הפנינה של הצפון משנה את פניה! קרית אתא צפויה לעבור מתיחת פנים משמעותית ולהוסיף לשטחה עשרות אלפי יחידות דיור חדשות ב 15 השנים הקרובות
העיר קרית אתא צפויה לשנות את פניה בשנים הקרובות. על פי תוכנית המתאר העירונית היא צפויה להוסיף לשטחה לא פחות מכמה עשרות אלפי דירות תוך כ 15 שנה בלבד. אחת הדרכים הטובות והיעילות ביותר להוסיף כמות גדולה כל כך של יחידות דיור חדשות היא לנצל בצורה מיטבית את משאב הקרקע. לכן, בשנים האחרונות העיר מקדמת בשטחה פרויקטים רבים של פינוי בינוי. במסגרת הפרויקטים הללו בניינים ישנים ונמוכים נהרסים ובמקומם נבנים מגדלי מגורים גבוהים הכוללים מאות יחידות דיור חדשות. מתחם המגורים שלכם צפוי לעבור התחדשות עירונית בעתיד הקרוב? בשורות הבאות תכירו את כל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר לפני שאתם חותמים ליזם הראשון שמציע לכם תוכנית התחדשות עירונית.
הכירו את היוזמה להתחדשות עירונית – כל מה שאתם חייבים להכיר על הפרויקט הגדול ביותר בתוכנית
מזה לא מעט שנים המדינה מקדמת תוכנית מדינית להתחדשות עירונית הכוללת מספר פרויקטים שונים. פרויקט הדגל הגדול ביותר במסגרת התוכנית הוא פרויקט פינוי בינוי. מתחם המגורים שלכם צפוי לעבור מתיחת פנים בשם התחדשות עירונית בשנים הקרובות? כדאי שתפנו מספר דקות לקריאת השורות הבאות.
בשורות הבאות נגע בדגשים הבאים:
- נכיר מקרוב שתיים מהתוכניות השכיחות ביותר במסגרת התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי.
- נכיר את התמורה המקובלת בכל אחד מהפרויקטים.
- נכיר את עשרת השלבים המשמעותיים ביותר במסגרת תוכנית פינוי בינוי.
- נכיר את מדיניותה של עיריית קרית אתא בכל הקשור לקידום פרויקטים.
- נכיר מספר טיפים פשוטים ומעשיים לבחירה נכונה של חברת בנייה מנוסה ומקצועית.
- נענה על מספר שאלות בוערות שיעשו לכם סדר ויחסכו לא מעט אי הבנות מיותרות.
תחילה חשוב להכיר מקרוב את הפרויקטים המבוקשים ביותר במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי. התוכניות הללו מקודמות על ידי המדינה במטרה לחזק מבנים ישנים, להבטיח שהם יעמדו בתקן רעידות אדמה מספר 413 ולנצל בצורה מיטבית את שטח הקרקע. בניגוד למקובל לחשוב, יש לא מעט הבדלים משמעותיים בין הפרויקטים השונים – בשורות הבאות נעמוד על כמה מההבדלים המשמעותיים ביותר.
ההבדלים בין הפרויקטים השונים בתוכנית התחדשות עירונית:
| תמ"א 38 |
פינוי בינוי |
| במסגרת תוכנית תמ"א 38 הקבלן מחזק את המבנה הקיים, משפץ אותו ומוסיף לו חללים ממוגנים בהתאם לתקנים החדשים. |
במסגרת תוכנית פינוי בינוי הקבלן הורס לגמרי את הבניין הישן במטרה לבנות בניין חדש הכולל דירות חדשות לגמרי. הבניין החדש יעמוד בכל תקני הבנייה המחמירים ביותר. |
| במסגרת תוכנית תמ"א 38 מוסיפים לבניין הקיים מספר מועט של יחידות דיור בודדות. | במסגרת תוכנית פינוי בינוי מוסיפים לבניין עשרות ואף מאות יחידות דיור חדשות. במקום הבניינים הישנים יוקמו מגדלים רבי קומות בגובה של פי 3 לכל הפחות מהבניינים המקוריים. |
| במסגרת תוכנית תמ"א 38 דיירי הבניין אינם נדרשים לפנות את דירותיהם. לאורך כל שלבי הבנייה הדיירים נשארים להתגורר בדירותיהם המקוריות. | במסגרת תוכנית פינוי בינוי קרית אתא הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם לטובת הריסת הבניין. חברת הבנייה תשלם עבורם שכירות חודשית בהתאם לשווי דירתם המקורית. |
ומה לגבי התמורה המתקבלת בכל פרויקט?
