פינוי בינוי גבעתיים

העיר גבעתיים נהנית מלא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית. גם הבניין שלכם צפוי לעבור התחדשות בעתיד הקרוב? חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר אודות כל שלבי פרוייקטי פינוי בינוי גבעתיים. נמנה את כל שלבי העבודה – החל מבחירת היזם וכלה בקבלת המפתח, נכיר את התמורה המקובלת בפרויקטים של פינוי בינוי גבעתיים, נכיר את התייחסות החוק לסרבנים, נמנה את השכונות המובילות בעיר בקידום הפרויקטים הללו וכן נכיר את מדיניות הממשל המקומי לפינוי בינוי ותמא 38 בכל רחבי העיר.

 

אל תמהרו לחתום לכל יזם – המשיכו לקרוא את השורות הבאות והכירו את כל הדגשים החשובים שיעזרו לכם לבחור נכון!

יזמים מתחילים לדפוק על דלת דירתכם במטרה לקבל את אישורכם לקידום פרויקט פינוי בינוי גבעתיים? לפני שאתם ממהרים לחתום על כל טופס, חשוב שתפנו מספר דקות לקריאת הפסקאות הבאות. כיום יש לא מעט יזמים וקבלנים מקצועיים המכירים את כל הנדרש להשלמת שלבי הפרויקט ביעילות ובמהירות. לעומתם, יש גם לא מעט אנשי מקצוע בתחיל דרכם שלא מכירים את מדיניות הממשל המקומי, השלבים החיוניים והדרכים היעילות לחסוך לא מעט זמן מיותר על בירוקרטיה נגררת. 

 

הפרויקט כולל הריסה של הבניינים ובניינת מגדלים חדשים – כולל מעבר דירה למספר שנים

רגע לפני שנכיר את כל שלבי קידום פרויקטים של פינוי בינוי, חשוב להדגיש כי בשונה מפרויקט תמא 38 במסגרת ההתחדשות העירונית, פרויקט פינוי בינוי מחייב אתכם לפנות את דירתכם למספר שנים. בשונה מתוכניות החיזוק, בהן הקבלן מחזק את יסודות הבניין הקיים ובכך מבטיח שהוא יעמוד בתקן 413 (תקן רעידות אדמה), בפרויקט פינוי בינוי הורסים כליל את הבניינים הישנים לטובת בניית מגדלים רבי קומות. על כן חשוב להביא בחשבון את העובדה שתידרשו לעזוב את דירתכם למספר שנים, עד לקבלת המפתח לדירה החדשה. 

 

הבניין שלכם צפוי לעבור פינוי בינוי בקרוב? חשוב שתכירו את כל השלבים המרכזיים במסגרת הפרויקט

כעת, לאחר הקדמת מספר דגשים חשובים, אפשר לעבור לפרטים החשובים באמת – היכרות עם כל שלבי פרויקט פינוי בינוי גבעתיים. פרויקטים אלה אורכים לא מעט זמן וכוללים שלבים רבים. היכרות עם השלבים תאפשר לכם לדעת היכן אתם עומדים, ומה עוד נותר להשלים עד לקבלת המפתח. ריכזנו עבורכם את השלבים המשמעותיים ביותר.

הכירו את השלבים המשמעותיים ביותר בכל פרויקט פינוי בינוי גבעתיים:

• משרד השיכון והבינוי מכריז על אזור כמיועד להתחדשות עירונית

חשוב להדגיש כי שלב זה מחייב את יזם הפרויקט לקדם תהליכים לטובת בחינת משרד השיכון והבינוי. יזם מקצועי ידע בדיוק מה עליו לעשות בכדי לקדם שלב זה, ולעומתו יזם בתחילת דרכו עשוי לבזבז זמן רב עד לקבלת האישור המיוחל של המשרד. ללא אישור זה לא ניתן להתחיל לקדם כלום.

• הכנת תב"ע הכוללת את השינויים במסגרת התוכנית

לאחר שמשרד הבינוי והשיכון הכריז על האזור כאזור ייעודי להתחדשות עירונית, ניתן לעבור לשלב הבא, שלב הכנת התב"ע. שלב זה יכול להיעשות על ידי היזם או על ידי העיריה. מה שחשוב זה שהתוכנית תיעשה תוך היכרות מלאה עם ההיתרים הקיימים באזור וכן תוך התחשבות בתשתיות האזוריות. שלב הכנת התב"ע הושלם בהצלחה? עוברים לשלב אישורו.

