תקנות פינוי בינוי

תקנות פינוי בינוי כוללות מגוון חוקים ורגולציות. בראש ובראשונה, חוק פינוי בינוי שנקבע בתאריך התשס"ו-2006 קובע, כי לפני ביצוע כל צעד בירוקרטי, עסקה או חתימה על עסקה של פינוי ובינוי – היזם יהיה מחויב לכנס אספה הכוללת את כל דיירי הבניין. מה עוד? המשיכו לקרוא.

לפי תקנות פינוי בינוי, לפני כל נקיטת צעד כלשהוא, מחויב היזם לכנס אספת דיירים שבמהלכה היזם יציג את עיקרי התוכנית המיועדת, לשיטתו, עבור שיפוץ הבניין או חיזוקו. במידה שהדיירים יחליטו להמשיך עם אותו יזם, לפי חוק פינוי בינוי, יהיה מחויב היזם להגיש הצעה סופית כשבועיים לפני מועד חתימת ההסכם. במקרה בו ההסכם נחתם, מחויב יזם פינוי בינוי להודיע על חתימת ההסכם\ההצעה לכל דיירי הבניין. מה עוד חשוב לדעת על תקנות פינוי בינוי? כל המידע במדריך הבא לפניכם.

מהן תקנות פינוי בינוי?

ישנן לא מעט תקנות המפרטות סעיפים שונים בתהליכי פינוי בינוי, כשם שישנם לא מעט יזמי נדל"ן שם בחוץ. ובעוד שהבחירה ביזם הנדל"ן הנכון היא בידי הדיירים, חשוב מאוד לדעת למה עליכם לצפות מהיזם שלכם, מהעסקה, מכינוס הדיירים ומהתהליך בכלל.

באופן כללי, תקנות פינוי בינוי נועדו לפרט מגוון רחב של הוראות ורגולציות-עבודה הקשורות לפרויקטים של תמ"א 38, תמ"א 38 2 פינוי בינוי, חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה וכולי. בטופס התקנות, שניתן להוריד בחינם מאתר GOV של המדינה, ניתן למצוא סעיפים הנוגעים לאופן ביצוע הכינוס ע"י היזם והדיירים, כמו גם סעיפים הנוגעים לתוכן מסמך עיקרי הצעה.

מה כוללות תקנות פינוי בינוי?

תקנות פינוי בינוי כוללות גם הוראות כיצד יש לגשת לצורה ולאופן של מסירת ההודעה על כינוס הדיירים. ולא פחות חשוב, תקנות פינוי בינוי כוללות גם סעיפים הנוגעים לאופן מסירת הודעה על חתימת עסקה ראשונה עם יזם פינוי בינוי כזה או אחר.

בין היתר, יחויב היזם למסור את המידע הנדרש לבעלי מוגבלויות, דיירים קשישים בבניין ועוד. עוד לפי התקנות, יזם פינוי בינוי הוא מי שעמד בחובת כינוס הדיירים אך ורק אם השתתפו באספה לפחות 40% מדיירי הבניין המשותף. במקרים בהם היזם מכנס אספה אך השתתפו בה פחות מ-40% מדיירי הבניין, מחויב היזם לפי תקנות פינוי בינוי לכנס אספת דיירים נוספת.

סעיפי פינוי בינוי הנוגעים לקורונה

עוד חשוב לדעת, אם יש דיירים בבניין שחוששים מנגיף הקורונה או דיירים קשישים בסיכון גבוה להידבקות, נוספה בשנתיים האחרונות תקנה נוספת אשר מאפשרת כינוס דיירים חזותי דרך פלטפורמות האונליין השונות.

מעבר לתקנות שציינו עד כה, שנוגעות בעיקר לסעיפי כינוס הדיירים, קיימות בתקנות גם הוראות הנוגעות למסמך עיקרי ההצעה הניתנת על ידי היזם. התקנות קובעות, בין היתר, מה למעשה נדרש מיזם הנדל"ן לפרט במסמך עיקרי ההצעה.

מה כולל מסמך עיקרי ההצעה של היזם?

המסמך שיסופק לדיירים ע"י היזם צריך לכלול ציר זמן לפרויקט וכן לוח זמנים משוער לקידום של הפרויקט. בנוסף לכך שהיזם מחויב לפרט צפי עבור צירי זמנים לפרויקט, יהיה עליו לפרט את עקרונות התמורה וכן ערבונות ובטוחות המוצעות לדיירי הבניין.

עוד במסמך עיקרי ההצעה שמוגש על ידי היזם, חייב להיות פירוט לגבי עלות התחזוקה הצפויה לאחר פינוי בינוי, ופירוט לגבי הגידול הצפוי בארנונה אחרי פינוי בינוי. ואולי מיותר לציין, אבל בכל זאת נדגיש שמסמך עיקרי ההצעה חייב לכלול במדויק את סוג העבודה שעומדת להיעשות בבניין.