התמורה המקובלת בפרויקט פינוי בינוי קרית אתא – דיירי הבניינים הישנים יקבלו דירות חדשות וגדולות מדירותיהם המקוריות. הדירות יהיו גדולות בכ 12 עד 25 מטרים רבועיים בממוצע והן יכללו מרפסת שמש, חדר ממ"ד חניה פרטית ולעיתים גם מחסן צמוד. השינויים הללו משביחים את שווי הדירה בעשרות אחוזים. התמורה המקובלת בפרויקט תמ"א 38 קרית אתא – דיירי הבניינים ישארו בדירותיהם המקוריות אך יהנו מחיזוק ושיפוץ פנימי וחיצוני של הבניין, מהוספה של חדר ממ"ד ולעיתים מהוספה של מרפסת שמש. מתכננים לקדם פרויקט של פינוי בינוי במתחם המגורים שלכם? חשוב שתכירו את כל השלבים החשובים ביותר שתידרשו לעבור עד לקבלת הדירה החדשה.עשרת השלבים החשובים ביותר במסגרת פרויקט פינוי בינוי קרית אתא:
| הכרה של משרד הבינוי והשיכון בשטחים המיועדים להתחדשות עירונית | לפני שמתחילים לקדם את השלבים הראשונים במסגרת פרויקט פינוי בינוי קרית אתא, קיימת חשיבות רבה לוודא כי משרד הבינוי והשיכון אכן מכיר באזור כאזור שיכול להכיל התחדשות עירונית ותוספת של עשרות או אף מאות יחידות דיור חדשות. |
| כתיבת תוכנית בניין עיר חדשה | לאחר מתן אישורו של משרד הבינוי והשיכון, הרשות המקומית או היזם המקצועי נדרשים להתחיל לעבוד על בניית תוכנית בניין עיר חדשה. בתוכנית זו חשוב להביא בחשבון את כל השינויים שיכללו במסגרת הפרויקט. חשוב להבהיר כי התוכנית חייבת להיעשות תוך התייחסות לכל הכללים הקשורים להכנתה. תוכנית שאינה תעמוד בכללים לא תאושר. |
| בחינת התב"ע החדשה על ידי ועדות תכנון ובניה | לאחר הכנת התב"ע החדשה, היא עוברת לבחינה מקצועית של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. לאחר אישור של הוועדה המקומית, היא תעבור לבדיקה של הוועדה האזורית לתכנון ובניה. רק לאחר אישורן של שתי הוועדות ניתן יהיה לעבור לשלב הבא. |
| עדכון כלל דיירי המתחם באישורה של התב"ע החדשה | התוכנית החדשה עברה את בדיקותיהן של שתי הוועדות בהצלחה? זה הזמן לעדכן בכל את כל דיירי המתחם. שלב זה הוא אחד השלבים המהירים והפשוטים ביותר במסגרת הפרויקט. |
| בחירת חברת בנייה מקצועית לפינוי בינוי קרית אתא | בשלב הבא, כלל דיירי המתחם נדרשים לבחור חברת בנייה מקצועית ומנוסה שכבר השלימה בעבר פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. דיירים רבים בוחרים את חברת הבנייה שלהם ללא כל בדיקה מעמיקה אודות רמת מקצועיותה. על כן חשוב להבהיר את חשיבות הבחירה. בחירה נכונה בחברה מקצועית ומנוסה תאפשר לכם ליהנות מפרויקט מקצועי הכולל את כל השלבים ללא איחורים, דילוגים או אי דיוקים. לעומת זאת, בחירה לא נכונה בחברה שאינה מנוסה עלולה לגרום לתקלות רבות, אי עמידה בזמנים ואף פגיעה של ממש בהיתכנות הפרויקט. בשורות הבאות נגע בכמה טיפים שיעזרו לכם לבחור נכון. |
| משא ומתן, כתיבת חוזים והחתמת כלל דיירי המתחם | בחרתם חברת בניה מקצועית? בשלב זה היא תערוך פגישות יזומות עם כל דיירי הבניין במטרה להגיע להסכמות באשר לתמורה. שלב זה נחשב לאחד השלבים הארוכים והמורכבים ביותר. במסגרתו חברת הבנייה תכין חוזים מסודרים לכלל הדיירים. בחוזים יפורטו התמורות, לוחות הזמנים של הפרויקט, דיני איחורים ועוד. |
