בניין המגורים שלכם צפוי לעבור פרויקט של תמ"א 38 בעתיד הקרוב? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הפרטים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. רגע לפני שאתם מתחילים פרויקט תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם, חשוב שתקראו את השורות הבאות שיכללו את הדגשים הבאים:
- היכרות עם אחד הפרויקטים השכיחים ביותר בתוכנית הממשלתית – תמ"א 38.
- תנאי הסף שחייבים להתקיים בכדי להתחיל בפרויקט.
- התמורה המקובלת במסגרת הפרויקט.
- השבחת הנכס ותשלומי מיסים.
- בדיקת תמ"א 38 – מגוון בדיקות חשובות שאתם חייבים להכיר.
- משך זמן כל פרויקט.
- עלויות ממוצעות לכל פרויקט.
הכנה מוקדמת תבטיח לכם תהליך פשוט, יעיל ונטול הפתעות
כלל הדגשים הבאים יסייעו לכם להכיר מקרוב את תוכנית הבנייה שצפויה לשנות את בניין מגוריכם. תחילה חשוב להכיר את כל הדגשים החשובים ביותר אודות פרויקט הדגל של התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית – תמ"א 38. מיקומה הגיאוגרפי של מדינת ישראל גורם לאנשי מקצוע רבים להעריך כי היא עלולה להתמודד עם רעידת אדמה משמעותית בשנים הקרובות. החשש שנבואת הזעם תתממש הביא את המדינה להתחיל עם פרויקט התחדשות עירונית.
מה המטרה? עמידה איתנה בפני רעידות אדמה!
המטרה המרכזית של פרויקט תמ"א 38 בפרט וכן של כלל הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית היא להבטיח את יציבותם ועמידותם של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. בניגוד למקובל לחשוב, הפרויקטים הללו לא נועדו לחדש שכונות ישנות, אלא לחזק מבנים ולהבטיח שישארו לעמוד על תילם גם בעת רעידות אדמה. המדינה שואפת להגיע לכמה שיותר מבנים שנמצאים ברמת סיכון ישירה לקריסה, מה שגרם לה לקבוע מספר תנאי סף להחלת הפרויקט. בעזרת התנאים שיובאו מטה המדינה יכולה להגיע לכל המבנים שנמצאים ברמת הסיכון הגבוהה ביותר.
הכירו את התנאים המרכזיים לביצוע הפרוייקט
תנאי הסף המרכזיים לבחינת היתכנות של פרויקט תמ"א 38 הם:
- בניינים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980.
- בניינים שנבדקו על ידי מהנדס מקצועי ונמצא כי הם נמצאים בסיכון לקריסה בעת רעידת אדמה.
- בניינים בני 2 קומות לכל הפחות.
- בניינים שאינם מיועדים להריסה.
תקן 413 – התקן שיבטיח את עמידות הבניין שלכם בעת רעידות אדמה
נכון לכתיבת שורות אלה במדינת ישראל קיימים בניינים רבים שקיבלו את היתר הבנייה שלהם לפני שנת 1980. מה קרה בשנת 1980 שגרם למדינה להכניס אותה לתנאי הסף של התוכנית? התשובה היא תקן 413. תקן 413 הוא תקן בטיחות המבטיח עמידות מיטבית בפני רעידות אדמה. התקן חל לראשונה בשנת 1975 אך הפך מחייב רק בשנת 1980. לכן, מרבית הבניינים שקיבלו את היתר הבנייה שלהם לפני שנת 1980 אינם כוללים את תקן הבטיחות בנושא רעידות אדמה – נמצאים בסיכון מוגבר לקריסה.
