פינוי בינוי ראשון לציון

 הכירו את אחת הערים המובילות ביישום פרויקטים להתחדשות עירונית

אם גם מתחם הבניינים שלכם צפוי לעבור פרויקט גדול של פינוי בינוי בעתיד הקרוב, השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות פרויקט פינוי בינוי במסגרת תוכנית התחדשות עירונית. אנשים רבים חותמים בלעדיות ליזמים ובוחרים קבלני ביצוע שישפיעו רבות על דירתם החדשה ללא כל סינון. אז רגע לפני שגם אתם בוחרים את אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט מתחילתו ועד למעמד קבלת המפתח, חשוב שתפנו מספר דקות בודדות לקריאת השורות הבאות – הן יעשירו אתכם בתוכן חיוני להפקת המירב מהפרויקט שלכם!

 

בין כלל הדגשים שיובאו מטה ניתן למנות את:

• הצגת ההבדלים בין הפרויקטים השונים בתוכנית התחדשות עירונית.
• היכרות עם עיקרי תוכנית פינוי בינוי.
• המדריך השלם לשלבי התוכנית – עשרת השלבים המרכזיים וטיפים מעשיים לבחירת חברת בנייה מקצועית להשלמת הפרויקט.
• היכרות עם מדיניות עיריית ראשון לציון באשר לפרויקטים השונים בתוכנית התחדשות עירונית.
• היכרות עם האזורים שצפויים ליהנות מפרויקטים בשנים הקרובות בכל רחבי העיר.
• היכרות עם פרויקטים בביצוע.

אז רגע לפני שאתם ממהרים לחתום ליזם הראשון או לבחור בחברת הבנייה הראשונה שמציעים לכם, כדאי שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.

 

בניגוד למקובל לחשוב – קיימים הבדלים רבים ומשמעותיים בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי, למרות ששתי התוכניות כלולות בתוכנית הממשלתית להחדשות עירונית

ראשית, חשוב לפתוח בעובדה כי במסגרת התוכנית הממשלתית בשם התחדשות עירונית, יש מגוון פרויקטים שונים. המוכרים ביותר הם: פינוי בינוי ותמ"א 38. מהם ההבדלים אתם שואלים? יש לא מעט. 

 

הנה לכם כל ההבדלים המשמעותיים ביותר בין הפרויקטים השונים:

פינוי בינוי	תמ"א 38
פרויקט הכולל הריסת מבנים קיימים לטובת בניית חדשים.	פרויקט הכולל חיזוק מבנים קיימים – ללא הריסה כלל.
פרויקט המיושם על מספר מבני מגורים.	פרויקט המיושם על מספר מבנים או על מבנה בודד ללא הגבלה.
פרויקט הכולל הוספה של עשרות\מאות יחידות דיור נוספות.	פרויקט הכולל הוספה של יחידות דיור בודדות נוספות.
פרויקט המחייב את דיירי המתחם לפנות את דירתם.	פרויקט המאפשר לכלל דיירי המתחם להמשיך להתגורר בדירתם במקביל לעבודות החיזוק.

מתחם המגורים שלכם צפוי ליהנות מפינוי בינוי ראשון לציון? הכירו את כל השלבים שאתם חייבים להיערך אליהם

מתחם המגורים שלכם צפוי לעבור פרויקט של פינוי בינוי בעתיד הקרוב? חשוב לדעת כי במסגרת תוכנית זו הורסים מספר בניינים לטובת הקמה של מגדלי מגורים רבי קומות. ברוב המקרים מגדלי המגורים מתנשאים לגובה של פי 3 מגובהם של הבניינים המקוריים לכל הפחות. דיירי הבניינים המקוריים יהנו מדירות חדשות הגדולות מדירותיהם המקוריות במטרים רבים – בין 12 ל 25 מטרים רבועיים. התוספות הללו יבואו לידי ביטוי בהוספה של חדרי ממ"ד, מרפסות שמש ולעיתים אף מחסן צמוד.