• אישור התב"ע בוועדות עירייה

בשלב זה התב"ע חייבת לקבל אישור על מנת שיהיה ניתן להתקדם לשלבים הבאים של הפרויקט. חשוב להדגיש כי התב"ע נבחנת הן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה והן על ידי הוועדה האיזורית לתכנון ובניה. העיריה היא האחראית להעביר את התוכנית לבחינת הוועדות. שלב זה יכול לקחת לא מעט זמן אם לא מקדמים אותו בצורה יעילה – מה שמחייב אתכם לבחור נכון יזם מקצועי ומנוסה בפרוייקטים של פינוי בינוי.

• עדכון כל בעלי הדירות במתחם

התב"ע אושרה? הגיע הזמן לעדכן בכך את כל בעלי הדירות. קיימת חשיבות רבה להדגיש כי אמנם שלב זה נשמע מהיר ופשוט, אך לא אחת קורה שישנן עיכובים רבים בניסיון השלמתו. הסיבה המרכזית לכך היא בעלי דירות ששוהים בחו"ל ובמקרים מסויימים קשה מאוד להגיע אליהם. לאחר שהיזם הגיע לכולם, ניתן לעבור לשלב הבא – שלב בחירת הקבלן המקצועי ביותר.

• בחירה של קבלן מקצועי ומנוסה

שלב זה הוא אחד השלבים החשובים ביותר מבין כל שלבי הפרויקט. בשלב זה כל דיירי הבניין נדרשים לבחור נכון חברת בנייה מקצועית ומנוסה. בחירה לא נכונה עלולה לגרור בעיות רבות במהלך השלמת הפרויקט, בעיות שצפויות להאריך את משך הזמן עד לקבלת המפתח. לעומת זאת, בחירה נכונה תבטיח לכם עבודה מהירה ומדוייקת שתאפשר לכם ליהנות מדירה חדשה תוך זמן קצר וללא תקלות ובעיות מיותרות.

חשוב להבהיר כי ישנם קבלנים מקצועיים ומנוסים שעובדים במשך שנים ארוכות ומשלימים פרוייקטים רבים בהצלחה, אך אינם מנוסים בשלבי פרוייקטים של פינוי בינוי גבעתיים. על כן מומלץ לבחור נכון קבלן מקצועי ומנוסה שהשלים כבר מספר פרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית בעבר. 

• חתימה על חוזים – ניהול משא ומתן

אם השלב הקודם היה מהחשובים ביותר מכל שלבי הפרויקט, של זה יכול להיות מהארוכים ביותר מכל שלבי הפרויקט. בשלב זה היזם יושב לערוך משא ומתן עם כלל דיירי הבניינים. במסגרת שלב זה כל דייר מקבל חוזה ברור הכולל פירוק של דירתו העתידים. לאחר תום המשא ומתן, הדייר יחתום על החוזה ובכך יביע את אישורו לקדם את הפרויקט. לאחר שמרבית דיירי הבניין חתמו, ניתן לקדם את השלבים הבאים במהירות רבה ולהתחיל בשלבי ההריסה. 

אך כיום יש לא מעט דיירים סחטנים שמנסים להפיק את המירב, לעיתים מעבר למה שהיזם יכול לתת. במצבים אלה ברוב המקרים מתנהל משא ומתן ארוך שבסופו או שהצדדים מוצאים את נקודת האיזון המוסכמת על כולם, או שהדייר לא חותם ונחשב לסרבן. בפסקאות הבאות נרחיב מעט על התייחסות החוק לסרבנים בפרוייקטים הללו. מרבית דיירי הבניין חתמו על חוזים מסודרים? הגיע הזמן לעבור לשלב הבא.

• פינוי כלל דיירי המתחם

בשלב זה הדיירים נדרשים לפנות את ביתם בהסכמה. שלב זה אינו אורך זמן רב וניתן להשלימו תוך ימים בודדים. חשוב לדעת כי מיד לאחר שלב זה היזם והקבלן יחלו לקדם את שלבי הבניה במהירות רבה. הסיבה לכך היא העובדה שהם מתחייבו לכלל דיירי הבניינים על מועד מסירה של הדירה החדשה, וכל חריגה בזמנים עלולה לגרום להם להפסיד לא מעט כסף. 

מפחדים מהמעבר לדירה שכורה? חשוב להדגיש כי כלל דיירי הביניינים הללו יקבלו דמי שכירות חודשיים בהתאם לשווי הדירה שלהם. כלומר, תוכלו לשכור דירה בשכונה ללא צורך בתשלום על כך.

