פינוי בינוי רמת השרון

כל מה שאתם חייבים לדעת על ההתחדשות העירונית במתחם המגורים שלכם

רמת השרון נהנית בשנים האחרונות מלא מעט פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. אם גם אזור המגורים שלכם צפוי לעבור פרויקט של פינוי בינוי בעתיד הקרוב, כדאי שתפנו מספר דקות לקריאת השורות הבאות. בשורות הבאות נגע במספר דגשים חשובים שאתם חייבים להכיר אודות פרויקט פינוי בינוי. פרויקט זה כולל שלבים רבים והליכים ארוכי שנים שכדאי שתדעו להיערך אליהם בהתאם. אנשים רבים מתחילים פרויקטים שונים של התחדשות עירונית ללא היכרות עם הדגשים הללו ובמקרה הטוב מופתעים מכל שלב, ובמקרה הפחות טוב, לא נערכים כראוי ומתמודדים עם בעיות וקשיים שונים במהלך כל שנות הפרויקט.

 

אז מה יהיה לנו במאמר הבא? בשורות הבאות נציג מספר דגשים חשובים שיובאו מטה בהרחבה. הנקודות שיובאו מטה הן:

• היכרות עם פרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית – פינוי בינוי.
• היכרות עם עשרת השלבים המשמעותיים ביותר במסגרת הפרויקט.
• היכרות עם התמורה המקובלת במרבית הפרוייקטים בכל רחבי הארץ.
• היכרות עם מדיניות עיריית רמת השרון באשר לקידום הפרויקטים הללו.
• היכרות עם פרויקטים שצפויים לחול ברחבי העיר בעתיד הקרוב.
• מענה על מגוון שאלות בסיסיות אודות הפרויקט, כמו:
• דיירי הבניין נדרשים לשלם מס שבח?
• דיירי הבניין נדרשים לשלם שכירות לאורך כל תקופת הבנייה?
• מהם ההבדלים המשמעותיים ביותר בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי?
• איך בוחרים נכון חברת בנייה מקצועית שתדע להשלים את כל שלבי הבנייה בהצלחה?

פינוי בינוי VS תמ"א 38 – הכירו את ההבדלים המשמעותיים ביותר!

כבר בפתיחת הדברים קיימת חשיבות רבה להכיר מקרוב את פרויקט הדגל של תוכנית התחדשות עירונית – פינוי בינוי רמת השרון. התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית כוללת מספר פרויקטים שונים. הבולטים שבהם הם פינוי בינוי ותמ"א 38. מה ההבדלים בין השניים? בטבלה הבאה מנינו את ההבדלים המשמעותיים ביותר.

 

פינוי בינוי	תמ"א 38
פרויקט גדול הכולל הריסה של מתחם בניינים לטובת בניית מגדלי מגורים רבי קומות.	פרויקט קטן שאינו כולל הריסה של מבנים קיימים, אלא חיזוקם בלבד.
במסגרת הפרויקט מוסיפים עשרות/מאות/אלפי יחידות דיור חדשות.	במסגרת הפרויקט מוסיפים מספר יחידות דיור בודדות.
דיירי הבניינים נאלצים לפנות את דירות המגורים שלהם ולעבור לדירה חדשה עד לקבלת מפתח.	דיירי הבניינים ממשיכים להתגורר בדירותיהם המקוריות לאורך כל שלבי הפרויקט.

 

מהי התמורה במסגרת הפרויקטים הללו?

בתוכנית תמ"א 38 – בתוכנית זו קבלן מקצועי מחזק את יסודות הבניין ומבטיח שהוא יעמוד בתקן 413 לרעידות אדמה. נוסף על חיזוק יסודות הבניין, הקבלן משפץ את הבניין בחלקו הפנימי והחיצוני, מוסיף חדר ממ"ד חדש לכל דירה, מוסיף מעלית שירות ולעיתים גם מרפסות שמש לכל דירה. 