כך תישארו במעקב תמידי אחר כל שלבי הפרויקט

רוצים להכיר מקרוב את כל שלבי הפרויקט ולהישאר מעודכנים בכל שינוי או התקדמות? השורות הבאות יאפשרו לכם להכיר מקרוב את השלבים המרכזיים, כך שתוכלו להישאר במעקב תמידי אחר התקדמות הפרויקט.

 

השלבים המרכזיים במסגרת תוכנית פינוי בינוי ראשון לציון:

• הכרה במתחם כמיועד להתחדשות עירונית – פנייה למשרד הבינוי והשיכון

כבר בשלב הראשון משרד הבינוי והשיכון חייב להכיר באזור המגורים שלכם ככזה המיועד להתחדשות עירונית. ללא הכרה של משרד הבינוי והשיכון, לא יהיה ניתן להתקדם לשלבים הבאים של הפרויקט. ברוב המקרים, הרשות המקומית פונה למשרד הבינוי והשיכון במטרה להכשיר אזורים שונים לתוכניות של התחדשות עירונית, אך ישנם גם מקרים בהם היזם הנמרץ הוא זה שמקדם את הכשרת המתחם לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית.

• יצירת תוכנית בניין עיר חדשה – התאמת התוכניות לכמות יחידות הדיור שיהיו בתום הפרויקט

רק לאחר שמשרד הבינוי והשיכון הכיר במתחם הבניינים ככזה המיועד להתחדשות עירונית, ניתן לקדם את השלבים הבאים. השלב הבא הוא שלב בניית תוכנית בניין עיר חדשה. תוכנית זו חייבת לכלול את כל השינויים שצפויים לחול בעקבות הפרויקט המיוחל. חשוב להבהיר כי ישנם כללים ברורים לכתיבת תוכנית בניין עיר חדשה ותוכנית שלא תעמוד בהם לא תאושר ובעצם כך תמנע את התקדמותו של הפרויקט. יש תב"ע חדשה הכוללת את מגדלי המגורים שצפויים לקום במקום הבניינים הישנים? עוברים לשלב בחינת התוכנית.

• בחינת התב"ע החדשה – אישורן של ועדות הבנייה

בשלב זה התוכנית החדשה נבחנת על ידי הוועדה לתכנון ובניה. חשוב לחזור ולהדגיש כי במידה והתוכנית לא תאושר, לא יהיה ניתן להתקדם לשלבים הבאים. בשלב הראשון של הבחינה התוכנית מונחת לפתחה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. לאחר שזו מאשרת אותה, עוברים לבחינה נוספת של הוועדה האזורית לתכנון ובניה. רק אם שתי הוועדות אכן אישרו את התוכנית, ניתן להמשיך לשלבים הבאים. 

• עדכון רוחבי של כל דיירי המתחם

מיד עם מתן אישורן של הוועדות לתכנון ובניה, היזם או נציג הדיירים ידרש להודיע. על כך לכל הדיירים במתחם הבניינים. כפי שציינו מעלה, פרויקטים של פינוי בינוי מבוצעים על מתחם בניינים – מה שאומר שיש לא מעט דיירים ליצור איתם קשר. ברוב המקרים שלב זה פשוט ומהיר, אך ישנם מקרים מורכבים בהם חלקמדיירי הבניינים אינם שוהים בישראל ולעיתים אף קשה לאתר אותם.

• בחירת חברת בנייה מקצועית – אל תקלו ראש בשלב קריטי זה!

תוכנית התב"ע החדשה אושרה והספקתם לעדכן את כלל דיירי הבניינים במתחם? הגיע הזמן לעבור לאחד השלבים החשובים ביותר בפרויקט כולו. בשלב זה אתם נדרשים לבחור את חברת הבנייה שתשלים עבורכם הן את עבודות ההריסה והן את עבודות הבנייה. כיום יש לא מעט אנשים שבוחרים את חברת הבנייה שלהן באופן כמעט שרירותי וללא בדיקה מעמיקה אודות מקצועיות החברה או שנות ניסיונה. בחירה לא נכונה של חברת בנייה שאינה מספיק מקצועית עלולה לפגוע באופן ישיר בהתקדמות הפרויקט וכמובן בסטנדרט הבנייה של דירתכם החדשה. אז רגע לפני שאתם בוחרים את חברת הבנייה שלכם בקלות דעת, חשוב שתקראו את השורות הבאות. 

