תמא 38/1 חיזוק

בשנים האחרונות בניינים רבים בכל רחבי הארץ עוברים פרויקט התחדשות עירונית הנקרא תמא 38/1 חיזוק. אם גם הבניין שלכם צפוי לעבור פרויקטים שונים במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית, השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים שאתם חייבים להכיר אודות תוכנית תמא 38/1 חיזוק, נכיר את הסיבה המרכזית בגינה המדינה החליטה לקדם את התוכנית, נכיר את אחד התקנים החשובים ביותר בענף הבניה בשנים האחרונות, נביא את כלל המורכבויות השכיחות ביותר במסגרת היתכנות פרויקט תמא 38/1 ועוד. 

 

תוכנית כלל ארצית שמטרתה אחת – למנוע את קריסתם של בניינים רבים בעת רעידות אדמה! 

רגע לפני שנעמיק בכל הפרטים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות התוכנית הממשלתית להחדשות עירונית, חשוב להכיר מקרוב את מהות התוכנית. תחילה חשוב להבהיר כי תוכנית תמא 38/1 חיזוק היא תוכנית ממשלתית, ולא פרטית של יזמים בודדים. הממשלה החליטה לקדם את התוכנית מחשש לרעידות אדמה אפשריות בשנים הקרובות.

 

מפחדים מרעידות אדמה? חשוב שתכירו את התקן שישמור על יציבותו של הבניין שלכם – תקן 413

לא מעט אנשי מקצוע בענף רעידות האדמה סבורים כי אנו צפויים לסבול מרעידת אדמה בגבולות ישראל בשנים הקרובות. על בסיס מידע זה מדינת ישראל החליטה לקדם תוכנית חיזוק כלל ארצית של מבנים ישנים שאינם עומדים בתקנים הנדרשים. כיום יש לא מעט בניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980, אז החלו לחייב את הקבלנים לעמוד בתקן 413 – תקן עמידות בפני רעידות אדמה. 

בניגוד לתוכנית שיקום שכונות שהחלה מעט לאחר קום המדינה, תוכנית התחדשות עירונית נועדה לחזק בניינים ישנים שיציבותם מוטלת בספק

בשנים האחרונות המדינה מקדמת פרוייקטים רבים של התחדשות עירונית ביתר שאת במטרה להגיע לכמה שיותר מבנים שנמצאים בסיכון ישיר לקריסה בעת רעידות אדמה. על כן חשוב להבהיר כי המטרה המרכזית של פרויקט זה היא לחזק מבנים ישנים, ולא שיפוץ ושדרוג כפי שמקובל לחשוב (בשונה מתוכנית שיקום שכונות שהחלפה לפני מספר עשורים). נקודה נוספת שאתם חייבים להכיר אודות פרויקטים של התחדשות עירונית היא שלא כל בניין ישן יכול לעבור את ההתחדשות. 

 

איך מסננים את הבניינים הרבים ומגיעים לאלה שנמצאים ברמת סיכון גבוהה ביותר לקריסה? קובעים תנאי סף ברורים!

המדינה מנסה להגיע לכמה שיותר בניינים ברמת סיכון גבוהה לקריסה בעת רעידת אדמה. אחת הדרכים הטובות ביותר לערוך סינון כלל ארצי ולהגיע לבניינים עם רמת הסיכון הגבוהה ביותר היא לקבוע תנאי סף ברורים. בפרויקטים הללו המדינה קבעה תנאי סף ברורים, כך שניתן ליישם את הפרויקט אך ורק על בניינים שעומדים בכלל התנאים הללו. מהם התנאים? בשורות הבאות נביא את התנאים המרכזיים.

 

רוצים להכיר את תנאי הסף ולבחון האם גם הבניין שלכם יכול לעבור תמא 38/1 חיזוק? הנה לכם התנאים המרכזיים!

יזמים מתחילים לדפוק על דלת ביתכם במטרה לקדם פרויקט של תמא 38\1 חיזוק? אם הבניין שלכם עומד בכלל התנאים הבאים, קיים סיכוי גבוה שתצליחו לקדם את הפרויקט. בין כלל התנאים ניתן להצביע על 4 מרכזיים, והם: בניינים שקיבלו היתר בניה לפני שנת 1980 (החל משנה זו כלל הקבלנים חוייבו לעמוד בתקן 413, מה שאומר שכלל הבניינים שנבנו לאחר מכן בטוחים ועמידים בפני רעידות אדמה), בניינים שכוללים 2 קומות לכל הפחות בשטח של מקסימום 400 מטרים, בניינים שנבדקו על ידי מהנדס מקצועי שקבע כי הם אכן אינם עומדים בתקנים הנדרשים, בניינים שאינם מיועדים להריסה.

