בניין המגורים שלכם צפוי לעבור פינוי בינוי בשנים הקרובות? רגע לפני שאתם מתחילים בתהליך, חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים שיעזרו לכם לעשות את נכון. לא מעט אנשים חותמים ליזם הראשון שדופק על דלת דירתם ומציע לקדם פרויקט של פינוי בינוי ללא כל היכרות עם כל שלבי התהליך. בחירות שרירותיות של יזם מקצועי או של חברת בנייה להשלמת הפרויקט עלולות לעלות ביוקר – לכן קיימת חשיבות רבה להכיר מספר דגשים וטיפים מעשיים טרם תחילתו של הפרויקט.
לפני שאתם מתחילים פרויקט גדול שאורך בין 8 ל 12 שנים בממוצע, חשוב שתפנו מספר דקות בודדות להיכרות עם כל שלבי הפרויקט
בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר טרם תחילתו של הפרויקט במתחם המגורים שלכם. הכנה נכונה תאפשר לייעל שלבים רבים, לחסוך לא מעט זמן יקר ולהבטיח את היתכנות הפרויקט. אז רגע לפני שאתם מתחילים מסע ארוך בן 8 עד 12 שנים בממוצע, כדאי שתפנו מספר דקות בודדות לקריאת השורות הבאות. מה הן יכללו? את הדגשים הבאים:
- יזם מקצועי – מה תפקידו וכיצד בוחרים נכון את היזם הנכון לפרויקט שלכם?
- חברת בנייה – טיפים מעשיים שיעזרו לכם לבחור את החברה המקצועית והמנוסה ביותר.
- שלבי הפרויקט – רוצים להישאר מחוברים לאורך כל שלבי העבודה? חשוב שתכירו את כל השלבים שנדרשים להשלים במהלך פרויקט פינוי בינוי הרצליה.
- תוכנית התחדשות עירונית – הבדלים מהותיים בין הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית.
- מדיניות העיר הרצליה – כיצד הרשות המקומית מתייחסת ליוזמה של פרויקטים שונים בגבולות שטחה?
האם כל פרויקט של התחדשות עירונית כולל הריסת מבנים ובניית מגדלי מגורים רבי קומות? ההבדלים המשמעותיים ביותר בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38
פרויקט פינוי בינוי הרצליה כולל שינויים רבים במתחמי מגורים גדולים. בניגוד למקובל לחשוב, פרויקט זה אינו כולל חיזוק מבנים ישנים אלא כולל הריסה ובניה מחדש. אחד מהפרויקטים השכיחים ביותר במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית הוא פרויקט תמ"א 38, במסגרתו מחדשים ומחזקים בניינים ישנים ומוסיפים מספר מועט של יחידות דיור חדשות. אך חשוב להבהיר כי במסגרת פרויקט פינוי בינוי הרצליה הורסים מתחם בניינים ישנים לטובת בניית מגדלי מגורים רבי קומות. הבניינים החדשים גבוהים משמעותית מהבניינים המקוריים שנהרסו (לכל הפחות פי 3 מגובהם) וכוללים מאות יחידות דיור חדשות. פרויקט גדול זה מחייב הכנת תב"ע חדשה, בחינות רבות של ועדות תכנון ובניה ועבודת בנייה ארוכת שנים. אז רגע לפני שאתם צוללים לפרויקט הגדול, הנה לכם כל השלבים המרכזיים שתידרשו לעבור עד לקבלת המפתח לדירה החדשה.
עשרת השלבים שאתם חייבים להכיר בפינוי בינוי הרצליה
רוצים לדעת בדיוק באיזה שלב עומד הפרויקט שלכם ומהם השלבים שעוד נותרו עד להשלמתו? ריכזנו עבורכם את עשרת הדיברות של פרויקטי פינוי בינוי הרצליה – השלבים שאתם חייבים להכיר!
