העיר תהנה מתוספת של למעלה מ 1,000 יחידות דיור חדשות בשטחה! כל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר על פרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית
מתגוררים בראש העין ומתחם המגורים שלכם צפוי לעבור התחדשות עירונית? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים שאתם חייבים להכיר אודות הפרויקטים השונים של תוכנית התחדשות עירונית, ובפרט של פרויקט הדגל – פינוי בינוי בראש העין. לא מעט אנשים חותמים ליזם הראשון שדופק על דלת דירתם ומתחילים הליך ארוך שנים ללא היכרות בסיסית עם דגשים מהותיים באשר לתוכנית. היכרות עם הדגשים החשובים תבטיח שתדעו להיערך נכון, תכירו את כל שלבי הפרויקט שלכם ותצליחו לבחור נכון את חברת הבנייה המקצועית והמנוסה ביותר. אז לפני שאתם מתחילים מסע ארוך שנים בשם פינוי בינוי, כדאי שתפנו מספר דקות בודדות לקריאת השורות הבאות.
המדריך המלא לפינוי בינוי
בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים החשובים אודות הפרויקט. היכרות עם כלל הדגשים שיובאו מטה תבטיח שתכירו את כל שלבי הפרויקט על בוריים ותעברו את מלוא התקופה בהצלחה. אז מהן הנקודות שיובאו מטה? הנה לכם כמה מהן:
- היכרות עם הפרויקטים המובילים בתוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי.
- היכרות עם עשרת השלבים החשובים ביותר של פרויקט הדגל – פינוי בינוי.
- היכרות עם המדיניות של הרשות המקומית בראש העין – מקדמים פרויקטים של התחדשות או שמא מערימים קשיים?
- מתן מענה על כמה מהשאלות השכיחות ביותר-
- מהי התמורה המקובלת בפרויקטים של פינוי בינוי ראש העין?
- דיירי הבניינים שנהרסו ידרשו לשלם מס שבח בעת מכירה?
- דיירי הבניינים שנהרסו נדרשים לשלם שכירות למשך כל שנות הבנייה של הפרויקט?
- איך בוחרים נכון חברת בניה מקצועית ומנוסה שתדע להשלים את כל שלבי הפרויקט בהצלחה?
קראו עוד: תהליך פינוי בינוי
ההבדלים המשמעותיים בין הפרויקטים השונים – פינוי בינוי VS התחדשות עירונית
תחילה קיימת חשיבות רבה להכיר את התוכנית הממשלתית הנקראת התחדשות עירונית. מטרת העל של תוכנית זו היא לחזק מבנים ישנים, להבטיח שישארו יציבים ועמידים בעת רעידות אדמה וכמובן לנצל בצורה מיטבית את הקרקע. תוכניות הדגל הן תמ"א 38 ופינוי בינוי. מה ההבדל ביניהן? ריכזנו עבורכם את ההבדלים המשמעותיים ביותר בטבלה הבאה:
| תמ"א 38 |
פינוי בינוי |
| תוכנית לחיזוק ושיפוץ מבנים ישנים – ללא הריסה כלל. |
תוכנית הכוללת הריסה של המבנים הישנים לטובת בניית מגדלי מגורים רבי קומות. |
| תוכנית המאפשרת לכל דיירי הבניין להמשיך להתגורר בדירתם לאורך כל תקופת הבנייה. | תוכנית המאלצת את כל דיירי המתחם לפנות את דירתם עד לקבלת מפתח לדירה החדשה. |
| תוכנית הכוללת הוספה של יחידות דיור בודדות. | תוכנית הכוללת הוספה של עשרות ואף מאות יחידות דיור חדשות הבנויות על אותה קרקע. |
פטור מתשלומי מס שבח בגים השבחת הדירות
במסגרת הפרויקטים הללו דיירי הבניינים המקוריים יהנו מהשבחה של עשרות אחוזים בשווי הנכסים. אך רגע לפני שאתם מתחילים לחשוש מתשלומי מס שבח גבוהים, כדאי שתמשיכו לקרוא את הפסקה הבאה. מס שבח הוא מס המשולם על רווחים מעסקאות נדל"ן. מס זה מקביל למס רווח הון המשולם על רווחים רבים ממקורות שונים. תשלום מס שבח הוא כ 25% משווי הרווח כולו. חוששים מתשלום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בגין השבחת הנכס שלכם בעת מכירה? חשוב לדעת כי המדינה החליטה להעניק מגוון רחב של הטבות למטרת קידום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית במהירות מרבית. אחת ההטבות המשמעותיות ביותר היא פטור מלא מתשלומי מס שבח. במילים אחרות, גם אם תבחרו למכור את הנכס, לא תידרשו לשלם מס שבח כלל.תשלומי השכירות למשך כל שנות הבנייה – על חשבון חברת הבנייה!
