תמ"א 38, ובשמה המלא "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", היא תוכנית מתאר ארצית אשר קודמה מטעם המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הפועלת מטעם ממשלת ישראל, ומטרתה היא לפעול בהדרגה לצורך חיזוקם של מבנים ישנים במדינת ישראל, במטרה להבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה עתידיות.
התקנות קובעות, כי הבניינים המועמדים לעבודות חיזוק במסגרת תמ"א 38 נדרשים בראש ובראשונה לזכות בהיתר מטעם הוועדה לתכנון ובנייה, אשר מופקדת על האזור בו שוכן הבניין. רק משעה שהתוכנית אושרה מטעם הוועדה, ניתן להתחיל בעבודות הבנייה, ודיירי הבניין יהיו זכאים ליהנות ממלוא ההטבות שמקנה תוכנית המתאר.
החלטה תקדימית – בניין הנבנה בחריגות בנייה לא יזכה לאישור תמ"א 38
המקרה שלהלן עוסק בבניין מגורים בעיר חיפה, לגביו הוגשה בשנת 2009 בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך אישור עבודות בנייה בהתאם לתמ"א 38. בבדיקת הוועדה נמצא, כי הבניין עומד בתנאי הסף לאישור עבודות בנייה כחלק מתמ"א 38, אשר דורשות כי הבניין יתנשא מעל לשתי קומות לפחות, ויתפרס על לפחות 400 מ"ר.עם זאת, ובעקבות הסתייגותו של אחד מחברי ועדת התכנון והבנייה, החליטה הוועדה לבחון מחדש את הבקשה לאישור עבודות בנייה במסגרת תמ"א 38 באותו בניין המגורים. בבדיקה החוזרת נמצא, כי תוכנית המתאר המקורית של הבניין, משנת 1959, כללה בניית קומת מרתף, וזאת בגובה של 2 מטר. עם זאת, ובניגוד לתוכנית המתאר שאושרה על ידי הוועדה בזמנו, דיירי הבניין בחרו לבנות את קומת המרתף בגובה 2.3 מטר, מה שאפשר לדיירים להגדירה כקומה נוספת בבניין, וכך לעמוד בתנאי הסף להחלת תמ"א 38.
משמעות הדבר בפועל, היא כי זכאותם של דיירי הבניין להחלת עבודות בנייה במסגרת תמ"א 38, נבעה ישירות מעבירת הבנייה אותה ביצעו, שכן ללא עבירה זו, הבניין לא היה עומד בתנאי הסף לאישור תמ"א 38, ומשכך בקשתם של הדיירים הייתה נדחית על הסף. הייתה זו העבירה על החוק שהפכה את הבניין לזכאי לאישור תוכנית המתאר, ובניגוד לתוכנית המקורית משנת 1959.
מסיבה זו, במהלך שנת 2013, ולאחר דיונים ארוכים, בחרה הוועדה לבטל את ההיתר שהעניקה לביצוע עבודות בנייה במסגרת תמ"א 38 בבניין המגורים שלהלן, כאשר בנימוקי הוועדה הודגש במיוחד חוסר נכונותה של הוועדה להעניק "פרס" לדיירים אשר ביצעו עבירות בנייה, ולאשר ביצוע עבודות בהתאם לתמ"א 38, מה שכאמור יעניק לדיירים שורה ארוכה של זכויות חוקיות בנכס. יתרה מזאת, הוועדה קבעה כי אישור תמ"א 38 במקרה דנן עלול להיתפס כעידוד לביצוע עבירות בנייה גם במקרים דומים בעתיד.לאור האמור, בקשתם של דיירי הבניין לאישור תוכנית המתאר סורבה, ומשכך נשללה זכותם ליהנות ממכלול הזכויות המוענקות לדיירים במבנים העוברים עבודות שיפוץ כחלק מתמ"א 38.
עם זאת, הוועדה הכירה בזכותם של הדיירים להגיש בקשה לביצוע עבודות חיזוק מוגבלות, אשר יקנו להן רק זכויות מוגבלות וחלקיות בנכס. בכך הבהירה הוועדה, כי אין מקום לעידוד עבריינות בנייה, והדבר עלול לשלול את זכותם של הדיירים לאישור תמ"א 38 במקרים דומים בעתיד.
