תמ"א 38 בכפר סבא

תמ"א 38 בכפר סבא – חושבים להתחדש עם דירה חדשה בעיר? בשורות הבאות תקבלו את כל הדגשים שיבטיחו לכם בחירה נכונה ומושכלת

חושבים להתגורר בכפר סבא? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל מה שיש לכפר סבא להציע לכלל תושביה. נגע בפרוייקטים של התחדשות עירונית שצפויים להתחיל בעתיד הקרוב, נכיר את כלל המוסדות המרכזיים הקיימים בשטחה של העיר, נבחן את השכונות האטרקטיביות ביותר שמצליחות למשוך את מרבית הביקושים וכן נמנה את הדגשים החשובים ביותר אודות התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית בעיר – תמ"א 38 בכפר סבא. אז רגע לפני שאתם מתחילים במסע שלכם לאיתור השכונה המנצחת בעיר, חשוב שתפנו מספר דקות בודדות לקריאת השורות הבאות.

 

היעדר היצע עם עודף של ביקוש – הצפי העתידי של אחת הערים המתפתחות בישראל

העיר כפר סבא החלה את דרכה בשנת 1962. היא משוייכת למחוז מרכז ונכון לכתיבת שורות אלה היא מהווה מעין מרכז מסחרי של אזור השרון. כיום חיים בעיר למעלה מ 100,000 תושבים המתמקמים בכ 14,000 דונמים בגבולותיה של העיר. מאז ועד היום העיר עברה לא מעט שינויים משמעותיים המבטיחים לכלל תושביה איכות חיים ברמה גבוהה. ומה באשר לעתידה של העיר? העיר צפויה להמשיך למשוך עוד תושבים חדשים מידי שנה. הבעיה המרכזית איתה הרשות המקומית מתמודדת כעת היא היעדר שטחי בנייה מופשרים. היעדר היצע צפוי להוביל לשתי תוצאות מרכזיות – האחת היא ריבוי פרוייקטים של התחדשות עירונית לטובת הוספת יחידות דיור חדשות על הבניינים הקיימים, והשניה היא עליית ערך הנכסים. כידוע, ערך הנכס נקבע בהתאם לאיזון הקיים בין הביקוש להיצע. הגבלת ההיצע וגידול הביקוש צפויים להוביל לעליית מחירים בכל רחבי העיר.

תוכנית אסטרטגית ארוכת שנים – תוכנית המתאר השאפתנית של כפר סבא

נכון לכתיבת שורות אלה, העומדים בראשה של כפר סבא עומלים ארוכות על בניית תוכנית אסטרטגית למגורים בעיר עד לשנת 2030. אחת האפשרויות הקיימות היא להפשיר שטחים חקלאיים בפאתי העיר לטובת בניית שכונות חדשות. כך או כך, התכנון העדכני של חלקים נרחבים בעיר צפויים להבטיח שיפורים משמעותיים באיכות חיי התושבים. הם צפויים ליהנות ממרכזי עסקים חדשים, מקומות תעסוקה רבים, בנייני משרדים, פיתוח סביבתי, שיפור אפשרויות התחבורה, שיפור התשתיות הקיימות בעיר לקראת קליטה של דיירים רבים נוספים ועוד. כלל השינויים הללו צפויים להביא להשבחת הנכסים בגבולותיה של כפר סבא.

 

בחרו נכון את השכונה הטובה ביותר עבורכם

רוצים להצליח לבחור נכון את השכונה הטובה והמתאימה ביותר שיש לכפר סבא להציע עבורכם? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם – הכירו את השכונות המובילות של כפר סבא!

 

• קפלן

שכונת קפלן בכפר סבא הוקמה לראשונה בשנת 1952. השכונה כללה בעיקר יחידות דיור פרטיות וצמודות קרקע הכוללות כ 28 מטרים רבועיים בלבד. דירות החדר הללו שירתו נאמנה את כל תושביה הראשונים של השכונה. במרוצת השנים השכונה עברה לא מעט טלטלות ושינויים רבים. כיום השכונה מתאפיינת בבנייה של שיכונים ישנים שצפויים ליהנות מהתחדשות עירונית בעתיד הקרוב, לצד בתים פרטיים חדשים שנבנו בשנים האחרונות. המעמד הסוציו אקונומי של מרבית תושבי השכונה הוא בינוני.

 

• גבעת אשכול

שכונת גבעת אשכול נבנתה עד שנות ה 70 במטרה לאכלס לא מעט עולים חדשים. בפועל השכונה אכן איכלסה עולים חדשים רבים מרוסיה בימי העלייה הגדולה מברית המועצות. השכונה מתאפיינת בבנייה ישנה הכוללת מבנים צמודי קרקע לצד מבנים נמוכים עם מספר קומות בודדות. שכונה זו אף היא בעלת פוטנציאל גדול לפרוייקטים רבים של תמ"א 38 בכפר סבא.