ומה לגבי תשלומי השכירות לאורך כל תקופת הבנייה? כפי שציינו מעלה, פרויקטים של פינוי בינוי ראש העין כוללים הריסה של הבניינים המקוריים. דיירי הבניינים המקוריים נדרשים לעזוב את דירתם למשך כל תקופת הבנייה עד לקבלת מפתח לדירה החדשה. בתקופה זו חברת הבנייה משלמת לכל דייר דמי שכירות חודשיים בהתאם לערך דירתו. שמאי מקצועי מעריך את שווי השכירות החודשית בנכס ועל בסיס זה הדיירים מקבלים דמי שכירות חודשיים עד לקבלת מפתח לדירה החדשה. במילים אחרות, כלל דיירי מתחם פינוי בינוי אינם נדרשים לשלם שכירות למשך כל תקופת הבנייה, חברת הבנייה תעשה זאת עבורם. לא בטוחים לגבי התמורה שאתם צפויים לקבל לאחר כל שנות הבנייה? קיימת חשיבות רבה להכיר את התמורה המקובלת ברוב הפרויקטים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית לפני שבוחרים יזם מקצועי או חברת בנייה.| התמורה המקובלת בפרויקטים של פינוי בינוי | התמורה המקובלת בפרויקטים של תמ"א 38 |
| במרבית הפרויקטים של פינוי בינוי דיירי המתחם יקבלו דירה חדשה וגדולה מדירתם המקורית ב 12 עד 25 מטרים רבועיים. הגדלת הדירה כוללת הוספה של חדר ממ"ד, מרפסת שמש, חניה צמודה ולעיתים גם מחסן. השינויים הללו משביחים את שווי הנכס בעשרות אחוזים, אך כאמור קיים פטור מלא מתשלומי מס שבח. | במרבית הפרויקטים של תמ"א 38 דיירי המתחם יהנו מבניין מחוזק ומשופץ בחלקו הפנימי והחיצוני, מהוספה של חדר ממ"ד לכל דירה ולעיתים גם מתוספת של מרפסת שמש. השינויים הללו משביחים את שווי הנכס באחוזים רבים, אך כאמור קיים פטור מלא מתשלומי מס שבח. |
עשרת השלבים המשמעותיים ביותר בפרויקט פינוי בינוי הם:
- הכרה של משרד הבינוי והשיכון כמתחם המיועד להתחדשות עירונית – בשלב הראשון בפרויקט, הרשות המקומית או היזם הנמרץ יגיעו למשרד הבינוי והשיכון במטרה לבחון את האפשרות של הכרה במתחם כייעודי להתחדשות עירונית. ללא הכרה של משרד הבינוי והשיכון במתחם לא ניתן יהיה לקדם את כלל שלביו. המשרד בודק אם האזור יוכל להכיל עשרות ואף מאות יחידות דיור חדשות מבחינת תשתיות.
- הכנת תוכנית בניין עיר חדשה – לאחר שמשרד הבינוי והשיכון נתן את אישורו והכיר במתחם כמתחם המיועד להתחדשות עירונית, הרשות המקומית או היזם הנמרץ ידרשו להכין וכנית בניין עיר חדשה. בתוכנית זו הם יכללו את כל השינויים הצפויים במסגרת בנייתם של מגדלי מגורים רבי קומות חדשים.
- בחינת התב"ע החדשה ואישורן של ועדות תכנון ובנייה – התב"ע החדשה מוכנה? כעת היא צריכה לעבור את אישורן של ועדות התכנון והבנייה. חשוב מאוד להבהיר כי התוכנית צריכה להיכתב תוך התייחסות לכל פרטי החוקה במטרה לוודא כי השטח ידע להכיל את כל הדיירים החדשים. בתחילה התוכנית תעבור בדיקה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה ולאחר אישורה, הוא יעבור לבדיקה של הוועדה האזורית לתכנון ובנייה. רק לאחר אישורן של שתי הוועדות ניתן יהיה לעבור לשלב הבא.