| פינוי כלל דיירי המתחם בהסכמה | מיד עם תום שלבי הכנת החוזים והחתמת כלל הדיירים, חברת הבנייה תחל בשלבי פינוי דיירי הבניינים. שלב זה אף הוא אינו ארוך ומורכב במיוחד. |
| קבלת אישורי הריסה למתחם הבניינים הישן | הבניינים עומדים ריקים? חברת הבנייה שלכם תקדם הליכים לקבלת אישורי ההריסה של הבניינים הישנים. זכרו, בחוזים שנחתמו זה עתה יש תאריך מסירה של הדירות החדשות וכל איחור עלול לגרור קנסות מיותרים. לכן, חברת הבנייה תקדם את השלבים הבאים שלאחר חתימת החוזים במהירות מרבית. |
| הריסה, פינוי והכנת התשתיות | חברת הבניה קיבלה את אישור ההריסה המיוחל? בשלב זה היא מגיעה למגרש עם כל הכלים הנדרשים להריסת הבניינים הישנים. לאחר ההריסה החברה מבנה את ההריסות ומכינה את התשתיות לבניית מגדלי מגורים רבי קומות ולהוספה של עשרות או מאות יחידות דיור נוספות. |
| בניית הבניינים החדשים – מגדלי מגורים רבי קומות | בשלב האחרון כל שנותר לעשות זה להתחיל בשלבי הבנייה של מגדלי המגורים החדשים. המגדלים החדשים יהיו גבוהים פי 3 לכל הפחות מגובהם של הבניינים הישנים ויכללו את כל התקנים המפורטים בחוק הבניה. |
מס שבח – משלמים?
הדירות החדשות שיתקבלו לאחר תום כל שלבי הפרויקט שוות עשרות אחוזים יותר בהשוואה לדירות הישנות שהיו במתחם קודם לכן. האם נתון זה יחייב את דיירי הבניינים הישנים לשלם מס שבח בגין השבחת שווי הנכס שלהם? ראשית, חשוב להכיר את מס השבח. מס שבח הוא מס המשולם על רווחים שמקורם מעסקאות נדל"ן שונות. מס זה מקביל למס רווח הון המשולם על רווחים ממסלולים שונים. ברוב המקרים, מס השבח עומד על 25% מסך הרווחים. אך חשוב לדעת כי המדינה קידמה מגוון הטבות לפרויקטים הנכללים תחת הכותרת התחדשות עירונית, במטרה לקדם כמה שיותר פרויקטים במהירות מרבית. אחת ההטבות היא פטור מלא ממס שבח, כך שבעלי הדירות המקוריות לא ידרשו לשלם מס על השבחת דירתם בעת מכירה.פרויקט פינוי בינוי במתחם המגורים שלכם תופס תאוצה והגעתם לשלב של בחירת חברת בנייה? הנה לכם שלושה טיפים פשוטים שיעזרו לכם לעשות זאת נכון:
- הכירו כמה שיותר חברות בנייה בקרית אתא – היכרות עם כמה שיותר חברות בניה שונות תאפשר לכם לערוך השוואה בין כולן. השוואה זו תאפשר לכם לבחור את החברה הטובה מכולן.
- קראו כל פיסת מידע אודות החברות השונות – בדיקה מהירה ברשת תאפשר לכם לקרוא לא מעט מידע אודות כל החברות בקרית אתא. חשוב לשים דגש על חוות דעת והמלצות של לקוחות המתגוררים בדירות שנבנו על ידי חברות הבנייה שמצאתם.
- וודאו שחברת הבנייה שאתם בוחרים בה השלימה בעבר פרויקטים של התחדשות עירונית – חשוב להבהיר כי לא כל חברת בניה תדע להתמודד עם כלל השלבים הכלולים בפרויקט של פינוי בינוי בקרית אתא. חברות שהשלימו פרויקטים בעבר מכירות היטב את כל השלבים ויודעות בדיוק למי הן צריכות לפנות בכדי לקדם כל שלב במהירות מרבית.
האם דיירי המתחם המקורי ידרשו לשלם שכירות לאורך כל תקופת הבנייה?