 

• יוספטל

השכונה החלה את דרכה בשנת 1962 במטרה לאכלס כ 1,000 משפחות. שמה של השכונה ניתן לה על שם גיורא יוספטל, שהיה ממקימי השכונה. השכונה מתאפיינת בבנייה של בנייני רכבות ישנים שצפויים ליהנות מפרוייקטים רבים של תמ"א 38 בשנים הקרובות. ואכן, בשנים האחרונות הרשות המקומית של כפר סבא הכריזה על תוכנית מתיחת פנים משמעותית לשכונה. בשכונה צפויים להתחיל פרוייקטים רבים של התחדשות עירונית שיוסיפו אלפי יחידות דיור חדשות לרחבי השכונה. כמו כן הפרוייקטים הרבים יכללו גם חידוש תשתיות, פיתוח סביבתי, מבני מסחר, מבני ציבור ולא מעט שטחים ירוקים חדשים לרווחת התושבים. נכון לכתיבת שורות אלה המעמד הסוציו אקונומי בשכונה נחשב די נמוך ומחירי הדיור בשכונה נמוכים מהממוצע העירוני. רוצים ליהנות מהשבחה משמעותית של ערך הנכס שלכם? התוכניות שהוגשו בשנים האחרונות לשיקום השכונה צפויות להשביח בעשרות אחוזים את שווי הנכסים בשכונה כולה.

 

• גני השרון

שכונת גני שרון היא אחת השכונות המבוקשות ביותר שיש לעיר להציע. השכונה כוללת אוניברסיטה המושכת סטודנטים רבים מכל רחבי הארץ – יתרון גדול עבור המשקיעים בעיר. הסטודנטים הרבים בוחרים להשכיר דירות מגורים בקרבת האוניברסיטה, ורבים מהם שוכרים דירות עם שותפים. דירות שותפים מניבות אחוזי תשואה גבוהים יותר בהשוואה לדירות המושכרות למשפחות. כמו כן חשוב לדעת כי השכונה קרובה לפארק גדול, לספורטק עירוני ולקאנטרי חדש. השכונה מתאפיינת בבניית בניינים גבוהים וחדשים הכוללים כ 9 קומות לצד מבנים נמוכים שנבנו בשנות ה 90. המעמד הסוציו אקונומי של תושבי השכונה הוא בינוני ומחירי הדיור בשכונה מעט גבוהים בהשוואה לממוצע העירוני.

 

• הדרים

שכונת הדרים אף היא נחשבת לאחת השכונות המבוקשות ביותר בעיר כפר סבא. השכונה כוללת את הדרים החדשה והדרים הישנה. הבנייה בשכונה החלה בשנות ה 90 כך שמרבית המבנים בה חדשים. הבנייה המאפיינת את השכונה היא בנייה של צמודי קרקע ובניינים נמוכים. השכונה לא צפויה לעבור תוכנית משמעותית של תמ"א 38 בכפר סבא בעתיד הקרוב, כך שאם אתם בונים על השבחת נכסים בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית – זו לא השכונה עבורכם. השכונה ממוקמת לצד פארק גדול, בתי ספר איכותיים וספורטק עירוני.

 

• גאולים

שכונת גאולים היא אחת השכונות הותיקות של העיר. בנייתה החלה בשנות ה 50 ונכון לכתיבת שורות אלה מרבית הבתים בה הם צמודי קרקע ובנייני שיכונים ישנים. נתונים אלה מאפשרים לכלל דייריה ליהנות מפוטנציאל גדול להתחדשות עירונית עתידנית – מה שישביח את ערך הנכסים, יבטיח בניינים חדשים, יכלול פיתוח סביבתי ושיקום תשתיות. השכונה ממוקמת לצד בית קברות, כביש מהיר 531 ותחנת הרכבת כפר סבא נורדאו.

 

• תקומה

שכונת תקומה היא אחת השכונות הותיקות בעיר כפר סבא. השכונה מתאפיינת בבנייה ישנה הכוללת מבני רכבות. המעמד הסוציו אקונומי של תושבי השכונה נחשב נמוך עד ממוצע ומחירי הדיור בשכונה נמוכים בהשוואה לממוצע העירוני. החל משנות ה 90 מקדמים פרוייקטים של התחדשות עירונית לשכונה. הפרוייקטים הללו צפויים להשביח בעשרות אחוזים את שווי הנכסים הקיימים בשטחי השכונה.