בתוכנית פינוי בינוי – בתוכנית זו הקבלן הורס לגמרי את בנייני המגורים ומעניק לדיירים דירות חדשות בתום כל שלבי הבנייה. הדירות החדשות יכללו תוספת של בין 12 ל 25 מטרים רבועיים לדירה המקורית. התוספת נכללת בחדר ממ"ד חדש לכל דירה, מרפסת שמש, חניה ולעיתים גם מחסן צמוד. פרויקט זה מבטיח לדיירים את התמורה הכדאית ביותר מבין כלל הפרויקטים הכלולים בתוכנית התחדשות עירונית.

 

השלבים החשובים ביותר בפרויקט – הישארו מעורבים!

רגע לפני שאתם חותמים ליזם הראשון שמציע לכם פרויקט פינוי בינוי רמת השרון, חשוב שתכירו את השלבים החשובים ביותר במסגרת התוכנית. היכרו עם השלבים הללו תבטיח שתישארו מעודכנים בכל שלב, תדעו להיערך נכון לשלבים הבאים ותוכלו להציע את שירותכם כסיוע בעת הצורך. בחרנו עבורכם את עשרת השלבים המשמעותיים ביותר, והם:

• הכרה במתחם המגורים שלכם כמתחם המיועד להתחדשות עירונית – על ידי משרד הבינוי והשיכון

כבר בשלב הראשון של פרויקט פינוי בינוי, משרד הבינוי והשיכון חייב להכיר באזור כאזור ייעודי לפרויקט התחדשות עירונית. חשוב להדגיש כי בפרויקט זה נוספות יחידות דיור רבות חדשות, ולכן חשוב לוודא כיח השטח מסוגל לקלוט כמות גדולה כל כך של תושבים חדשים. ברוב המקרים הרשות המקומית פונה למשרד הבינוי והשיכון בבקשה להכיר באזורים מסויימים בשטחה כאזורי פינוי בינוי, אך לעיתים גם יזם הפרויקט יכול לעשות זאת.

• הכנת תוכנית בניין עיר חדשה – על ידי הרשות המקומית או על ידי יזם נמרץ

משרד הבינוי והשיכון נתן את אישורו והכיר במתחם המגורים שלכם כמתחם המיועד להתחדשות עירונית? כעת חשוב להכין תוכנית בניין עיר חדשה. תוכנית זו חייבת לכלול את כל השינויים שצפויים לחול בעקבות פרויקט פינוי בינוי רמת השרון. חשוב להבהיר כי ישנם כללים ברורים לכתיבת תוכנית בניין עיר חדשה, כך שכל תוכנית שלא תיכתב על בסיס הכללים הללו לא תקבל את האישורים החיוניים להתקדמות הפרויקט.

• בחינת התב"ע החדשה על ידי הוועדות השונות – ועדה מקומית ואזורית לתכנון ובניה

בשלב זה התב"ע החדשה עוברת בחינות מקיפות של הוועדות לתכנון ובניה. חשוב להדגיש כי בתחילה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בוחנת את התב"ע ולאחר מכן התוכנית עוברת לבחינה נוספת של הוועדה האזורית לתכנון ובנייה. רק לאחר אישורן של שתי הוועדות ניתן לעבור לשלב הבא.

• עדכון כל בעלי הדירות במתחם הבניינים 

בשלב זה היזם או נציג הדיירים בפרויקט נדרש להודיע לכל דיירי הבניינים על קבלת האישור המיוחל של התב"ע החדשה. שלב זה נחשב לאחר השלבים הפשוטים והמהירים ביותר בפרויקט כולו, אך לעיתים ישנם דיירים שאינם נמצאים בגבולות ישראל. גם במקרים אלה על פי רוב ניתן להשיגם בקלות רבה.

• בחירה של חברת בנייה מקצועית להשלמת כל שלבי הפרויקט

בשלב זה דיירי מתחם הבניינים נדרשים לבחור נכון חברת בנייה מקצועית ומנוסה המכירה היטב את כל שלבי הפרויקט. שלב זה נחשב לשלב החשוב ביותר בפרויקט כולו, ולכן חשוב להיערך אליו בכובד ראש ובמלוא הרצינות. כיום יש לא מעט אנשים שבוחרים את חברת הבנייה שלהם באופן כמעט שרירותי או על ידי המלצה אחת בלבד, מה שעלול לעלות ביוקר.

בחירה נכונה של חברת בנייה מקצועית ומנוסה תבטיח לכם פרויקט מוצלח, מדוייק וללא איחורים מיותרים. מנגד, בחירה לא נכונה של חברת בנייה שאינה מספיק מקצועית, עלולה לגרור את הפרויקט כולו לבעיות רבות, עיכובים משמעותיים ובמקרים חריגים אף פגיעה בהיתכנות השלמתו. לכן, חשוב לבחור נכון את חברת הבנייה הטובה והמנוסה ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי רמת השרון. איך בוחרים נכון את חברת הבנייה המקצועית ביותר? בשורות הבאות נגע בדגשים החשובים שיעזרו לכם לעשות זאת נכון.

• ניהול משא ומתן בין חברת הבנייה לבין כל דיירי המתחם

לאחר שלב הבחירה בחברת בנייה מובילה, היא תנהל משא ומתן עם כל דיירי המתחם אודות התמורה המגיעה לכל דייר ודייר. חשוב להדגיש כי הדיירים אינם מקבלים תמורה זהה. חברת הבנייה מתחשבת בנתוני הדירה המקורית ועל בסיסה מחליטה איזה דירה יקבל כל דייר. שלב זה נחשב לאחר השלבים הארוכים ביותר ביותר, שכן ישנם לא מעט דיירים שרוצים למקסם את התמורה המגיעה להם ודורשים לקבל דירה חדשה וגדולה משמעותית מדירתם המקורית.

• פינוי בהסכמה של כל הדיירים במתחם

לאחר שחברת הבנייה הצליחה להגיע להבנות עם כל דיירי המתחם, היא תעביר חוזרים מפורטים לכלל הדיירים. חשוב להדגיש כי מעבר לתמורה המגיעה לכל דייר, החוזים כוללים עוד סעיפים רבים נוספים, כמו תאריך מסירה, קנסות במקרים של איחורים ועוד. לאחר החתימה על החוזים, חברת הבנייה מתחילה בפינוי הדיירים בהסכמה. רק לאחר פינויים ניתן לקבל את אישורי ההריסה המיוחלים.

• קבלת אישור הריסה למתחם הבניינים

הדיירים פינו את דירתם? בשלב זה חברת הבנייה תקבל את אישור ההריסה המיוחל ותוכל להתחיל בשלבי ההריסה בפועל. 

• הריסת הבניינים הישנים, פינוי הפסולת והכנת התשתיות לבניית מגדלי מגורים חדשים

אישור ההריסה ניתן? כעת, חברת הבנייה תתחיל במלאכת ההריסה בפועל. חשוב להדגיש כי חברת בנייה מקצועית ומנוסה שהשלימה בעבר מספר פרויקטים של פינוי בינוי הוד השרון, תדע להרוס את כל המבנים ולפנותם במהירות וביעילות מרבית. בחירה לא נכונה של חברה שאינה מנוסה בפרויקטים הללו עלולה לגרור לא מעט קשיים ועיכובים בשלב זה. מיד לאחר הריסת כלל המבנים, חברת הבנייה תפנה את הפסולת ותכין את התשתיות לקליטה של עשרות יחידות דיור חדשות נוספות. זכרו, פרויקטים של פינוי בינוי כוללים בנייה של מגדלי מגורים עם עשרות ואף מאות יחידות דיור חדשות.

• בנייה בפועל וחלוקת מפתחות לבעלי הדירות

חברת הבנייה השלימה את כל שלבי ההריסה, הפינוי והכנת התשתיות? כעת הגיע הזמן לשלב המשמעותי ביותר – שלב הבנייה. בשלב זה חברת הבנייה שלכם תחל לבנות את מגדלי המגורים, ובתום כל שלבי העבודה תקבלו את דירתכם החדשה.

 

לא כל חברת בנייה תדע להשלים עבורכם פרויקט איכותי! בחרו נכון את חברת הבנייה שלכם

כפי שציינו מעלה, אחד השלבים החשובים ביותר הוא שלב הבחירה של חברת הבנייה. רוצים להצליח לבחור נכון את חברת הבנייה הטובה ביותר שתבטיח לכם פרויקט מקצועי של פינוי בינוי רמת השורות? השורות הבאות נכתבות עבורכם.