בדיקות תמ"א 38 – הגענו לשלב הבדיקות! הנה לכם רשימה חלקית של הבדיקות הרבות שיש לבצע על מנת לקדם את התוכנית
רגע לפני שנרחיב אודות כל שלבי התהליך, משך זמן הפרויקט, התמורה המקובלת ועלויות כלליות, חשוב שתכירו כמה מהבדיקות המרכזיות שצריכות להיעשות לפני תחילתו של הפרויקט, במהלכו וכן לאחר סיומו. מטרת כלל הבדיקות היא לוודא שהכל נעשה תוך הקפדה על כל השלבים התכנוניים, מה שצפוי להוביל לחיזוק משמעותי של הבניין ולעמידות בפני תקן 413. בין כלל הבדיקות השכיחות ביותר שיש לבצע טרם הפרויקט, במהלכו ובסיומו ניתן למנות את:- בדיקת סקר קרקע על ידי יועץ קרקע מקצועי שעבר את כל שלבי ההכשרה הנדרשת.
- בדיקה הנדסית קפדנית הכוללת בחינה של תקרות הבניין, עמודיו, חומריו, כמויות הברזל המשולבות בו ועוד.
- בחינה של חוזק בטון קשוי.
- בחינה מעמיקה של תוכנית הגרמושקה של המבנה במטרה להכיר את שלד הבניין ואפשרויות החיזוק הקיימות.
- בחינת המבנה בשטח מכל צדדיו.
משך זמן ביצוע הפרויקט – שלבים בירוקרטיים ארוכים ושלבי ביצוע די מהירים
אז כמה זמן אורך הפרויקט? ברוב הפרויקטים שהושלמו בעבר, משך זמן העבודה נע בין שנה וחצי לשנתיים. אך קודם לכן, ישנן פעולות בירוקרטיות רבות שיש להשלים. הפעולות הללו אורכות זמן רב, יכול להגיע לשנים ארוכות ללא התקדמות משמעותית. לכן, גם אם יזם או קבלן פנו אליכם במטרה לקבל את אישורכם לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין, חשוב לקחת בחשבון שהפרויקט לא צפוי להתחיל בקרוב. כלל הפרויקטים השונים של התחדשות עירונית מחייבים את הדיירים להתאזר בסבלנות רבה.התמורה המקובלת במסגרת הפרויקט – השבחה של עשרות אחוזים בשווי הנכס שלכם!
רוצים לדעת מה אתם צפויים לקבל במסגרת פרויקט תמ"א 38? חשוב להדגיש כי בשונה מפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38/2, הפרויקטים הללו אינם כוללים הריסה של המבנה הקיים. במסגרת בדיקת תמ"א 38, מחזקים את המבנה הקיים ללא כל פגיעה בו. כלל דיירי הבניין נהנים משינויים רבים ומשמעותיים הן ביסודות הבניין והן במראהו. בין כלל השינויים המשמעותיים ביותר במסגרת הפרויקט ניתן למנו את:- חיזוק הבניין והתאמתו לתקן 413 כנגד רעידות אדמה.
- שיפוץ חלקו החיצוני של הבניין.
- שיפוץ חלקו הפנימי של הבניין.
- הוספת מעלית.
- הוספת 2 וחצי קומו חדשות.
- הוספת חדר ממ"ד לכל דירה.
- לעיתים, הוספת מרפסת שמש.
השבחה משמעותית של עשרות אחוזים! אל תוותרו על חיזוק הבניין שלכם במסגרת הפרויקט
כלל השינויים הללו משביחים בעשרות אחוזים את שווי הנכסים. דיירים שמקדמים בדיקת תמ"א 38 בבניין המגורים שלהם נהנים מיציבות וביטחון לצד השבחה משמעותית בשווי הנכס שלהם. ומה באשר לתשלומי מס שבח אתם שואלים? המשיכו לקרוא את הפסקה הבאה.מתכננים למכור את הנכס? חשוב שתכירו את אחת ההטבות המשמעותיות ביותר לכל דיירי הפרויקט – פטור מלא מתשלומי מס שבח!
רגע לפני שנכיר את דין תשלומי מס שבח בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב להכיר את מס השבח. מס שבח הוא מס המשולם על רווחים מאפיק נדל"ן. מס זה מקביל למס רווח הון המשולם על רווחים משלל אפיקים שונים. ברוב המקרים גובה התשלום עומד על 25% משווי הרווח. כלומר, אם הדירה שלכם הושבחה ב 300,000 שקלים משלל סיבות, בעת מכירה תידרשו לשלם מס שבח על סך 75,000 שקלים – 25% משווי הרווחים. אך בדיקת תמ"א 38 בנושא זה מגלה כי כלל הדיירים שעברו פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת התוכנית הממשלתית נהנים מפטור מלא מתשלומי מס השבח. הסיבה המרכזית למתן הפטור היא לקדם כמה שיותר פרויקטים במהירות מרבית וללא התנגדויות כלל. מתכננים למכור את הנכס וחוששים מתשלום מס שבח על סך עשרות אלפי שקלים? בפרויקטים של התחדשות עירונית תקבלו פטור מלא. פטור ששווה עשרות אלפי שקלים.עבודה ללא תשלום! במסגרת הפרויקט חברת הבנייה משלימה את כל שלבי הפרויקט בתמורה לקבלת זכויות בנייה
בטוחים שאתם נדרשים לשלם עבור כל עבודות השיקום והוספת חדר ממ"ד ומרפסת שמש לדירתכם? חשוב לדעת כי במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38, הדיירים אינם נדרשים לשלם עבור השינויים כלל. התוכנית המדינית חינמית לחלוטין. אז מי בכל זאת משלם עבור כל שלבי העבודה? התשובה מפתיעה – אף אחד. אם הייתם בטוחים כי הפרויטים הללו משולמים על ידי המדינה, טעות בידכם. מנגנון התשלום עובד כך – כלל דיירי הבניין מפקיעים את זכויות הבנייה שלהם בבניין לטובת חברת הבנייה. בתמורה, חברת הבנייה משלימה את כל שלבי הבנייה ומנצלת את זכויות הבנייה החדשות.אתם לא נדרשים לשלם על הפרויקט כלל!
במילים אחרות, הדיירים נהנים מבניין משופץ ומתוספת גדולה לדירתתם בתמורה להפקעת זכויות הבניייה שלהם בבניין. הקבלן מנצל את כל זכויות הבנייה הקיימות לבניית 2 וחצי קומות חדשות בבניין. בקומות הללו הוא מוסיף יחידות דיור חדשות ומוכר אותם. רווחי הקבלן מגיעים ממכירת הדירות החדשות בבניין. רוצים לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם? קיימת חשיבות רבה לקבל את תמיכתם של מרבית דיירי הבניין.חשוב לגייס את כל תושבי הבניין לטובת קידום הפרויקט – חייבים להגיע להסכמה מינימלית של 66% מכלל הדיירים על מנת לקדם את שלבי הפרויקט
החוקה בישראל מחייבת את הסכמתם של 66% מסך כלל תושבי הבניין. ללא הסכמה של 66% מכלל תושבי הבניין לכל הפחות, לא יהיה ניתן להתקדם להשלמת הפרויקט. אך חשוב להדגיש כי על מנת להבטיח פרויקט מוצלח שמתקדם בקצב מהיר וללא כל הפרעה, חשוב לקבל את הסכמתם של כל דיירי הבניין. לא מוצאים סיבה להתנגדות? חשוב לדעת כי כיום יש לא מעט דיירים המביעים את התנגדותם לפרוייקטים הללו. פרויקטים רבים לא מצליחים להגיע לשלבי הביצוע רק בגין התנגדותם של דיירי הבניין. אז מהן הסיבות השכיחות ביותר להתנגדות? המשיכו לפסקה הבאה.סיבות ההתנגדות השכיחות ביותר – תופתעו לגלות שלא כל הדיירים ששים לחתום לקידום הפרויקט
כיום ישנם מתנגדים רבים שתוקעים לא מעט מקלות בגלגלים של ההתחדשות העירונית. ישנן סיבות רבות להתנגדותם, מהסיבות השכיחות ביותר:- חוסר חיבור או אי אמון ביזם ובקבלן.
- חוסר אמונה כי הפרויקט באמת מחזק את הבניין.
- חמדנות – דרישות גבוהות שהופכות את הפרויקט ללא כדאי עבור היזמים והקבלנים.
- גיל מבוגר – דיירים מבוגרים רבים אוהבים את המוכר ולא מוכנים לוותר על השקט גם בעד השבחה משמעותית בערך הנכס.