אחוז הסכמת הדיירים הנדרש לקידום פינוי בינוי

בין אם מדובר על תמ"א 38 או פינוי בינוי הכולל הריסה, היזם צריך לקבל את הסכמתם של רוב דיירי הבניין. אם מדובר על פרויקט של תמ"א 38 שאינו כולל את ההריסה של הבניין המשותף, היזם יצטרך לקבל הסכמת רוב של 67%.

במקרים בהם היזם מציע לבצע פרויקט של פינוי בינוי אשר כולל הריסה ובנייה מחדש של המבנה, מה שנקרא תמ"א 38 2, יש צורך לקבל הסכמת רוב דיירים של לא פחות מאשר 80%. ואולי לא הדגשנו את זה מספיק, אבל הבחירה ביזם הנדל"ן היא בידי הדיירים, אז בואו נדבר גם על זה.

הבחירה ביזם בידי הדיירים – מה אומרות התקנות לגבי זה?

מכיוון שהבחירה היא בידיים של דיירי הבניין המשותף, הם אלו שצריכים לבחור ולברור בין יזמים שונים שקיימים בענף יזמות הנדל"ן. וגם לגבי כך תקנות פינוי בינוי מתייחסות, כאשר לפי התקנות, הדיירים צריכים לבחון את ניסיונו של היזם בתחום התחדשות העירונית.

כמו כן, על הדיירים לבדוק פרמטרים כמו:

1) פרויקטים שהיזם ביצע בעבר.

2) מידת הצלחת פרויקטים אלו ובדיקה באיזה שלב הם נמצאים.

3) בדיקת גורמי צד ג' הפועלים מטעמו של היזם כמו כן, על הדיירים לאתר עורך דין משלהם שייצג אותם, למעט עורכי דין המייצגים את היזם.

בחירת עורך הדין שילווה עסקת פינוי בינוי

כאמור, על הדיירים לאתר את עורך הדין אשר ילווה את העסקה מול היזם. ומכיוון שהעסקה מתבצעת מול היזם של הפרויקט, מטבע הדברים, האינטרסים של הדיירים יהיו שונים מהאינטרסים של אותו יזם. במקרה בו עורך דין מייצג את היזם וגם את הדיירים, בקלות נוצר ניגוד עניינים אשר מחבל בעסקה.

כחלק בלתי נפרד מהתהליך של פינוי בינוי, הדיירים תמיד נמצאים במשא ומתן עם היזם, ככה ששני הצדדים האלו לעולם לא יכולים להסתייע באותו עורך דין פינוי בינוי. אמנם יש לא מעט יזמים שעשויים להציע לדיירים להסתייע בשירות המשפטי שמשרת את חברת היזמות, אבל בדרך כלל זה לא יהיה מומלץ.

זכות הדיירים לדרוש את תרגום מסמך עיקרי ההצעה

דבר נוסף שחשוב לדעת במדינה כמו שלנו שהיא קיבוץ גלויות, לפי תקנות פינוי בינוי, יש לדיירים זכות לדרוש מהיזם את התרגום של טופס עיקרי ההצעה לערבית, אמהרית או רוסית. במקרים בהם יש צורך בתרגום מסמך עיקרי ההצעה על ידי יזם פינוי בינוי, חשוב לציין זאת מראש כבר באספת הדיירים הראשונה.

עם זאת, היזם לא יהיה מחויב לפי החוק להסתייע במתורגמן במהלך הכינוסים של הדיירים. אי לכך, כאשר מסמך עיקרי ההצעה מוכן להגשה לדיירים, יזם הנדלן יהיה מחויב לתרגם את כל עיקרי הדברים שהוסכם עליהם במהלך כל כינוסי הדיירים.

טיפים לבחירת עורך דין פינוי בינוי

בגלל המורכבות ואורכם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי, חשוב לבחור עורך דין המתמחה בדיני בנייה ספציפיים של פינוי בינוי. עורכי דין בתחום הבנייה והמקרקעין הם לרוב המומחים בטיפול בהליכי בנייה, אבל הם גם אחראים על ניהול כל ההיבטים של תפעול הפרויקט. אי לכך, עורך הדין של הדיירים אמור לנהל משא ומתן על חוזה בנייה מול היזם, משא ומתן עם קבלנים, משא ומתן לשיפור התמורות הניתנות לדיירים ועוד.

בתוך כך, הדבר החשוב ביותר שיש לבדוק בבחירת עורך דין הוא, הניסיון של אותו עורך דין. אם יש לדיירים עורך דין מנוסה לצידם, הם יוכלו למנוע עיכובים יקרים ולהבטיח שהפרויקט יעבור בצורה חלקה מתחילתו ועד סופו. כך תוכלו למזער את הסיכונים השונים הכרוכים בפרויקט זה.

קבוצת עידן התחדשות עירונית

ביצוע פרויקטים למגורים והתחדשות עירונית בסטנדרטים הגבוהים ביותר.
עשרות שנות ניסיון בביצוע מגוון רחב של פרויקטים מאפשר לכם לישון בשקט ולדעת שהבית שלכם בידיים טובות .

שתפו את המאמר: