תמא 38 הסכמת דיירים – תתפלאו, אבל לא כולם מסכימים! הכירו את כוחם של הסרבנים
בשנים האחרונות מדינת ישראל יצאה עם תוכניות התחדשות עירונית במטרה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. מיקומה הגאוגרפי של ישראל גורם למביני דבר בתחום להעריך כי תיתכן רעידת אדמה בשנים הקרובות ולכן המדינה החלה בתוכנית התחדשות עירונית לחיזוק מבנים ישנים. במדינת ישראל יש לא מעט מבנים ישנים שנבנו לפני עשרות שנים ללא הקפדה על התקנים הקיימים כיום. מרבית המבנים הללו אינם עמידים כלל בפני רעידות אדמה, מה שעלול לגרום לאסונות כבדים במידה ורעידת האדמה אכן תפקוד את מדינת ישראל. מתגוררים בבניין ישנן שנבנה לפני שנים ארוכות ורוצים להכיר מקרוב את תוכניות החיזוק הממשלתיות? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים ביותר אודות תוכניות ההתחדשות השונות, לרבות היכרות עם כלל תוכן התוכנית, היכרות עם התוספות שינתנו לכל בניין ולכל דירה, היכרות עם ההבדלים המשמעותיים ביותר בין התוכניות השונות ועוד. אז רגע לפני שאתם מחפשים את היזם המתאים ביותר לקידום התחדשות עירונית בדירתכם, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.
לא ניתן להתחיל פרוייקט של התחדשות עירונית כל בניין – כך תדעו אם קיימת היתכנות לפרוייקט התחדשות בבניין שלכם
אז רגע לפני שאתם ממהרים לחפש את היזם הטוב ביותר שידע לקדם את תוכנית ההתחדשות העירונית בבניין שלכם, חשוב שתכירו את תנאי הסף לתוכניות הללו. כפי שציינו מעלה המטרה המרכזית של תוכניות החיזוק היא הגנה על בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. לכן, מדינת ישראל בחרה בכמה תנאי סף שנועדו לאפשר לה להגיע בראש ובראשונה למבנים ברמת הסיכון הגבוהה ביותר להיפגע בעת רעידת אדמה. בין כלל תנאי הסף ניתן למנות את אי עמידת המבנה בתקן 413 וכן את בניית הבניין לפני שנת 1980. חשוב להבהיר כי גם אם הבניין שלכם אינו עומד בתנאי הסף הללו אך מבחינה הנדסית הוא אינו יציב וזקוק לחיזוק, ייתכן שתוכנית ההתחדשות תאושר בבניין שלכם.
הכירו את תוכנית תמא 38\1
מה כלול בתוכנית? תוכנית התחדשות עירונית החלה את דרכה בתור תוכנית חיזוק בלבד. התוכנית כללה חיזוק יסודות, הקפדה על כלל התקנים המחמירים ביותר בחוק, שיפוץ המבנה הן בחיצוניותו והן בפנימיותו, הוספת מעלית, הוספת חדרי ממד לכל דירות הבניין ועוד. כלל השינויים הללו נועדו להבטיח שהבניין יעמוד בכל תקני הבטיחות המחמירים ביותר. שירותי הבנייה אינם כוללים הריסה של הקיים כלל אלא רק חיזוקו והוספת חדרי ממד או ביטחון. אך במרוצת השנים החלו שינויים שונים בתוכניות, כך שכיום יש שתי תוכניות מרכזיות. רגע לפני שנציג בפניכם את כלל ההבדלים בין התוכניות השונות, חשוב לגעת בנקודה חשובה באשר להיתכנות הפרוייקט – תמא 38 הסכמת דיירים.
קראו עוד: הכירו יותר לעומק את תמא 38\1חייבים את הסכמת הדיירים – לפחות 3\2 מהם!
כל פרוייקט התחדשות עירונית חייב לכלול את הסכמתם של רוב דיירי הבניין. בטוחים שאין כל סיבה לסרב לשיקום הבניין מבחינה בטיחותית והוספת חדר ממד ולעיתים אף מרפסת לכל דירה? תתפלאו לשמוע שכמעט בכל פרויקט התחדשות קיימים מספר דיירים המכונים סרבנים. דיירים אלה מתנגדים להתחלת הפרויקט בטענות שונות, עיקריהן – אין שום צורך בחיזוק הבניין, מדובר על עבודות בנייה שאורכות שנים ארוכות, יתווספו דיירים חדשים, אין צורך במעלית ועוד. כלל הטענות הללו עלולות למנוע את היתכנות הפרויקט במבנים רבים. אבל מה עם שאר הדיירים שרוצים להתחיל בפרוייקט? החוק בישראל קובע כי בשביל להתחיל בפרויקט תמא 38\1 חשוב שלכל הפחות 3\2 מהדיירים יחתמו על תחילת הפרוייקט. כל עוד 3\2 מהדיירים לא חותמים, לא ניתן להתחיל בשלבי הביצוע. חשוב להדגיש כי ברוב המקרים יזמים לא יתחילו בפרויקט שקיימים בו סרבנים, גם אם הם פחות מ 3\1 מהדיירים.
תמא 38 הסכמת דיירים: הכירו את התוכנית החדשה – תמא 38\2
כפי שציינו מעלה, במרוצת השנים חלו לא מעט שינויים והתאמות בתוכניות התחדשות עירונית. כיום ישנה תוכנית בשם תמא 38\2. תוכנית זו שונה בתכלית מהתוכנית שהוצגה מעלה, על אף שמטרתה זהה. במסגרת תוכנית זו הורסים את המבנים הישנים ובונים במקומם מבנה חדש בתוספת של כ 2 קומות חדשות. חשוב להדגיש כי תוכנית זו מתאימה בעיקר לבניינים בודדים בעוד התוכנית הראשונה מתאימה בעיקר למבני רכבת. במסגרת תוכנית תמא 38\2 הדיירים נהנים מבניין חדש לחלוטין. דיירי הבניין יהנו מתוספת של עד 25 מ"ר לכל היותר, תוספת הכוללת חדר ממד ומרפסת. בפרויקטים אלה דיירי הבניין נאלצים לעזוב את דירתם ובמהלך כל תקופת הבנייה הקבלן משלם להם שכירות לדירה דומה באזור. כמובן שגם בפרויקט זה נדרשות הסכמות הדיירים, אך באחוזים שונים. בשביל להתחיל פרויקט תמא 38\2 הסכמה של 3\2 מהדיירים אינה מספיקה – צריך כ 80% לכל הפחות. כל עוד אין 80% מהדיירים שמוכנים לחתום על תחילת הפרויקט, הוא לא יוכל לצאת לפועל.