| מתחילים אצל משרד השיכון – הכרה באזור המגורים שלכם כאזור ייעודי להתחדשות עירונית! |
לא ניתן להתחיל בקידום הפרויקט ללא מתן אישורו של משרד השיכון. לכן, כבר בשלב הראשון הרשות המקומית פונה למשרד השיכון במטרה לבחון את האפשרות להכיר במתחם ככזה המיועד להתחדשות עירונית. הרשות המקומית אינה ממהרת לקדם את הפרויקט? לעיתים יזמים מקצועיים ומנוסים יוכלו לפנות למשרד במקומם. אל תתפשרו על אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט שלכם! |
| משרד השיכון נתן את אישורו? עוברים להרכבת תוכנית בניין עיר חדשה | לאחר בחינה של משרד השיכון והחלטה כי ניתן לערוך פרויקט פינוי בינוי הרצליה במתחם, עוברים לשלב הכנת תוכנית בניין עיר חדשה. בשלב זה צריכים להכין תוכנית בניין עיר חדשה הכוללת את כל השינויים שצפויים לחול בעקבות הפרויקט. בתוכנית יכללו את גובה הבניינים, כמות יחידות הדיור והתאמת תשתיות. חשוב להדגיש כי ישנם כללים ברורים להכנת תוכנית זו וללא הקפדה עליהם היא לא תקבל את האישור החיוני להתקדמות הפרויקט. ברוב המקרים הרשות המקומית אחראית על שלב זה, אך לעיתים יזמים נמרצים עושים זאת במקומה. |
| התב"ע החדשה חייבת לעבור מספר בחינות ובדיקות מקיפות – עוברים למספר וועדות תכנון ובנייה! | התב"ע החדשה מוכנה? זה הזמן לבחון אותה. בשלב זה התב"ע החדשה עוברת בחינה של ועדות תכנון ובנייה. בהתחלה היא עוברת לבדיקת הועדה המקומית. לאחר אישורה של ועדה זו, התב"ע תעבור לבחינה של הועדה האזורית. לאחר מתן אישורן של שתי הועדות, ניתן לעבור לשלב הבא – שלב ההודעה לכלל דיירי המתחם. |
| התב"ע אושרה? זה הזמן לעדכן בכך את כל דיירי המתחם | שלב זה נחשב לאחד השלבים הפשוטים והמהירים ביותר. בשלב זה היזם או נציג הדיירים נדרש לעדכן בהתקדמות את כל דיירי המתחם. חשוב להזכיר כי פרויקט פינוי בינוי הרצליה כולל הריסה של מספר בניינים, כך שלעיתים חלק מהדיירים אינם נמצאים בגבולות ישראל ולא תמיד פשוט להשיג אותם. בכל מקרה מדובר בשלב פשוט שעל פי רוב מסתכם במספר ימים עד שבועות בודדים. |
| אחד השלבים החשובים ביותר בפרויקט – בחירת חברת הבנייה שתיבנה את דירתכם החדשה! | לאחר כל שלבי ההכנה, הגענו לאחד השלבים החשובים ביותר בפרויקט כולו – שלב בחירת חברת הבנייה שתשלים את בניית מגדלי הקומות החדשים. לא מעט אנשים מקלים ראש בשלב זה בטענה כי מרבית חברות הבנייה המוכרות בנו בניינים רבים כך שרובן יצליחו להשלים את הפרויקט בהצלחה. אך חשוב להדגיש כי קיימת חשיבות רבה לבחור בכובד ראש את החברה המקצועית והמנוסה ביותר. בחירה נכונה תבטיח לכם פרויקט מהיר, יעיל ומוצלח במיוחד בעוד שבחירה לא נכונה עלולה לגרום לבעיות רבות, לא מעט עיכובים ולעיתים אף מניעה של היתכנות הפרויקט. איך בוחרים נכון? בהמשך המאמר נמנה מספר טיפים מעשיים שיעזרו לכם לסנן את חברות הבנייה הרבות ולבחור נכון את הטובה והמתאימה מכולן. |
| בחרתם חברה? זה הזמן למשא ומתן – כתיבת חוזים אישיים לכל דייר | לאחר שהשלמתם את השלב החשוב ביותר ובחרת חברת בנייה מקצועית, זה הזמן לעבור לאחד השלבים הארוכים והסבוכים ביותר – שלב משא ומתן. בכל פרויקט פינוי בינוי הרצליה חברת הבנייה עורכת משא ומתן עם הדיירים על התמורה. כל דייר מקבל חוזה אישי ומותאם לדירתו הנוכחית. בשלב זה הדיירים מנסים למקסם תמורות בעוד שחברת הבנייה מנסה להתאים את עצמה לרצון הדיירים ולהגיע להסכמות. חשוב להדגיש שישנן מוסכמות די ברורות וברוב הפרויקטים הדיירים יקבלו דירה חדשה הגדולה מדירתם בכ 12 עד 25 מטרים רבועיים. מעבר לתמורה, החוזים האישיים יכללו תאריך מסירה ועוד מגוון פרטים מחייבים בין הצדדים. |