- הודעה לכל דיירי המתחם אודות מצב הפרויקט – לאחר אישורן של ועדות התכנון והבנייה, היזם או הנציג מטעם כלל הדיירים יודיע לכל דיירי המתחם על התקדמות הפרויקט וקבלת אישור של ועדות תכנון ובנייה. ברוב המקרים שלב זה פשוט לביצוע ואינו מצריך זמן רב.
- בחירה של חברת בנייה מקצועית שתשלים את כל שלבי הבנייה – השלב החמישי הוא השלב החשוב מכולם, שלב בו הדיירים נדרשים לבחור את חברת הבנייה הטובה ביותר שתדע להשלים בהצלחה את כל שלבי הבנייה. לא מעט דיירים בוחרים את חברת הבנייה שלהם בקלות דעת וללא הכנה מוקדמת. בחירה שרירותית עלולה לגרור לא מעט בעיות עתידיות, איחורים בביצוע שלבים שונים בפרויקט ואף פגיעה אנושה בהיתכנותו של הפרויקט. מנגד, בחירה נכונה של חברת בנייה מקצועית ומנוסה תבטיח לכם סטנדרט בנייה ללא פשרות, עמידה בזמנים והשלמת כל שלבי הפרויקט בהצלחה. בשורות הבאות נכיר מקרוב מספר שלבים פשוטים שיעזרו לכם בשלב בחירת חברת הבנייה לפרויקט שלכם.
- משא ומתן על התמורה – הרכבת חוזים אישיים לכל דייר – לאחר בחירת חברת הבנייה, החברה תשב עם כל דיירי המתחם במטרה להרכיב חוזים אישיים. שלב זה כולל משא ומתן אשר ברוב המקרים אורך לא מעט זמן. לאחר הסכמה בין כלל הדיירים לחברת הבנייה, הם יחתמו על חוזים אישיים הכוללים את התמורה המגיעה להם בפירוט רב, תאריכי מסירה, דיני קנסות ועוד.
- פינוי כל דיירי המתחם בהסכמה – לאחר מעמד החתימה חברת הבנייה תחל לפנות את כלל הדיירים בהסכמה. חשוב להבין כי מרגע החתימה על החוזה הקבלן מחוייב לתאריך מסירה וכל איחור צפוי לגרור קנסות מיותרים. לכן, השלבים הבאים יקודמו במהירות מרבית. זכרו, חבר הבנייה תשלם עבורכם את השכירות החודשית כך שאין כל סיבה לדחות את פינוי הדירה.
- קבלת אישורי הריסה לכל בנייני המתחם – לאחר פינוי כלל הדיירים, חברת הבנייה תקבל את אישור ההריסה המיוחל ותוכל להתחיל במלאכה. ברוב המקרים החברה תקבל את אישורי ההריסה זמן קצר לאחר פינוי הדיירים.
- הריסת הבניינים הישנים, פינוי הפסולת והכנת התשתיות לבניית מגדלי מגורים חדשים – לאחר קבלת האישורים, בשלב זה החברה תתחיל בשלבי ההריסה, תפנה את כל הפסולת ותתחיל להכין את התשתיות לקראת בניית מגדלי מגורים רבי קומות.
- התחלת שלבי הבנייה – בשלב האחרון, כל שנותר לחברת הבנייה שלכם לעשות זה להתחיל בשלבי הבנייה של מגדלי המגורים החדשים.
כך בוחרים נכון חברת בנייה מקצועית ומנוסה – אל תתפשרו על חברת הבנייה בפרויקט שלכם!
ראשית, חשוב להכיר כמה שיותר חברות בנייה מקצועיות שעובדות בקרבת מקום המגורים שלכם. מתכננים להתחיל פרויקט פינוי בינוי בראש העין? חפשו את כל חברות הבנייה הגדולות ביותר שפועלות בגבולות העיר. שנית, חשוב לקרוא כמה שיותר מידע אודות החברות הללו. קראו כל פיסת מידע ברשת תוך שימת דגש על חוות דעת והמלצות מלקוחות שמתגוררים בדירות שנבנו על ידי החברות השונות. שלישית, כל שנותר לכם לוודא זה שהחברות המובילות מנוסות בפרויקטים של פינוי בינוי בראש העין. חברה ללא ניסיון עלולה להסתבך עם השלמת כל השלבים והבירוקרטיות הכלולות במסגרת התוכנית. קראו עוד: פינוי בינוי מה מקבלים ואיך כולם מרוויחים?התייחסותה של עיריית ראש העין לפרויקטים של פינוי בינוי
כעת, לאחר שהכרנו את כל הדגשים החשובים ביותר אודות הפרויקט, חשוב שתכירו את מדיניותה של ראש העין. הרשות המקומית בעיר מקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בכל רחבי שטחה. העיר כולה נהנית מפיתוח סביבתי ובניית מגדלי מגורים רבי קומות הכוללים אלפי יחידות דיור חדשות. היכן מתוכננים הפרויקטים הגדולים ביותר בעיר? הנה לכם רשימה מסודרת:הפרויקטים הגדולים בעיר –
- פרויקט פינוי בינוי בין רחובות ג'ון קנדי ודוד המלך – צפויות להיבנות 800 דירות חדשות במקום 240 דירות קיימות במתחם.