 

חוששים מפרויקט ארוך ומסורבל? הכירו מספר דגשים חשובים שיפיגו חלק גדול מהחששות שלכם! 

הבניין שלכם עומד בכל התנאים אך אתם מפחדים להתחיל פרויקט תמא 38/1 חיזוק בטענה כי הוא ארוך, מסורבל ומורכב במיוחד? במטרה להפיג חששות מיותרים אלה, קיימת חשיבות רבה שתכירו את כל הדגשים החשובים אודות הליך הפרויקט. בשורות הבאות נגע במספר דגשים חשובים שיעזרו לכם להכיר מקרוב את כל השלבים שעליכם להיערך אליהם במסגרת פרוייקטים של תמא 38.

• שינויי הבניין במסגרת הפרויקט

אז כפי שציינו מעלה, עיקר תוכנית תמא 38 לחיזוק הוא הבטחת יציבות הבניין בעת רעידות אדמה. אך חשוב להבהיר כי מעבר לחיזוק יסודות הבניין והתאמתו לנדרש בתקן 413, הבניין עובר עוד שינויים רבים. בין כלל השינויים המשמעותיים ביותר ניתן למנות את שיפוץ חלקו החיצוני של הבניין, שיפוץ חלקו הפנימי של הבניין, הוספת מעלית, הוספת יחידות דיור חדשות על גג הבניין, הוספת חדר ממ"ד חדש לכל דירה ולפעמים גם הוספת מרפסת שמש לכל דירה. כלל התוספות הללו משדרגות את הבניין בכלל, ואת הדירות בפרט. בשורות הבאות נגע בנושא מס השבח בעת מכירה.

• מגורים בניין לאורך כל תקופת השיפוץ

חשוב להדגיש כי כיום יש מגוון פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. בתחילת הדרך, המדינה החליטה על תחילת פרויקט תמא 38/1 חיזוק. פרויקט זה הוא פרויקט הכולל חיזוק מבנה קיים ללא הריסתו כלל. במהלך כל תקופת העבודה, דיירי הבניין ימשיכו להתגורר בדירתם, נתון שחשוב להביא בחשבון לפני שחותמים בהתלהבות ליזם הראשון שדופק על דלת ביתכם. מגורים בבניין במהלך חיזוקו אינם פשוטים ומלאי רעש ואבק.

פרוייקטים נוספים במסגרת תוכנית התחדשות עירונית הם תמא 38 הריסה ובניה וכן פינוי בינוי. בשומה מפרויקט תמא 38/1, בפרוייקטים הללו הורסים כליל את הבניינים הישנים לטובת בניית בניינים חדשים. הריסה זו מחייבת את דיירי הבניין לעבור למגורים זמניים בדירה אחרת. מפחדים מתשלומי השכירות החודשיים עד לקבלת הדירה החדשה? חשוב לדעת כי הקבלן מתחייב לכלל דיירי הבניין בתשלום שכירות לאורך כל תקופת הבנייה.

• התמודדות עם דיירים מתנגדים

אחד הקשיים המשמעותיים ביותר להתחלת פרוייקטים של תמא 38 הוא המתנגדים. בבניינים רבים יש לא מעט דיירים שמביעים את התנגדותם לתחילתו של הפרויקט. לכאורה אין כל סיבה להתנגד, שהרי הפרוייקט מבטיח לבעלי הדירות בבניין יציבות ועמידות בפני רעידות אדמה, שיפוץ כללי והוספה של בין 12 מטרים רבועיים ועד 25 מטרים רבועיים במסגרת השיפוץ. אז מדוע בכל זאת ישנם רבים שמתנגדים לפרויקטים הללו? בחרנו עבורכם את הסיבות השכיחות ביותר.

סיבות שכיחות להתנגדות לפרוייקטים של תמא 38:

1. קשישים שמוכנים לוותר על השבחת הנכס וחיזוק הבניין לטובת מגורים בדירתם המוכרת בשקט ובשלווה.
2. דיירים שאינם מאמינים בקבלן או ביזם במסגרת קידום הפרויקט.
3. דיירים חמדנים שמנסים לקבל כמה שיותר הטבות טרם חתימתם.
4. דיירים המחזיקים בדירות עם חריגות בנייה.