 

• קבלת אישור הריסה 

בשלב זה חברת הבנייה צריכה לקבל אישור הריסה. אישור הריסה ניתן לאחר בחינה מקיפה של המבנים וההריסה בפועל מבוצעת על ידי חברת הבנייה בלבד.

• הריסה בפועל

הבניין שלכם קיבל את אישור ההריסה המיוחל? בשלב זה הבניינים כבר ריקים וחברת הבנייה שלכם יכולה להתחיל להרוס את המבנים ולפנות את כל הפסולת. 

• הכנת תשתיות ובניית הבניין החדש

לאחר ההריסה, עוברים לשלב המרכזי – הכנת התשתיות ובניית הבניין החדש. ברוב המקרים בתוכניות פינוי בינוי גבעתיים בונים רבי קומות במקום הבניינים הישנים שנהרסו. הגובה המינימלי הוא פי 3 מגובה הבניינים המקוריים שעמדו על המגרש. חשוב לערוך עבודת הכנה מקצועית לתשתיות במגרש על מנת לוודא כי ניתן יהיה לאכלס כמות גדולה יותר של דיירים באותו שטח בדיוק.

 

התמורה שאתם צפויים לקבל במסגרת תוכנית פינוי בינוי גבעתיים – השבחת שווי הנכס בעשרות אחוזים!

מתלבטים אם כדאי לקדם פרויקט של פינוי בינוי בבניין שלכם? חשוב שתכירו את התמורה המתקבלת מתוכנית זו על מנת שתצליחו להגיע להחלטה שקולה ומדוייקת עבורכם. פרוייקטים של פינוי בינוי גבעתיים מעניקים לבעלי הדירות הישנות, דירות חדשות וגדולות יותר ב 12 עד 25 מטרים רבועיים. גידול שטח הדירה כולל הוספה של חדר ממ"ד חדש, מרפסת שמש ובמקרים רבים אף מחסן צמוד. מעבר לגידול הדירה, הדיירים נהנים מדירה חדשה במגדל מפואר הכולל מספר מעליות. במרבית הפרוייקטים הדיירים יקבלו גם חניה צמודה בטאבו. במילים אחרות, פרויקט זה צפוי להשביח את ערך הנכס שלכם בעשרות אחוזים.

 

הכירו את הסרבנים – מדוע הם מסרבים?

אז למה בכל זאת יש כל כך הרבה סרבנים? בשורות הבאות נרחיב מעט על תופעת הסרבנים לפרוייקטים של התחדשות עירונית. יש בבניין שלכם דיירים סרבנים? המשיכו לקרוא את השורות הבאות.

במרבית הבניינים שעוברים תוכנית התחדשות עירונית (הן בפרויקטים של פינוי בינוי והן בפרויקטים של תמ"א 38), ישנם מספר מצומצם של דיירים סרבנים. בשורות הבאות נכיר את הסיבות המרכזיות בגינן ישנם דיירים שמסרבים לפרוייקטים שמשביחים את ערך הנכסים שלהם בעשרות אחוזים וכן נכיר את התייחסות החוק לדיירים הללו. נתחיל מהסיבות השכיחות ביותר להתנגדות. חשוב להבהיר כי ישנן סיבות רבות, בחרנו עבורכם את הסיבות המרכזיות בלבד.

 

הסיבות המרכזיות להתנגדות דיירים לפרויקט של פינוי בינוי גבעתיים:

• דיירים קשישים שמוכנים לוותר על השבחת הנכס לטובת מגורים שקטים בדירה המוכרת.
• דיירים שמנסים לסחוט מהקבלן תנאים טובים יותר.
• דיירים שאינם מאמינים ביכולתם של היזם והקבלן לקדם את הפרויקט בצורה מיטבית.
• דיירים שמתגוררים בדירות עם חריגות בנייה (חריגות הבנייה אינן כלולות במשא ומתן כך שייתכן שבעל דירה עם חריגה יקבל דירה קטנה יותר מדירתו הקיימת לאחר השלמת כל שלבי הפרויקט).

חשוב להבהיר כי החוק בישראל קובע כי רק במידה וכמות הסרבנים בכלל הבניינים גבוה מ 20%, הם יהוו סכנה להתקדמותו של הפרויקט. בשנים האחרונות מקדמים חוק שיקבע שמספיק רוב של 67% דיירים מאשרים בכדי להוציא את הפרויקט לפועל גם בעל כורחם של הסרבנים.

