4 בניינים הכוללים 44 יחידות דיור בלבד. במסגרת הפרויקט יתווספו כ 90 יחידות דיור חדשות. מרגע קידומו של הפרויקט הראשון, הרשות המקומית החליטה לשנות את המגמה ולקדם עוד פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית. בין כלל המתחמים הכלולים בתוכנית החדשות ניתן למנות את:- פינוי בינוי יוספטל.
- פינוי בינוי תקומה.
- פינוי בינוי מתחם ששת הימים.
- ש.א.ג (ולול) בניה ופיתוח בע"מ.
- קרסו מבנים.
- כרם שרון יזמים.
מעבר לפרויקטים של פינוי בינוי – העיר כפר סבא כוללת עוד פרטים רבים שכדאי שתכירו
לאחר שנגענו בכל הדגשים החשובים ביותר אודות פרויקטים של פינוי בינוי בעיר, קיימת חשיבות רבה לגעת בעוד מספר דגשים חשובים אודות העיר עצמה. בשורות הבאות נרחיב מעט עם מגוון נתונים בסיסיים אך חשובים על העיר כפר סבא. רוצים להכיר את העיר מקרוב? המשיכו לקרוא את השורות הבאות. בשורות הבאות נגע בשלל נקודות חשובות, ביניהן: תקומתה של העיר, שכונות מובילות בשטחה, מגוון נתונים אודות מרבית האוכלוסיה בה, נכיר את האתרים והמוסדות המובילים בשטחה, נכיר את אפשרויות התחבורה בעיר ועוד.שנת הקמתה וכמות התושבים בשטחה – הכירו את העיר מקרוב
ראשית, חשוב לפתוח בשנת הקמתה של העיר. כפר סבא החלה את דרכה באופן רשמי כעיר מוכרת בשנת 1962. העיר המשוייכת למחוז מרכז מהווה מרכז ניהולי ומסחרי. בשטחה ישנם אזורי מסחר רחבי ידיים והיא מהווה מרכז בתחומים רבים לכלל הערים הסמוכות לה. נכון לכתיבת שורות אלה מתגוררים בעיר למעלה מ 100,000 תושבים, והעיר ממשיכה ליהנות מהגירה חיובית לשטחה. מרבית תושביה משתכרים בשכר ממוצע גבוה מהשכר הממוצע בכלל ישראל, ולכן מעמדה הסוציו אקונומי נחשב בינוני עד גבוה. עם זאת, חשוב להדגיחש כי ישנן שכונות ישנות בהן מרבית התושבים משתייכים למעמד סוציו אקונומי נמוך. בשורות הבאות נביא כמה מהשכונות המבוקשות ביותר בעיר.מיקומה הגיאוגרפי – ערים סמוכות, מבחר מקומות עבודה ואזורי מסחר רחבי ידיים
מיקומה הגיאוגרפי של כפר סבא מאפשר לכלל תושביה ליהנות מהתניידות פשוטה ומהירה לאזורי המרכז המבוקשים ביותר בישראל. בין כלל הערים הסמוכות לה ניתן למנות את רעננה, הוד השרון, הרצליה ואף תל אביב. נתון זה מאפשר לכלל תושבי העיר ליהנות ממגוון רחב של אפשרויות תעבוקה בתחומים שונים. כמו כן התושבים נהנים מאפשרויות רבות של מקומות בילוי, מרכזי קניות רבים, פארקים ומוסדות לימוד איכותיים. רוצים להכיר את האתרים המרכזיים שיש לעיר להציע? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. האתרים המרכזיים בעיר כפר סבא:- הח'אן.
- גן הזיכרון.
- מוזיאון ארכיאולוגי.
- נחל הדס.
- פארק כפר סבא.
- גן מנשה.
- אזורי תעשייה גדולים.
- מסעדות רבות.
- מתחם G.
- סינימה סיטי.
- גבעת אשכול.
- יוספטל.
- קפלן.
- הדרים.
- כפר סבא הצעירה.