איך בוחרים נכון חברת בנייה מקצועית ומיומנת לפרויקט פינוי בינוי רמת השרון?

הנה לכם מספר טיפים פשוטים שיבטיחו לכם בחירה נכונה של חברה מקצועית ומנוסה:

• הכירו כמה שיותר חברות בנייה מקצועיות המציעות את שירותיהן ברמת השרון

חשוב להכיר כמה שיותר חברות בנייה מקצועיות במטרה שניתן יהיה לערוך השוואה ולבחור את החברה הטובה מכולן. בדיקה מהירה ברשת תאפשר לכם להגיע לכמה וכמה חברות בנייה המספקות שירותים באזור רמת השרון.

• קראו כמה שיותר מידע אודות החברות השונות – בדגש על חוות דעת והמלצות

בשלב זה חשוב לקרוא כמה שיותר מידע אודות החברות השונות. קראו חוות דעת רבות וסמנו את החברות המומלצות ביותר. מומלץ להגיע לבחון פרויקטים שהחברות המובילות ברשימה שלכם השלימו בעבר.

• וודאו שחברת הבנייה שתבחרו בה הספיקה להשלים מספר פרויקטים במסגרת תוכנית פינוי בינוי

חשוב להדגיש כי נושא הניסיון חשוב מאוד לפרויקטים של פינוי בינוי רמת השרון. קיימת חשיבות רבה לבחור בחברת בנייה שהשלימה בעבר פרויקטים של פינוי בינוי רמת השרון. מדוע? החברות הללו מכירות היטב את כל שלבי התהליך, יודעות להרוס מבנים במהירות וביעילות ומנוסות בהתמודדות עם הליכים בירוקרטיים שונים מול הרשות המקומית.

 

ומה לגבי המיסים?

חשוב לדעת כי המדינה מעניקה פטור מלא מתשלומי מס שבח בגין השבחת הנכס כחלק משלל חוקים שנועדו להקל על הליכי התחדשות עירונית.

לסיום, חשוב שתכירו את מדיניותה של רמת השרון בכל הקשור לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית. עיריית רמת השרון מקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בשטחה. הרשות המקומית תומכת ומסייעת ליזמים ולאזרחים לקדם פרויקטים שונים בהתאם לזכויות ולאפשרויות הקיימות. 

 

בין כלל תוכניות פינוי בינוי רמת השרון שצפויות להתחיל בקרוב:

• פינוי בינוי מתחם ריינס.
• פינוי בינוי מתחם אילת.
• פינוי בינוי קרית הצעירים.
• פינוי בינוי רחוב גאולים.
• פינוי בינוי מתחם יוספטל החלוץ.

 

מעבר לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית – לעיר רמת השרון יש עוד לא מעט מה להציע! הכירו את רמת השרון

לאחר שנגענו במגוון פרטים חשובים אודות פרויקטים של פינוי בינוי ברמת השרון, חשוב שתכירו עוד מגוון נתונים חשובים אודות העיר. בשורות הבאות נכיר מקרוב את רמת השרון, בין כלל הדגשים שיובאו מטה – 

• היכרות עם ראשיתה של העיר – שנת הקמתה, גבולות שטחה כמות תושביה.
• היכרות עם השכונות המבוקשות ביותר.
• היכרות עם אפשרויות התחבורה בעיר.
• היכרות עם האתרים המובילים בעיר.

 

ראשיתה של העיר – סמי עירונית

כלל הדגשים הללו יאפשרו לכם להכיר מקרוב את העיר רמת השרון, מעבר להתחדשות העירונית המבוצעת בשטחה. אז בתחילת דרכה הוכרזה רמת השרון כמושבה חקלאית בשנת 1949. במשך שנים ארוכות, למעלה מ 50 שנה היא נהנתה מהגדרה זו, עד שבשנת 2002 היא הוכרזה כעיר לראשונה. הרשות המקומית בעיר לא ששה לשנות את הגדרתה ממושבה לעיר, ובמשך שנים ארוכות היא לא ביצעה את השינוי מבחינה משפטית. מעבר לפן המשפטי, חשוב לדעת כי רמת השרון אינה נראית כמו עיר רגילה באזורי מרכז הארץ. לדעת רבים היא דומה יותר למעין מושבה עירונית מאשר לעיר, כפי שאנו רגילים לראות בכל רחבי ישראל. בשטחה יש לא מעט שטחים פתוחים וירוקים לגידול פירות. שטחה העצום מאפשר לכל תושב מרווח גדול בעשרות אחוזים בהשוואה למרחב הממוצע ברוב ככל ערי ישראל. מרבית מבני המגורים בשטחה הם בתים פרטיים או דו משפחתיים.