| החוזים מוכנים? התכוננו לפינוי דירתכם | לאחר שלב הכנת החוזים, חבקת הבנייה מחוייבת בתאריךל מסירה של הדירות, מה שגורם לה להשלים את שאר השלבים במהירות רבה. בשלב זה הדיירים מפנים את דירתם בהסכמה. שלב זה אינו ארוך או מורכב במיוחד וברוב המקרים ניתן להשלימו תוך מספר ימים עד שבועות בודדים. חשוב להדגיש כי דיירי הבניינים המקוריים אינם נדרשים לשלם שכירות לאורך כל תקופת בניית דירתם החדשה. חברת הבנייה משלמת עבור כל דייר שכירות בשיעור התואם את נתוני הדירה שהוא נאלץ לעזוב. במילים אחרות, לא תידרשו לשלם שכירות לאורך כל תקופת הבנייה עד לקבלת מפתח לדירה החדשה. |
| כשהבניינים ריקים חברת הבנייה שלכם תקבל את אישור ההריסה המיוחל | שלב הפינוי הושלם בהצלחה? בשלב זה חברת הבנייה תקדם הליכים לקבלת אישור הריסה. כפי שציינו מעלה, לאחר שלב החוזים החברה התחייבה לכלל הדיירים על תאריך מסירה, מה שאומר שכל חריגה מהתאריך עלולה לחייב אותה בתשלומי קנסות מיותרים. לכן, מיד עם פינוי הבניינים, החברה תעשה כל מאמץ לקבלת אישור הריסה מהיר. |
| הריסת המבנים הישנים והכנת התשתיות להוספה של מאות יחידות דיור נוספות | לאחר קבלת האישור המיוחל, החברה תתחיל בהריסה של הבניינים הישנים. חברות בנייה מנוסות ומקצועיות מכירות את כל השיטות הטובות והיעילות ביותר להריסת מבנים במהירות מרבית. לעומתן, חברות שאינן מנוסות בדבר עלולות להתמודד עם שלל קשיים בשלבי ההריסה ופינוי הפסולת. לאחר ההריסה והפינוי, חברת הבנייה תכין את התשתיות לקליטה של מגדלי מגורים רבי קומות בגובה של פי 3 לכל הפחות מגובהם של הבניינים הישנים. |
| ערכו השוואה – קראו כל פיסת מידע אודות החברות השונות בניית מגדלי מגורים רבי קומות – גבוהים פי 3 לכל הפחות מהבניינים המקוריים במתחם | הבניינים נהרסו, הפסולת פונתה והתשתיות הוכנו? זה הזמן להתחיל בשלבי הבנייה של הבניינים החדשים. |
רוצים לבחור נכון חברת בנייה מקצועית שתבטיח לכם בנייה יסודית בסטנדרט ללא פשרות? הנה לכם הטיפים המעשיים שיעזרו לכם לבחור נכון:
- הכירו כמה שיותר חברות בנייה שפועלות בקרבת אזור המגורים שלכם
בשלב זה חשוב לקרוא כמה שיותר מידע ברשת אודות החברות השונות. חשוב להתמקד בכמה שיותר חוות דעת והמלצות מלקוחות המתגוררים בדירות שנבנו על ידי החברות השונות. אם יש באפשרותכם להגיע פיזית לפרויקטים שונים של החברות המובילות, כדאי לעשות זאת.
- וודאו שהחברות המובילות השלימו בעברן מספר פרויקטים של פינוי בינוי הרצליה
הכירו את המדיניות של עיריית הרצליה לפרויקטים הכלולים בתוכנית התחדשות עירונית
כעת, לאחר שנגענו בכל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות פינוי בינוי הרצליה, חשוב שתכירו את המדיניות של הרשות המקומית ברחבי העיר. ישנן ערים רבות שמקדמות פרוייקטים רבים בעוד ישנן רבות אחרות שאינן ממהרות לאשר תוכניות בניין עיר חדשות במסגרת התחדשות עירונית. אז כיצד מתייחסת עיריית הרצליה לפרויקטים הללו?מינהלה להתחדשות עירונית – הוקמה בשנת 2019 וכל מטורתה היא לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי העיר
בשנים האחרונות הרשות המקומית בהרצליה החליטה לקדם כמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית. נכון לכתיבת שורות אלה ישנן יותר מ 40 תוכניות בניין עיר חדשות שצפויות לקבל אישור בעתיד הקרוב ולאפשר את תחילתם של פרויקטים רבים. בשנת 2019 הוקמה בעיר מינהלה להתחדשות עירונית שכל מטרתה היא לקדם פרויקטים באזורים נבחרים. מתחם המגורים שלכם צפוי לעבור התחדשות עירונית? סביר להניח שהרשות המקומית תסייע לכם לקדם אותו במהירות המרבית.נכון לשנת 2023 ישנם פרויקטים רבים של פינוי בינוי הרצליה ברחבי העיר, ביניהם:
- פינוי בינוי ויצמן על ידי יזם "אזורים".