 

מה ניתן לעשות אם ישנם סרבנים בבניין שאינם מסכימים לחתום על תחילתו של הפרויקט? החוקה בישראל מאפשרת להתחיל את הפרויקט גם ללא הסכמתם של כלל דיירי הבניין. היזם צריך להחתים כ 67% מסך כלל דיירי הבניין במטרה להתחיל לקדם את הפרויקט. במידה ויש יותר מכ 33% מתנגדים, לא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט בבניין. מנגד, אם יש פחות מ 33% מתנגדים, ניתן יהיה להתחיל בפרויקט גם בעל כורחם.

• תשלומי מס שבח בעת מכירה

השינויים הרבים שחלים בבניין בכלל ובדירה בפרט, משביחים את שווי הנכס. מפחדים לשלם מס שבח גבוה בעת מכירה? רגע לפני שנכיר את סוגיית מס השבח בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית, קיימת חשיבות רבה להכיר את מס השבח. מס שבח הוא מס המשולם על רווחים מעסקאות נדל"ן בישראל. מס זה מקביל למס רווח הון המשולם על רווחים מאפיקי השקעה שונים. שיעור מס השבח הוא 25% מסך הרווחים בלבד. רבים טועים לחשוב כי בעת מכירה הם ידרשו לשלם 25% מסך כלל הסכום. 

 

תשלומי מס שבח על מכירת דירה ברווח – כל מה שאתם חייבים להכיר!

לדוגמא אדם שמכר נכס ב 1,500,000 שקלים כשנה לאחר שהוא קנה אותו ב 1,300,000 שקלים, ידרש לשלם מס שבח על סך 25% מהרווח בלבד (סכום המכירה פחות סכום הרכישה). במקרה שלנו תשלום מס השבח יוטל על 200,000 שקלים, מה שאומר שאותו אדם ידרש לשלם 50,000 שקלים מסך רווחיו. אך חשוב לדעת כי לא כך בפרויקטים של תמא 38. אתם דיירים בבניין שעובר תמא 38 וחושבים למכור את הנכס ברווח לאחר תום שלבי השיפוץ? בשורות הבאות תכירו את נידון תשלומי המס הרלוונטי לגביכם.

 

אל חשש – כלל הדיירים בבניינים שעוברים התחדשות עירונית זכאים לפטור מלא מתשלומי מס שבח בגין השבחת דירתם

במטרה לקדם פרוייקטים רבים של התחדשות עירונית במהירות מירבית, המדינה החליטה להעניק שורה של הטבות משמעותיות לכלל דיירי הבניינים שעוברים את הפרוייקטים הללו. הטבות אלה נועדו בכדי לזרז את חתימות הדיירים ולהבטיח כי במרוצת השנים המדינה תצליח להגיע לכמות גדולה של בניינים שעברו את כל שלבי החיזוק. לכן, המדינה מעניקה פטור ממס שבח לכל מוכרי הנכסים לאחר תום שלבי השיפוץ. חשוב להדגיש כי פטור זה תקף בהנחה שהקבלן לא העניק לדיירים טובות נוספות מעבר לשירותי הבנייה.

• זמנים ועלויות

הבניין שלכם בהתנהלות לתחילתו של פרויקט התחדשות עירונית? קיימת חשיבות רבה להדגיש כי לא מדובר בהליך קצר כלל. לא מעט אנשים בטוחים כי תוך מספר שנים בודדות הם יוכלו ליהנות מדירה חדשה בבניין מחוזק, אך בפועל, רק השלבים הבירוקרטיים אורכים מספר שנים. לאחר תום השלבים הבירוקרטיים, ישנו את שלב הבנייה או החיזוק, מה שיכול לקחת עוד מספר שנים (תלוי בהיקף הפרויקט). 

ומה מבחינת העלויות? חשוב להבהיר כי דיירי הבניין אינם נדרשים לשלם לקבלן כלל. למרות השיפוץ, החיזוק, הוספת חדר ממ"ד, מרפסת שמש ומעלית, לא הדיירים ולא המדינה משלמים לקבלן. אז מהיכן מגיע המימון? מימון הפרוייקטים מגיע ממשיכת זכויות הבנייה של הבניין בתמורה לשירותי בניה. כפי שציינו מעלה, פרוייקטים של תמא 38 כוללים רכישת היתרי הבניה בתמורה לשירותי הבניה. במילים אחרות, הקבלן משלים את הבנייה כולה ובתמורה הוא מקבל את יחידות הדיור החדשות שהוא בונה על גג הבניין. את הדירות הללו הוא יכול למכור לכל דורש ובכך לממן את כל עבודתו ולשלם לעלל עובדיו.