התשובה היא לא. חברת הבנייה תשלם לכל דיירי הבניינים שיהרסו שכירות למשך כל תקופת הבניה עד לקבלת המפתח לדירה החדשה. השכירות תקבע על בסיס הערכת שמאי של הדירה המקורית.מדיניות הרשות המקומית בקרית אתא – מקדמת פרויקטים רבים שנהנים מקבלת היתרים במהירות ובקלות
ומה באשר למדיניות הרשות המקומית לפרויקטים של פינוי בינוי? על כך עונה איתמר בן דוד, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה ומסביר כי הרשות המקומית והוועדה המקומית מקדמות פרויקטים רבים בשטחה של העיר. ניכר כי לעיר יש שטחים רבים שיכולים לאפשר הוספה של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות. קצב קבלת היתרי הבניה בעיר מהיר, ולכן הסיכויים לקידום פרויקטים של פינוי בינוי בטחה גבוהים למדי.הכירו את אחד הפרויקטים הגדולים ביותר בעיר
אחד הפרויקטים הגדולים ביותר בעיר הוא פרויקט המבוצע על ידי חברת מידר וכולל לא פחות מבניית 14 בנייני מגורים הכוללים 240 יחידות דיור חדשות. הפרויקט משתרע על רחובות יוספטל, נתיב השומרון וברנר. נכון לכתיבת שורות אלה מקודמים עוד לא מעט פרויקטים באזורים הישנים של העיר. חשוב להדגיש כי אחד התנאים החשובים ביותר להיתכנות של פרויקט פינוי בינוי קרית אתא הוא שנת הקמת הבניין. בעיר ישנם אזורים ישנים רבים שהבניינים בהם קיבלו היתר בניה לפני שנת 1980. כלל הבניינים הללו אינם כוללים תקן רעידות אדמה 413, מה שמאפשר להם ליהנות מהפרויקטים השונים להתחדשות עירונית.הכירו מקרוב את הקריה הגדולה מכולן – קרית אתא
לאחר שהכרנו את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר על פינוי בינוי בקריית אתא, קיימת חשיבות רבה שתכירו את הדגשים החשובים ביותר אודות העיר. בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים מעבר לפרטי התחדשות עירונית בכל רחבי העיר. בין כלל הדגשים החשובים ביותר שיובאו מטה ניתן למנות את השכונות המובילות והמבוקשות ביותר בעיר, האתרים המרכזיים בשטחה של קריית אתא, אפשרויות התחבורה הקיימות בעיר, מגוון נתונים חשובים אודות מרבית האוכלוסייה בשטחה ועוד. אז לפני שאתם ממהרים להתחיל הליך ארוך שנים של פינוי בינוי בכל רחבי העיר, קיימת חשיבות רבה להכיר את הדגשים הבאים.אז איך הכל התחיל? ראשיתה של העיר
ראשית, חשוב לפתוח בשלבי הקמתה של העיר. העיר קרית אתא היא הגדולה ביותר מבין כלל ערי הקריות. העיר הוקמה לראשונה בתור מושבה בשנת 1925. כ 40 שנה לאחר מכן, בשנת 1969, העיר הוכרזה לראשונה כעיר של ממש מכל הבחינות. הכרזה זו בעלת משמעות רבה בכל הקשור לפן המשפטי וכן לתקציבים השונים שהעיר מקבלת. מהקמתה ועד היום העיר עברה שינויים רבים, בשורות הבאות נכיר מעט מהאפשרויות שהיא מציעה לכלל תושביה כיום. מיקומה הגיאוגרפי של העיר – ערים שכנות במחוז חיפה באשר למיקומה הגיאוגרפי של העיר – היא משוייכת למחוז חיפה ונמצאת בשכנות לכל ערי הקריות. הקרבה לחיפה מאפשרת לכלל תושביה ליהנות ממגוון רחב של מקומות עבודה בתחומים שונים, ממרכזי קניות גדולים ומלא מעט מקומות פנאי ובילוי. אך חשוב להבהיר כי העיר מציעה לכלל תושביה מבחר גדול של אפשרויות תעסוקה, מקומות בילוי ואזורי מסחר בשטחה. בשורות הבאות נכיר את האתרים המרכזיים שהעיר כוללת בשטחה. בין כלל האתרים המובילים שקרית אתא כוללת בשטחה, ניתן למנות את:- בתי ספר איכותיים.
- מרכזי נוער.
- בית חולים מנחם בגין.
- 241 מפעלים בתחומים שונים.
- קניון מקבוצת עזריאלי.
- ביג מרכז קניות.
- איקאה ישראל.
- האנדרטה לחללי מערכות ישראל.
- האנדרטה לזכר חללי משטרת ישראל.
- האנדרטה לזכר חללי אסון המסוקים.
- כביש 780.
- כביש 781.
- כביש 70.
- כביש 79.
- בית וגן.
- בן גוריון.
- אברמסקי.
- גבעת אלונים.
- גבעת טל.
- נווה אברהם.
- נווה חן.
- קריית נחום.
- גבעת הרקפות.
