מתכוננים לקראת פרויקט של תמא 38 בבניין המגורים שלכם? כדאי שתפנו מספר דקות לקריאת השורות הבאות. בשורות הבאות נכיר מקרוב את אחד המושגים החשובים ביותר בשלבי התיכנון של הפרויקט – ייפוי כוח תמ"א 38. מעבר להיכרות עם ייפוי הכוח, נגע בעוד שלל דגשים חשובים אודות הפרויקט, ביניהם:
- היכרות עם עיקרי הפרויקט.
- היכרות עם השינויים המשמעותיים בבניין בכלל ובדירה בפרט.
- היכרות עם הסיבה המרכזית בגינה המדינה החליטה לקדם תוכנית התחדשות עירונית.
- היכרות עם תקן 413 כנגד רעידות אדמה.
- היכרות עם דין תשלומי מס שבח בגין השבחת הנכס.
- היכרות עם הסיבות השכיחות ביותר למתנגדי פרוקטים.
כלל הדגשים הללו ועוד רבים נוספים יאפשרו לכם להגיע מוכנים לקראת פרויקט התחדשות עירונית בבניין המגורים שלכם. אנשים רבים שמתחילים פרויקטים של התחדשות ללא היכרות עם הדגשים הללו, לא מכירים את השלבים, לא מודעים ללוחות הזמנים ומוצאים את עצמם מופתעים/לא מוכנים להליכי הפרויקט.
לא סתם פרויקט ממשלתי לחידוש מבנים – הכירו את המטרה המרכזית של פרויקט תמ"א 38
תחילה חשוב לדעת כי פרויקט תמא 38 הוא פרויקט ממשלתי. לפני מספר שנים המדינה החליטה לקדם תוכנית התחדשות עירונית הכוללת מגוון פרויקטים שונים. הפרויקטים המובילים הם תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. מטרת העל של כלל הפרויקטים הללו היא לחזק מבנים ישנים שנמצאים בסיכון קריסה בעת רעידות אדמה. בשונה מתוכנית שיקום שכונות שהחלה לפני כמה עשרות שנים, מטרת העל של תוכנית זו היא לחזק את המבנים הרעועים שנבנו לפני כמה עשרות שנים ללא הקפדה על תקני הבטיחות הקיימים כיום.
התקן שחשוב שתכירו – תקן 413 לעמידות מיטבית בפני רעידות אדמה!
בשנת 1975 תקן 413 שנועד להבטיח עמידות מיטבית בפני רעידות אדמה נכנס לתוקף. כחמש שנים לאחר מכן, בשנת 1980 הוא הפך מחייב. כל בניין שקיבל היתר בנייה לפני שנת 1980 נמצא בסיכון גבוה להיעדר התקן. מסיבה זו המדינה החליטה לקדם פרויקטים שונים להתחדשות עירונית. בשנים האחרונות אנשי מקצוע רבים סבורים כי מדינת ישראל עלולה לחוות רעידות אדמה, מה שגרם למדינה לקדם את הפרויקטים השונים במהירות מרבית ותוך מתן שלל הטבות לכל הצדדים המעורבים – בשורות הבאו נכיר את אחת ההטבות המשמעותיות ביותר.
לאחר תום כל שלבי הבנייה הבניין יעמוד בכל התקנים החדשים והמחמירים ביותר
אז מה כלול בפרויקט? פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט הכולל חיזוק ושיפוץ בלבד. בשוה מהפרויקטים השונים, בפרויקט זה לא הורסים את הקיים כלל. אז מה הוא כולל? לאחר בחינות הנדסיות רבות, חברת הבנייה תתחיל בשלבי החיזוק החיוניים לשמירת יציבותו של המבנה. זכרו, מטרת העל של הפרויקטים הללו היא להעניק בטיחות ויציבות בעת רעידות אדמה (תקן 413). לאחר תום כל שלבי הבנייה הבניין יעמוד בכל התקנים המחמירים ביותר.
מה עוד מעבר לחיזוק? הכירו את התמורה המקובלת בפרוייקטים של תמ"א 38
מעבר לחיזוק הבניין, במסגרת פרויקט זה הבניין יהנה משיפוץ כללי ומשמעותי. חלקו החיצוני יעבור שינוי ניכר וגם חלקו הפנימי של הבניין יהנה מחידוש ושיקום. כמו כן דיירי הבניין יהנו מתוספת משמעותית לדירותיהם. בכל דירה יבנו חדר ממ"ד חדש וברוב הפרויקטים יוסיפו גם מרפסת שמש. בנוסף לכך, חברת הבנייה תוסיף לבניין מעלית ועוד 2.5 קומות נוספות על גג הבניין. חושבים למכור את הנכס לאחר תום כל שלבי הבנייה וחוששים לשלם מס שבח של עשרות אלפי שקלים בגין ההשבחה? בשורות הבאות נרחיב אודות דין מס השבח בפרויקטים הללו.
הכירו את אחד הטפסים החשובים שתידרשו לחתום עליהם במהלך שלבי הפרויקט – יפוי כוח תמ"א 38
רגע לפני שנכיר את אחת ההטבות המשמעותיות ביותר בפרויקט, קיימת חשיבות רבה להכיר את טופס ייפוי הכוח הרלוונטי לפרויקט. תחילה חשוב להבהיר כי ישנם מגוון רחב של טפסי ייפוי כוח שונים. כבר בתחילתו של כל הליך התחדשות עירונית, כלל דיירי הבניין נדרשים לחתום לנציג שלהם על טופס ייפוי כוח במטרה לאפשר לו לנהל משא ומתן עם היזם וכן עם חברת הבנייה במטרה להגיע להסכמות. טופס זה הוא טופס ייפוי כוח מקדמי או כזה המיועד לניהול משא ומתן ראשוני בלבד.הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר טרם החתימה על יפוי כוח תמ"א 38
עומדים בפני חתימה על ייפוי כוח מקדמי לצורך ניהול משא ומתן עם היזם או עם חברת הבנייה? חשוב לשים לב לשני דגשים חשובים. הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר באשר לייפוי כוח מקדמי הם:- חשוב לוודא כי ייפוי הכוח מוגבל לצורכי משא ומתן בלבד ללא כל אפשרות של חתימה בשם הדיירים.