 

מספר טיפים מעשיים שיעזרו לכם לבחור נכון קבלן מקצועי ומנוסה

בעזרת 3 טיפים פשוטים ומעשיים תוכלו להגיע לחברות הבנייה האיכותיות והמנוסות ביותר בעחר מגוריכם. איך עושים את זה? ראשית, חשוב להכיר כמה שיותר חברות בנייה שונות שפועלות ברחבי העיר. בדיקה ברשת תאפשר לכם להגיע לכמה וכמה קבלני ביצוע שישמחו לבנות עבורכם את הבניינים החדשים. יש לכם רשימה עם שמות כל קבלני הביצוע בעיר? כעת עוברים לטיפ השני – בחינת כלל הקבלנים הללו. חשוב לקרוא כל פיסת מידע ברשת אודות הקבלנים, לשמוע כמה שיותר חוות דעת וכן להגיע לראות פרויקטים שהם הספיקו להשלים בשנים האחרונות. 

בשלב האחרון, חשוב לוודא שהקבלנים המובילים ברשימה שלכם אכן מנוסים בהשלמת פרויקטים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. רבים לא בודקים זאת אך חשוב להדגיש כי קיימים פערים בין בנייה רגילה לבין פרויקט פינוי בינוי. חשוב לבחור אך ורק קבלנים מנוסים שהשלימו מספר פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי העיר – הם יכירו מקרוב את כל שלבי הבירוקרטיה וידעו בדיוק מה הם צריכים לעשות בשביל לקדם את הפרויקט במהירות מרבית. 

• ניהול משא ומתן לכתיבת חוזים מסודרים לכל דיירי המתחם

מיד לאחר שבחרתם קבלן מבצע מקצועי ומנוסה בעבודות פינוי בינוי, הגיע הזמן למשא ומתן. בשלב זה הקבלן יושב עם כל דיירי הבניין במטרה לכתוב עבורם חוזה אישי הכולל תמורה ייעודית על בסיס נתוני דירתם. שלב זה אף הוא נחשב לאחר השלבים החשובים ביותר מבין כל שלבי הפרויקט, ולכן חשוב להגיע אליו בכובד ראש. מעבר לחשיבותו, הוא נחשב גם לאחר השלבים הארוכים, שכן ישנם דיירים רבים שמנסים למקסם את התמורה, מה שעלול לבזבז זמן יקר עד להגעה להבנות ולהסכמות עם הקבלן המבצע.

חשוב להדגיש כי בחוזה זה יובאו פרטים רבים מעבר לפרטי הדירה החדשה שכל דייר יקבל – כמו תאריכי מסירה או קנסות שונים במקרים שהדירה לא נמסרה בתאריך המופיע בחוזה. חשוב להדגיש ולומר כי לאורך כל תקופת הבנייה הקבלן ישלם עבור כלל דיירי הבניינים דמי שכירות חודשיים, כך שגם אם הקבלן חורג מהתאריך הנקוב בחוזה – הדיירים אינם סופגים את עלויות השכירות. הצלחתם להגיע להסכמות עם הקבלן? עוברים לשלב הבא – שלב פינוי הדיירים מביתם.

• פינוי בהסכמה של כל דיירי המתחם

בשלב זה כל דיירי המתחם מפנים את דירותיהם בהסכמה. שלב זה נחשב לשלב פשוט ומהיר למדי. חשוב להבהיר כי מיד לאחר חתימת החוזים, קבלן הביצוע יתחיל לקדם את כלל השלבים במהירות מרבית במטרה לעמוד בתאריך הנקוב בחוזה. כל איחור במסירה עלול לגרור קנסות רבים ומיותרים שהוא ממש לא רוצה לספוג. זכרו, דיירי הבניין אמנם עוזבים את דירתם אך הם לא ידרשו לשלם על כל שנות השכירות שלהם. חברת הבנייה היא זו שתשלם עבור הדיירים את דמי השכירות עד לקבלת המפתח לדירה החדשה.

• קבלת אישור הריסה – קבלן הביצוע שלכם הורס את הבניינים הקיימים!

