פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית מציעים לבעלי הדירות באותם בניינים רלבנטיים שלל יתרונות ואת השבחת הנכס בו הם גרים – לצד כמובן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ונפילות טילים.
לצד דיירים סרבנים שמעכבים את יציאתם לדרך של פרויקטים (למרות שכיום לא דרוש על פי תקנות התמ"א רוב מוחלט של הדיירים), הרשויות המקומיות והוועדות לתכנון ובנייה הן גורם מהותי בעיכוב פרויקטים ואף באי מתן היתרים.
ההיתר התעכב – הפרויקט בוטל
המקרה הרלבנטי לנושא שאנו בוחנים כאן, ביטול חוזה תמ"א 38 בשל אי קבלת היתר, החל ב-2010 עת חתמו הדיירים בבניין ברמת גן על חוזה מול יזם לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38/1 (ללא הריסת הבניין).באופן טבעי, ההסכם כלל רישום הערת אזהרה על שם היזם עבור זכויות הבנייה לבניין. אך מסיבות שונות, קבלת היתר הבנייה התעכבה מאוד והפרויקט היה למעשה תקוע. לכן, כעבור זמן הדיירים ביקשו לבטל את החוזה בטענה כי היזם "איחר את הרכבת" והמועד האחרון לקבלת ההיתר על פי החוזה בין הצדדים חלף.
היזם טען כי לא הפר את החוזה וכי בפועל לא חלפו 18 חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר הבנייה – למרות שחלפו מעל 18 חודשים מיום חתימת ההסכם. כמו כן, היזם טען כי אירעו לאורך הדרך אירועים חיצוניים שבכוחם להאריך את התקופה המוגדרת בחוזה לקבלת ההיתר – למשל התנגדויות שהוגשו לפרויקט, סירובם של שני בעלי דירות לאשר את התכניות וצורך לבצע תיקונים לפי הערות הוועדה המקומית.
בסופו של דבר מבחינת קבלת ההיתר, הוועדה המקומית ברמת גן לא קיבלה את התכנית המתוקנת של הפרויקט והמליצה למעשה לפנות אל ביצוע פרויקט תמ"א 38/2, אשר במסגרתו הבניין נהרס ונבנה במקומו בניין חדש ומשופר, כאשר הדיירים מקבלים דירות חדשות וכמובן פיתרון דיור זמנים בעת הבנייה. כניסה להליכי אישור פרויקט תמ"א 38/2 הייתה מלווה בקשיים ואי הסכמות בין הצדדים – היזם ובעלי הדירות.בהמשך, בעלי הדירות טענו כי היזם הגיש שלא כשורה את התכנית המקורית, כאשר אותו דבר קרה גם בפרויקטים אחרים שאותו יזם ניסה לקדם.
פסיקת בית המשפט – לטובת בעלי הדירות
המקרה הצריך התערבות של בית משפט כי הצדדים לא הגיעו להסכמות. בית המשפט פסק בסופו של דבר לטובת בעלי הדירות ודחה את טענות היזם – כך שהשופט עצמו אישר ביטול חוזה בשל אי קבלת היתר.בית המשפט בחן את המקרה ואישר כי קבלת היתר בנייה תוך 18 חודשים הייתה תנאי לקיום החוזה, כאשר הייתה ליזם אפשרות להאריך את התקופה בעוד 4 חודשים, אך גם ממנה הוא חרג בפועל. כמו כן, נקבע כי האיחור בקבלת היתר הבנייה לתכנית היה נעוץ בהגשה לא נכונה של התכניות מלכתחילה. טענות היזם לגבי עיכובים חיצוניים וכיוצא באלו לא התקבלו.
מכאן ניתן ללמוד כי בהחלט אפשר לבצע ביטול חוזה בשל אי קבלת היתר לתמ"א 38 בהתאם לתנאים בחוזה בין הצדדים. בנוסף, המקרה הזה מלמד את החשיבות המכרעת של קביעת תנאים ברורים ומפורשים בחוזי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, כולל שלבים וזמנים מוגדרים לביצוע הפרויקט והמשך קיום החוזה. זהו מנגנון הגנה לבעלי הדירות שחייבים לדאוג לאינטרסים שלהם ולכך שלא יישארו "קרחים מכאן ומכאן".