 

• אלי כהן

בדומה לשכונת תקומה, גם שכונת אלי כהן היא שכונה ותיקה הכוללת בעיקר מבני רכבת ישנים שנבנו לפני כמה עשרות שנים. השכונה מתחילה למשוך את תשומת הלב של הרשות המקומית שצפויה לאפשר לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 בכפר סבא בשנים הקרובות. רוצים ליהנות משכונה ישנה עם מחירי דיור נמוכים שצפויה להשביח את הנכסים בה בעשרות אחוזים? שכונת אלי כהן תוכל להתאים לכם.

 

• סביוני הכפר

שכונת סביוני הכפר היא שכונה חדשה שהוקמה בסוף המאה ה 20. השכונה כוללת מבנים חדשים שאינם צפויים ליהנות מהתחדשות עירונית בעתיד הקרוב. השכונה כוללת גן שעשועים גדול המשרת את כלל תושביה. מרבית תושבי השכונה הם משפחות צעירות בעלי מעמד סוציו אקונומי בינוני. מחירי הדיור בשכונה מעט גבוהים יותר בהשוואה לממוצע העירוני.

 

• השכונה הירוקה

השכונה הירוקה בכפר סבא הוקמה בתחילת המאה ה 21 ונחשבת לשכונה החדשה ביותר שיש לעיר להציע. השכונה הוקמה בתיכנונו של ראש העיר במטרה לחדש את העיר כולה ולמשוך לא מעט משפחות צעירות רבות למגורים בגבולות העיר. השכונה מחולקת לשני אזורים ראשיים, אזור 60 ואזור 80. האזורים הללו כוללים בתי ספר יסודיים, חטיבת ביניים, אזורים מסחריים ועוד לא מעט מוסדות עירוניים המבטיחים איכות חיים לכלל תושביה. חשוב להדגיש כי השכונה נחשבת לשכונה יוקרתית בה מחירי הדיור גבוהים משמעותית מהממוצע העירוני.

 

תוכניות התחדשות ממשלתיות – תוכניות שיכולות להשביח נכסים בעשרות אחוזים

משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם בוחרים את הדירות שלהם דווקא בשכונות החלשות שצפויות לעבור שינויים בעתיד הקרוב. אחת מאפשרויות ההשבחה הטובות ביותר כיום היא פרויקטים של תמ"א 38 בכפר סבא. כפי שציינו מעלה בכפר סבא יש לא מעט שכונות ישנות שצפויות ליהנות מהתחדשות עירונית בעתיד הקרוב. רוצים ליהנות ממחירי דיור נמוכים בהשוואה לממוצע האזורי וכן להבטיח השבחה של עשרות אחוזים בשווי הנכס? חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים אודות הפרוייקטים של תמ"א 38 בכפר סבא.

פרויקט ממשלתי שיכלול חיזוק מבנים ולא מעט תוספות – המטרה: התמודדות מיטבית עם רעידות אדמה

ראשית חשוב להדגיש כי הפרוייקטים הללו הם פרוייקטים ממשלתיים שמקודמים על ידי הממשלה. המטרה המרכזית של הפרוייקטים היא לא לשקם שכונות ישנות, אלא לחזק מבנים ישנים שיציבותם התערערה בשנים האחרונות. לדעת לא מעט אנשים מדינת ישראל עלולה לסבול רעידת אדמה בשנים הקרובות, ולכן המדינה יצאה בתוכנית כלל ארצית במטרה לחזק מבנים ישנים. בכפר סבא יש לא מעט מבנים שנבנו לפני כמה עשרות שנים ללא כל הקפדה על תקני בנייה ראויים. המבנים הללו נמצאים בסיכון ישיר לקריסה בעת רעידת אדמה. לכן, המדינה מקדמת פרוייקטים רבים לחזור המבנים הללו בשם תמ"א 38 בכפר סבא.

 

לא כל בניין יכול לעבור התחדשות עירונית – הכירו את התנאים המרכזיים לתחילת פרויקט

לפני שאתם ממהרים לרכוש את הדירה הראשונה בשכונה הישנה ביותר בעיר, חשוב לדעת שלא כל בניין יכול לעבור תוכנית של התחדשות עירונית. המדינה מנסה להגיע לכמה שיותר בניינים עם רמות סיכון גבוהות לקריסה, ולכן היא בחרה מספר תנאי סף שחייבים להתקיים במטרה להוציא פרויקט לפועל. תנאי הסף הללו מסייעים למדינה לערוך מעין סינון שמטרתו להגיע כמה שיותר מהר לבניינים עם רמות הסיכון הגבוהות ביותר. בין כלל תנאי הסף ניתן למנות את – הבניין נבנה לפני שנת 1980, הבניין אינו מיועד להריסה, הבניין כולל 2 קומות לכל הפחות והבניין נבדק על ידי מהנדס מקצועי שקבע כי הוא אינו עומד בתקנים הקיימים כיום כנגד רעידות אדמה.