לאחר פינוי כלל דיירי הבניינים הקבלן יקבל אישור הריסה לבניינים הקיימים. עד שהוא לא מקבל את האישור, הוא לא יכול להתחיל בשלבי ההריסה. ברוב המקרים אין בעיות או עיכובים בשלב זה – מיד לאחר פינויים של כלל הדיירים הקבלן יקבל את האישור המיוחל.

• פינוי הפסולת והכנת התשתיות למגדלי מגורים חדשים

אישור ההריסה ניתן לקבלן? בשלב זה הוא נדרש להרוס את הבניינים הישנים ולפנות את כל הפסולת מהמתחם. קבלנים מקצועיים שהשלימו מספר פרויקטים של פינוי בינוי ראשון לציון יצליחו להשלים את שלב הפינוי בקלות ובמהירות רבה. 

• בניית מגדלי מגורים ומסירת הדירות בתאריך הנקוב בחוזה

מתחם הבניינים שלכם נהרס לטובת פרויקט פינוי בינוי ראשון לציון? כעת חברת הבנייה שבחרתם תתחיל בבניית מגדלי המגורים החדשים. חשוב להבהיר כי ברוב המקרים פרויקטים של פינוי בינוי יכללו מגדלי מגורים רבי קומות – אך לכל הפחות גובה הבניינים החדשים יהיה פי 3 מגובהם של הבניינים הישנים שהיו במתחם.

 

עיריית ראשון מקדמת פרויקטים רבים להתחדשות עירונית – נכללת ברשימת עשרת הערים המובילות בישראל 

רוצים להכיר את המדיניות של העירייה בכל הקשור לפרויקטים של פינוי בינוי ראשון לציון? בשורות הבאות תכירו את כל הדגשים החשובים. מרבית הרשויות המקומיות בישראל תומכות בפרויקטים הללו, אך במידה ורשות מקומית תנסה לשים מקלות בגלגלים של התקדמות הפרויקט, הסיכויים שהוא אכן יצא לפועל קלושים. אז איך הרשות המקומית מתייחסת לפרויקטי פינוי בינוי ראשון לציון?

קראו עוד: פינוי בינוי סיכונים

הפרויקטים החמים ביותר בראשון לציון

הרשות המקומית של ראשון תומכת בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית. העיר נמצאת ברשימת עשרת הערים המובילות בתחום ההתחדשות העירונית מבין כל ערי ישראל. כיום יש פרויקטים רבים של פינוי בינוי ראשון לציון שצפויים להתחיל בעתיד הקרוב, ריכזנו עבורכם את המרכזיים שבהם:

• פינוי בינוי רמת אליהו.
• פינוי בינוי רוטשילד.
• פינוי בינוי רחוב ירושלים.
• פינוי בינוי נחלת יהודה.
• פינוי בינוי דגניה.

כל מה שחשוב שתכירו על אחת מהערים המאוכלסות ביותר בישראל – הכירו את ראשון לציון

לאחר שנגענו בכל הדגשים החשובים ביותר אודות פינוי בינוי בעיר, כעת חשוב לעבור לסקירה קצרה אודות העיר. בשורות הבאות נכיר מקרוב את ראשון לציון ונציג מגוון נקודות בסיסיות אודותיה. בין הנקודות שיובאו מטה, ניתן למנות את השכונות המבוקשות ביותר בעיר, את האתרים והמרכזים המובילים בעיר, את הערים הסמוכות לה וכן את אפשרויות התחבורה בכל גבולותיה. הדגשים הללו יעזרו לכם להכיר מקרוב את העיר ראשון לציון.

 

החלה את דרכה ב 1950 ומונה לא פחות מ 250,000 תושבים בשטחה!

העיר ראשון לציון החלה את דרכה בשנת 1882 והוכרה כעיר לראשונה עשרות שנים לאחר מכן, בשנת 1950. העיר מאכלסת תושבים רבים בשטחה וממוקמת במקום הרביעי ברשימת הערים המאוכלסות ביותר בישראל ומונה למעלה מ 250,000 תושבים בשטחה. מיקומה הגיאוגרפי של העיר מבטיח לכלל תושביה יתרונות רבים, ביניהם מבחר גדול של מקומות עבודה בתחומים שונים, שלל מקומות פנאי ובילוי, מגוון מרכזי קניות ומסעדות רבות. העיר שוכנת בקרבת ערים גדולות ומבוקשות, ביניהן:

• בת ים.
• חולון.
• נס ציונה.