- חשוב לוודא כי ניתן להפסיק את ההתקשרות עם נציג הדיירים שמנהל משא ומתן בתום זמן מוסכם.
ייפוי כוח זמני לעומת ייפוי כוח בלתי חוזר – כל הדגשים אודות ההבדל התהומי בין השניים
חשוב להבהיר כי ייפוי כוח תמ"א 38 המאפשר לנציג הדיירים לנהל משא ומתן עם היזם הוא רק ייפוי הכוח הראשון. ייפוי כוח תמ"א 38 נוסף נחתם לאחר בחירת היזם והסכמת כלל הדיירים על התמורות וכל פרטי הפרויקט. ייפוי כוח זה שונה בתכלית וכולל הסדרה של זכויות בעלי הדירות על הנכסים השונים. ייפוי זה הינו ייפוי כוח בלתי חוזר, כך שבניגוד לייפוי כוח הראשון שעסקנו בו, ייפוי זה לא ניתן לביטול ללא הסכמתו של המיופה או בהחלטה של בית משפט. על כן קיימת חשיבות רבה להתייחס לטפסים הללו בכובד ראש ובמלוא הרצינות הנדרשת.עד לפני מספר שנים הפרויקטים כללו בעיקר תוספת ממ"ד לכל דירה – כיום הדיירים נהנים מתוספת נוספת של מרפסת שמש
כעת, לאחר שנגענו במגוון דגשים חשובים אודות אחד הפרויקטים המובילים בתוכנית ההתחדשות העירונית, קיימת חשיבות רבה להכיר עוד מספר נתונים אודות התמורות המקובלות בפרויקטים הללו. עד לפני מספר שנים היו פרויקטים רבים שכללו בעיקר חיזוק ושיפוץ מבנה הן בחלקו החיצוני והן בחלקו הפנימי, והוספה של חדר ממ"ד לכל דירה. בשנים האחרונות הפרויקטים החדשים מבטיחים לדיירים תוספת נוספת של מרפסת שמש לכל דירה. השינויים הללו משביחים את שווי הנכסים בעשרות אחוזים. מתכננים למכור? חשוב שתמשיכו לשורות הבאות שיעסקו בדין תשלומי מס שבח בעת מכירת דירות בפרויקט.מתכננים למכור את הדירה ברווח לאחר תום כל שלבי הבנייה? חשוב שתכירו את כל הפרטים אודות מס השבח המוטל על רווחים מעסקאות נדל"ן
מס שבח הוא מס המקביל למס רווח הון. את מס השבח משלמים על רווחים שהושגו מנדל"ן (בשלל מסלולים). על פי רוב משלמי המיסים הללו ידרשו לשלם כ 25% מסך כלל הרווחים. חושבים למכור את הדירה לאחר עבודות הפרויקט וחוששים מתשלום מס שבח של עשרות אלפי שקלים? חשוב לדעת כי בפרויקטים של התחדשות עירונית, כלל דיירי הבניין פטורים מתשלומי המיסים הללו. אחת ההטבות המשמעותיות שהמדינה מעניקה היא פטור מלא מתשלומי מס השבח. מטרת הפטור היא לקדם כמה שיותר פרויקטים ולמנוע כמה שיותר הפרעות שעלולות לעכב את יישום הפרויקט.רוצים להתחיל עם פרויקט התחדשות בבניין שלכם? תידרשו לקבל את הסכמתם של 66% מסך כלל דיירי הבניין לכל הפחות!
רגע לפני סיום, חשוב להבהיר כי על מנת להתחיל פרויקט התחדשות בבניין שלכם, קיימת חשיבות רבה להשיג את אישורם של כלל הדיירים. על פי חוק, רק לאחר חתימה של 66% מכלל הדיירים לכל הפחות, ניתן יהיה להתקדם בשלבי הבירוקרטיה הקשורים לפרויקט. אך בפועל, כל דייר שאינו מסכים לביצוע העבודו עלול לגרור בעיות ועיכובים רבים. יזמים רבים מעדיפים לוותר על פרוייקטים בהם ישנם דיירים שמנסים לתקוע מקלות בגלגלים. ולשאלת השאות – למה שיהיו דיירים שיסרבו לביצוע הפרויקט? הרי הם נהנים משלל הטבות כמו הוספת חדר ממ"ד, הוספת מעלית לבניין, הוספת מרפסת שמש, פטור מלא מתשלומי מס שבח, חיזוק הבניים ושיפוצו.למה ישנם מתנגדים? הכירו את הסיבות המרכזיות לכך
התשובה מורכבת. ישנן סיבות רבות שגורמות לרבים להביע התנגדות לביצוע הפרויקטים הללו, בשורות הבאות נביא את הסיבות המרכזיות. הסיבות המרכזיות להבעת התנגדות לביצוע עבודות התחדשות עירונית:- אי אמון ביזם או בקבלן.
- אי אמון ביכולת הפרויקט לחזק את הבניין.
- דיירים המתגוררים בדירות עם חריגות בנייה.
- דיירים מבוגרים שמעדיפים לוותר על השבחה לטובת שמירה על הדירה השקטה והמוכרת.