- פינוי בינוי בשכונת אביב – צפויות להיבנות כ 1,000 דירות חדשות.
- פינוי בינוי מתחם יהושוע בן נון.
חברות הבנייה המובילות בעיר –
- אזורים.
- ציון החדשה.
מעבר לפרויקטים הרבים בקרבה – חשוב שתכירו מגוון פרטים חשובים אודות העיר ראש העין
ראשית, חשוב שתכירו את ראשיתה של העיר. ראש העין החלה את דרכה בשנת 1951, אז התיישב בעיר יישוב קבע מרכזי שנוהל על ידי ועד. מספר שנים בודדות לאחר מכן, בשנת 1955 הוכרזה העיר כמועצה מקומית על כלל המשמעויות הכלולות בהכרזה זו. יותר מ 40 שנה לאחר מכן, בשנת 1996, הוכרזה העיר לראשונה כעיר של ממש. מרגע ההכרזה ועד היון העיר עברה לא מעט שינויים משמעותיים, פיתוחים סביבתיים, בנייה מאסיבית של אלפי יחידות דיור חדשות ועוד. נכון לכתיבת שורות אלה העיר כוללת כ 16,000 דונמים בשטחה.מיקומה הגיאוגרפי של העיר – משוייכת למחוז מרכז
מיקומה הגיאוגרפי של העיר כולל יתרונות רבים. היא משוייכת למחוז מרכז ונמצאת בשכנות עם ערים גדולות ומבוקשות. נתון זה מהווה יתרון משמעותי עבור כל תושבי העיר שיכולים ליהנות ממקומות עבודה רבים בכל תחום, ממרכזי קניות גדולים, משלל מקומות בילוי וכן ממוקדי תרבות שונים. היתרונות הללו אכן מושכות רבים לגבולות העיר. נכון לכתיבת שורות אלה אחוז הגידול השנתי בעיר עומד על לא פחות מ 6%, מהגבוהים בישראל. כמות התושבים בשטח העיר עומדת על כ 72,000 תושבים, כמות שצפויה לגדול באופן ניכר מידי שנה בשנים הבאות.הכירו את האתרים המובילים בעיר
בשורות הבאות נכיר כמה מהאתרים המרכזיים והמבוקשים ביותר שיש לעיר להציע. כפי שציינו מעלה, בשנים האחרונות ראש העין עברה שינוי משמעותי שבא לידי ביטוי גם בפיתוח סביבתי ובהוספת אתרים חיוניים לצורכי כלל התושבים. האתרים המרכזיים שראש העין מציעה לכל תושביה הם:- מעיינות ראש העין.
- שוק ראש העין.
- פארק תעשייה אפק.
- גן לאומי מגדל אפק בשלבים תכנוניים.
- פארק התעסוקה לב ישראל בשלבים תכנוניים.
- מוזיאון מורשת יהדות תימן.
- גרעין תורני פועל בעיר.
- קונסרבטוריון עירוני.
- פסטיבל מוזיקה.
- כביש 5.
- כביש 6.
- כביש 444.
- כביש 483.
השכונות המבוקשות בראש העין
לקראת סיום, חשוב שתכירו כמה מהשכונות המבוקשות ביותר שיש לראש העין להציע. חשוב להדגיש כי ישנן שכונות ישנות שנבנו לפני עשרות שנים וישנן שכונות חדשות שנבנו בשנים האחרונות בלבד. בין השכונות המבוקשות ביותר שיש לעיר להציע ניתן למנות את:- אביב.
- צה"ל.
- רמב"ם.
- הרקפות.
- גבעת טל.
- פסגת טל.
- נווה אפק.