 

אתרים בעיר שאתם חייבים להכיר

מעמדם הממוצע של כל תושבי ראשון לציון בבחינה סוציו אקונומית – מעט מעל הממוצע. בשורות הבאות נכיר כמה מהאתרים והמרכזים המבוקשים ביותר שהעיר כוללת בשטחה. בין כלל האתרים המובילים בשטחה ניתן למנות את:

• בית הכנסת הגדול.
• באר "מצאנו מים".
• מדרחוב רוטשילד.
• בית העם. 
• יקבי כרמל.
• המוזיאון לתולדות ראשון לציון.
• המצודה האשורית.
• הרובע – מדרחוב הכולל ברים, מועדונים ושלל מסעדות.
• סופרלנד.
• סינמה סיטי.
• קניון הזהב.
• חוף הים וטיילת.
• אצטדיון האטלטיקה העירוני.
• פארק הזיכרון.
• אגם הנקיק.

כלל האתרים הללו משרתים את כל תושבי ראשון לציון לכל צורכיהם ומושכים עוד רבים מהערים השכנות. רוצים להגיע לבקר ברחובות העיר? חשוב שתכירו את אפשרויות התחבורה הקיימות בעיר. בשורות הבאות ריכזנו עבורכם את כל המידע החשוב ביותר אודות אפשרויות התחבורה בעיר.

 

אז איך מתניידים בראשון לציון? הנה לכם כמה מאפשרויות התחבורה הטובות ביותר שיש לעיר להציע:

ראשית, חשוב שתכירו כמה מהכבישים המרכזיים המובילים אל העיר. בין כלל הכבישים המרכזיים שעוברים בסמיכות לראשון, ניתן למנות את:

• כביש 4.
• כביש 431.
• כביש 40.
• כביש 6.
• כביש 1.
• כביש 20.

מתניידים בעזרת תחבורה ציבורית? חשוב לדעת שהעיר כוללת לא מעט קווי אוטובוס המובילים רבים מידי יום לכל קצוות העיר. קווי האוטובוסים פועלים בתדירות גבוהה כך שהזמן הממוצע של המתנה בתחנות אוטובוס נמוך למדי. מעבר לכך, בעיר ישנם קווים בין עירוניים רבים שמובילים את תושבי העיר לערים רבות בנוחות ובמהירות. אוהבים להתנייד בעזרת רכבת ישראל? בטח תשמחו לשמוע כי בעיר פועלות שתי תחנות רכבת המאפשרות לכלל התושבים נוחות מרבית בשימוש בהן. מעבר לכך, הרשות המקומית עומלת רבות על שילוב של קווי לילה בתדירות גבוהה וכן על שיפור מהותי בכל מערך התחבורה הציבורית בעיר.

 

השכונות המובילות בעיר 

לפני סיום, חשוב שתכירו כמה מהשכונות המובילות שיש לעיר להציע. חשוב להדגיש כי ישנן שכונות מתחדשות שהספיקו להתחדש עם כמה וכמה פרויקטים של התחדשות עירונית. שכונות אלה נחשבות למבוקשות בעיקר בקרב אנשים אשר מחפשים דירה למטרות מגורים. לעומת זאת, משקיעים ימצאו ערך גבוה יותר דווקא בשכונות החלשות שעדיין לא התחילו את ההתחדשות הכללית. בשכונות אלה גלום פוטנציאל השבחה גדול, שכן הדירות בהן נמכרות במחירים נמוכים מהממוצע העירוני.

 

הכירו כמה מהשכונות המבוקשות ביותר בראשון לציון:

• קדמת ראשון.
• נווה הדרים.
• מרום ראשון.
• רמז.
• רמב"ם.
• הראשונים.
• שער העיר.
• נווה ים.
• נווה חוף.
• רמת אליהו.
• קריית חתני פרס נובל.