- פינוי בינוי יד התשעה על ידי יזם "י.ח דימרי".
- פינוי בינוי הכוזרי על ידי יזמים "מצלאווי", "אפריקה התחדשות עירונית".
- פינוי בינוי שיכון דרום בן גוריון על ידי יזם "אלמוגים".
הכירו את הרצליה – סקירה כללית
אך מעבר לכלל הפרטים החשובין אודות פרויקטים של פינוי בינוי בעיר, חשוב שתכירו עוד מספר פרטים חשובים אודותיה. בשורות הבאות נביא את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר על הרצליה, לרבות שנת הקמתה, השכונות המובילות בשטחה, מעמד מרבית האטוכלוסיה בה, אפשרויות תחבורה מובילות, אתרים מתויירים, מקומות פנאי ובידור ועוד.ראשיתה של העיר – כך הרצליה החלה את דרכה בשנת 1924
העיר הרצליה החלה את דרכה בשנת 1924 כמושבה חקלאית. במרוצת השנים העיר פרחה עד לרגע הכרזתה לראשונה כעיר כמעט 40 שנה לאחר מכן, בשנת 1960. שמה של העיר ניתן לה על שמו של חוזה המדינה – בינימין זאב הרצל. נכון לכתיבת שורות אלה העיר מונה קרוב ל 110,000 תושבים בשטחה וצפויה להמשיך לגדול גם בשנים הבאות. השכר הממוצע של תושבי העיר גבוה מהשכר הממוצע בכל חלקי הארץ ומעמדם הסוציו אקונומי הוא בינוני גבוה. מיקומה הגאוגרפי של הרצליה – הכירו את כל שכנותיה הגדולות העיר משוייכת למחוז תל אביב ומיקומה הגיאוגרפי כולל יתרונות רבים. רבים מתושביה מדווחים על מיקום גיאוגרפי אידיאלי המאפשר להם ליהנות מכל צורך בקלות ובמהירות רבה. ערים שכנות, גדולות ומבוקשות במיוחד מבטיחות לכל תושבי הרצליה מגוון רחב של מקומות עבודה בכל תחום, שלל מסעדות איכותיות, מקומות בילוי מגוונים, מרכזי קניות גדולים ומבני תרבות רבים. בין כלל הערים הגדולות שממוקמות קרוב לעיר הרצליה ניתן למנות את:- תל אביב.
- רמת השרון.
- רעננה.
- כפר שמריהו.
בין כלל האתרים והמרכזים המבוקשים ביותר בעיר הרצליה ניתן למנות את:
- התזמורת הקאמרית הרצליה.
- היכל אומניות הבמה הכולל שני אולמות תיאטרון.
- הקונסרבטוריון העירוני הרצליה.
- מוזיאון הרצליה לאומנות עכשווית.
- סנימטק הרצליה.
- אולפני הרצליה.
- איצטדיון כדורגל.
- המרכז האולימפי הלאומי לקליעה.
- מרכז הסקווש הרצליה.
- שלוש בריכות עירוניות.
- פארק הרצליה.
- שדה תעופה.
- שני בתי עלמין.
- מרכזי חינוך מקצועיים.
- מגוון עשיר של מסעדות.
- מגוון עשיר של מקומות בילוי ופנאי.
- נמל.
- כבישים
- אוטובוסים
- רכבות
לסיום, חשוב שתכירו כמה מהשכונות המובילות שיש לעיר להציע. בין כלל השכונות המובילות בעיר ניתן למנות את:
- הרצליה פיתוח.
- נווה עמל.
- נוף ים.
- נווה אמירים.
- נווה ישראל.
- יד התשעה.
- גבעת הפרחים.