 

מה כלול בתוכנית? השינויים הרבים והתוספות המשמעותיות

רגע לפני שאתם בוחרים את הבניין שעומד בכלל התנאים הללו באחת השכונות המתפתחות של כפר סבא, חשוב שתכירו את כל השינויים שצפויים לחול בבניין לאחר תום כל שלבי העבודות. במסגרת עבודות החיזוק הבניין יעבור חיזוק משמעותי שיבטיח שהוא יעמוד בכל התקנים הקיימים כנגד רעידות אדמה. כמו כן הבניין יעבור שיפוץ פנימי וחיצוני שכולל הוספת מעלית. לבניין יתווספו יחידות דיור חדשות בקומות נוספות וכן כל דירה תיהנה מחדר ממ"ד חדש ולעיתים גם ממרפסת שמש. חשוב להדגיש כי במהלך כל שלבי העבודה דיירי הבניין ימשיכו להתגורר בו. לאחר תום שלבי הבנייה הם צפויים ליהנות מדירה גדולה יותר ששווה עשרות אחוזים יותר בהשוואה לדירה הישנה טרם תחילת השיפוץ.

 

כשמתבוננים על תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, תמ"א 38, כפר סבא בולטת בייחודיות שלה.

מצד אחד, בעיר יש ביקוש הולך וגובר לפרויקטים מהסוג הזה, ורצון של תושבים ומשקיעים כאחד. מצד שני, הטיפול בבקשות אלה הוא הארוך ביותר בישראל – משך זמן של לא פחות מאשר כשנתיים לבקשה בממוצע – מה שמקטין במידה משמעותית את כמות הבקשות המוגשות בפועל.

ובכל זאת, נכון לעכשיו ניתן למנות עשרות פרויקטי תמ"א 38 שנמצאים בעיצומם בכפר סבא, ואלו הם פרטיהם:

 

כתובת: אברהם קרן 24.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: אברהם קרן 26.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: אחי דקר 1, 3, 5.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים.

כתובת: אימבר 8.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: אנה פרנק 4.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה, בפרויקט שכבר הושלם.

כתובת: אנילביץ 17.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: ארזים 4.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה, כולל התקמת מעלית ושדרוג חזית הבניין והשטחים הציבוריים הסמוכים לו. בתמורה, ייבנו חמש דירות חדשות, מהן ארבע דירות דופלקס ודירת גן.

כתובת: ארלוזורוב 23, 25.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים.

כתובת: ביאליק 12.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: גייסות השריון 4, 6, 8.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: הגלבוע 9.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: הגר"א 16.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: הכלנית 7.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה, כולל הוספת שתי קומות חדשות. הפרויקט כולל גם התקנת פיר מעלית וגרם מדרגות, והוספת חדר ממ"ד, בשטח 13.5 מ"ר, לדירות הקיימות.

כתובת: הכרמל 34.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: הכרמל 85.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: העמק 11.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: העמק 17, 19.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים.

כתובת: העמק 2, 4.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים.

כתובת: הרצפלד 2, 4, 6, 8, 10, 12.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים, בפרויקט רחב היקף הכולל הוספת 24 דירות בנות ארבעה חדרים ו-24 דירות דופלקס, בבנייה המבוססת על עקרונות הבנייה הירוקה.

כתובת: התחיה 3.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: התחיה 14.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה. הפרויקט הושלם.

כתובת: טרומפלדור 10.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה. הפרויקט כולל הקמת שתי קומות, בהן ארבע דירות דופלקס בנות חמישה או שישה חדרים (כ-179 מ"ר) ודירה בת חמישה חדרים (135 מ"ר). בתמורה, ישופצו חזיתות הבניין, יותקנו שתי מעליות ובדירות הקיימות תתווסף מרפסת שמש.

כתובת: טשרניחובסקי 13.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: יבנה 13.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: יבנה 18.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה, כולל הרחבת הדירות הקיימות בכ-25 מ"ר.

כתובת: ירושלים 3.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: רמה 2, 4, 6.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים.

כתובת: ששת הימים 2.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה, כולל הוספת ממ"ד ומרפסת שמש לכל דירה (סך הכול תוספת של 25 מ"ר), והוספת שני חדרים וגינה לדירות הקרקע.

כתובת: ששת הימים 6.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: ששת הימים 7.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה, כולל הוספת ממ"ד ומרפסת שמש לדירות הקיימות, התקמת מעלית לבניין והחלפת כל תשתיות המבנה.

כתובת: ששת הימים 9.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.

כתובת: תל חי 26, 28.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים.

כתובת: תל חי 60, 62, 64.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנים.

כתובת: תל חי 81.

פעולות שמבוצעות במסגרת הפרויקט: מגוון פעולות לשיפוץ וחיזוק המבנה.