מחפשים לקנות דירה במתחם המיועד לפינוי בינוי? הכירו את המתחמים המרכזיים שיכולים להתאים לכם בעיר גבעתיים

רוצים לקנות דירה שצפויה לעבור הליך של פינוי בינוי? חשוב לדעת כי בגבעתיים ישנם אזורים רבים המיועדים להתחדשות עירונית. בחרנו עבורכם את האזורים האטרקטיביים ביותר בהם אתם יכולים לרכוש דירה עם סיכויים גבוהים לתוכנית פינוי בינוי גבעתיים.

 

האזורים המיועדים לפרויקטים שונים במסגרת תוכנית התחדשות עירונית הם:

• מתחם ההסתדרות.
• מתחם הרצוג.
• מתחם רבין.
• מתחם בראשית.
• מתחם הלביא.
• מתחם ציפורן.
• ז'בוטינסקי.
• ויצמן.
• רמב"ם 

כלל המתחמים והרחובות הללו צפויים ליהנות מפרוייקטים רבים של התחדשות עירונית בעתיד הקרוב. חשוב להדגיש כי העיר גבעתיים מקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית במטרה להבטיח לכלל תושביה בניינים חדשים, יציבים המאפשרים איכות חיים. נקודה נוספת לפני סיום – מומלץ לבחור קבלנים ויזמים המכירים את העבודה עם עיריית גבעתיים. כל רשות מקומית מחליטה על דגשים חשובים לה ומציבה תנאים שונים להשלמת כל פרויקט. בחירה נכונה באיש מקצוע שמכיר היטב את העירייה, תבטיח עבודה מהירה, יעילה ומקצועית. 

 

הכירו את העיר גבעתיים – גבולותיה, אתרים מובילים בשטחה ושכונות מבוקשות

בפסקאות הבאות נכיר מקרוב את העיר גבעתיים, נפרט אודות גבולות שטחה, שנת הקמתה, מרכזי הבילוי השוכנים בה, אפשרויות התחבורה הציבורית בכל כבישיה ועוד. אז רגע לפני שאתם מתחילים במסע ארוך שנים של התחדשות עירונית, הנה לכם מספר דגשים חשובים אודות העיר גבעתיים.

 

גובלת בערים גדולות ומבוקשות במיוחד – תל אביב ורמת גן

העיר גבעתיים היא אחת הערים המרכזיות ביותר במחוז תל אביב והיא שוכנת לגבולות הערים הגדולות רמת גן ותל אביב. מיקומה הגיאוגרפי מבטיח לכלל תושביה יתרונות רבים ומשמעותיים. במרחק נסיעה קצר של מספר דקות בודדות כלל התושבים בה יכולים להגיע למקומות בילוי רבים בכל רחבי תל אביב, לפארק הלאומי או לספארי ברמת גן וכן למגוון רחב של מקומות עבודה בכל התחומים. היתרונות הללו הופכים את העיר גבעתיים לאחת הערים המבוקשות שיש למחוז תל אביב להציע.

 

שנת הקמתה, גבולות שטחה ואתריה המרכזיים

העיר הוכרזה לראשונה כעיר בשנת 1959 ומאז ועד היום היא נחשבת למעין עיר בוטיק – אחת הערים הקטנות ביותר בישראל. שטחה הכולל עומד על מעט יותר מ 3,200 דונמים בלבד. בשטחי העיר ישנם לא מעט אתרים חשובים, מוסדות חינוך איכותיים, מרכזי פנאי ובידור, מרכזי תרבות וכן מרכזי קניות וקניונים. בין כלל האתרים המבוקשים ביותר בעיר ניתן למנות את:

• תיאטרון גבעתיים.
• מצפה הכוכבים בגן העלייה השניה.
• היכל יהדות ווהלין.
• קניון גבעתיים.
• בריכת רמב"ם.

רוצים להתנייד בין כלל האתרים הללו בעזרת תחבורה ציבורית? חשוב שתדעו כי בעיר פועלים קווי אוטובוס רבים המבטיחים לכלל תושביה יכולת התניידות נוחה ומהירה גם ללא רכב צמוד. 

 

רגע לפני סיום, חשוב שתכירו את השכונות המובילות והמבוקשות ביותר בעיר:

1. שכונת בורוכוב.
2. שכונת שינקין.
3. גבעת רמב"ם.
4. שכונת ארלוזורוב.