 

מיקומה הגאוגרפי של העיר – סמוכה להרצליה, פתח תקווה ותל אביב!

מיקומה הגיאוגרפי של רמת השרון מבטיח לה יתרונות רבים. עריה השכנות הן: הרצליה, פתח תקווה, תל אביב והוד השרון. הערים הגדולות והמבוקשות הללו מאפשרות לכלל תושבי רמת השרון ליהנות מאפשרויות תעסוקה רבות ומגוונות. מעבר לכך, תושבי רמת השרון נהנים ממקומות בילוי רבים, מרכזי קניות גדולים, פארקים רחבי ידיים ומרכזי תרבות ואומנות. נכון לכתיבת שורות אלה העיר כוללת למעלה מ 50,000 תושבים המתגוררים בשטחה, ומעמדם הסוציו אקונומי נחשב לממוצע עד גבוה.

 

אתריה המובילים של העיר

חשוב להדגיש כי למרות העובדה כי העיר רמת השרון אינה דומה למרבית ערי ישראל, עדיין יש בה לא מעט מוסדות ומרכזים המבטיחים לכלל תושביה מילוי של כל צורך. בין כלל המוסדות המרכזיים בעיר ניתן למנות את:

1. שני אזורי תעשייה גדולים.
2. סינימה סיטי.
3. מרכז תעסוקה, פנאי, נופש ומסחר.
4. מגוון מוסדות חינוך איכותיים.
5. מוזיאון גאולוגי – היחיד בישראל.
6. בית יד לבנים.
7. מרכז הכולל מסעדות רבות ושלל מקומות בילוי.
8. אצטדיון קנדה.

כלל האתרים והמרכזים הללו ועוד רבים נוספים מאפשרים לכל תושבי העיר ליהנות ממילוי כל צורכם. רוצים לדעת איך מתניידים בעיר בין כלל האתרים הללו? בשורות הבאות נרחיב מעט אודות אפשרויות התחבורה בכל רחבי העיר.

 

אז איך מתניידים ברמת השרון – הכירו את הכבישים המרכזיים ואת התחבורה הציבורית

העיר ממוקמת בסמיכות לכבישים רבים ומרכזיים בישראל. בין כלל הכבישים המרכזיים העוברים בסמוך לה ניתן למנות את:

• כביש 2.
• כביש 4.
• כביש 20.
• כביש 5.
• כביש 482.

כלל הכבישים הללו ועוד רבים נוספים מאפשרים להגיע לרמת השרון מכל אזורי הארץ בקלות ובמהירות. כמו כן בעזרת כבישים רבים ההתניידות התוך עיורנית נחשבת לפשוטה ויעילה. מעבר לכבישים הללו, חשוב לדעת כי בעיר יש מעל 10 קילומטרים של כבישי אופניים. 

 

אוטובוסים ורכבות

ומה באשר לתחבורה ציבורית? בעיר יש קווי אוטובוס הפועלים בתדירות גבוהה ומניעים רבים לכל קצוות העיר. כמו כן ישנן אפשרויות להתניידות בין עירונית בעזרת תחבורה ציבורית בתדירות גבוהה. נכון לכתיבת שורות אלה אין ברמת השרון תחנת רכבת, אך הדבר צפוי להשתנות. בעתיד הקרוב רמת השרון צפויה ליהנות מ 2 תחנות רכבת וכן משילוב של תוכנית המטרו הגדולה בישראל.

לסיום, חשוב שתכירו כמה מהשכונות המבוקשות ביותר ברמת השרון, והן:

• נווה מגן.
• מורשה.
• הדר.
• אלון.
• נווה רסקו.
• נווה רם.
• קריית יערים.
• נווה גן.