כאשר שואלים כמה זמן לוקח תמ"א 38, חשוב להבין שהתשובה הזאת משתנה בהתאם לגורמים רבים ופקטורים שונים, כל מיני מקרים בלתי צפויים, עיכובים ודחיות בירוקרטיות, בהתאם לזמינות הקבלנים, היזמים ועוד. ובכל זאת, כמה זמן נמשך הפרויקט בד"כ? המשיכו לקרוא.
מה שחשוב לדעת על תמ"א 38
מכיוון שיש לא מעט לשאול ולהבין בכל הנוגע לתהליכי תמ"א 38, חשוב להתחיל עם הבסיס, להבין מה התוכנית כוללת ומשם להתקדם הלאה בפרויקט. ראשית, חשוב להבין מהו הפרויקט ומה הוא בעצם כולל. ובכן, תמ"א 38 היא תוכנית מתאר אשר נועדה לענות על מגוון תרחישי אסון, לרבות ובמיוחד תרחישים של רעידות אדמה. בהיבט זה, תמ"א 38 זהו תהליך של חיזוק מבנים.
בתמורה לביצוע הפרויקטים האלו, קבלנים ויזמי נדל"ן יכולים להנות משורה של הטבות בנייה שונות, לרבות הרחבת המבנה והוספת קומות. בקומות האלו נבנות דירות נוספות, שלעיתים הן מסיימות בידי הקבלן כתמורה להשלמת התהליך.סוגי המבנים שמקבלים אישור לתמ"א 38
רגע לפני ששואלים כמה זמן לוקח תמ"א 38, חשוב להבין שלא בכל המקרים אכן מתקבל האישור לביצוע פרויקט זה. קבלת אישור תמ"א 38 תלויה בפקטורים שונים, כאשר בראש ובראשונה, יש לוודא כי מדובר בבניין מגורים שנבנה לפני 1980 או שמא הוא קיבל היתר בנייה לפני שנה זו.לאחר בדיקות שונות של מהנדסי קונסטרוקציה, יסופק אישור לתמ"א 38 בהתאם לאישור ועדת התכנון והבנייה המקומית. עם זאת, בניינים שנבנו לאחר שנת 1980 אמנם יכולים לקבל אישור, אבל בניינים אלו לא יזכו לתוספות בנייה ע"פ המפורט בתוכנית המתאר הארצית.
האם יש מבנים שלא מקבלים אישור תמ"א 38?
בעוד בחלק גדול מהבניינים מקבלים אישור לתמ"א 38, חלקם לא יוכלו לקבל את האישור לפרויקט. למשל, מבנים אשר גובהם אינו עולה על 2 קומות. כמו כן, אם שטח המבנה שלכם אינו עולה על 4,000 מטרים רבועים, אתם לא תוכלו לקבל אישור לתמ"א 38.בנוסף, המבנים שלא יכולים לקבל אישור לתמ"א 38 הם מחסנים שאינם מאוכלסים לעולם, כמו גם חנויות מסחר מסוגים שונים, ומבנים אשר קיבלו צו הריסה מבית המשפט. מלבד אלו, רבים הבניינים אשר עוברים במהלך כל שנה חיזוקים של תמ"א ברחבי הארץ.
קראו עוד: תמ"א 38 וחריגות בנייהמה רוב הדיירים הנדרש להסכמת תמ"א 38?
לפי החוק בישראל, נקבע שנדרש רוב של 66% מהדיירים על מנת להגיש את בקשת פרויקט התמ"א 38. זאת, בהנחה שהדיירים מעוניינים להוסיף יחידות דיור במהלך הפרויקט. אם מדובר על מקרה בו מעוניינים הדיירים לבצע אך ורק חיזוק מבנה, יידרש רוב הסכמתי של 50% מהדיירים בלבד.
עם זאת, למרות שמספיק רק רוב של 50% – 66% לביצוע שינויים מסוימים בבניין משותף, תמיד יהיה עדיף לחתור לכך שכלל הדיירים יסכימו ויחתמו על תוכנית הבנייה. זאת, תוך הבנה מלאה של כל התהליך על שלביו השונים והרבים, הבנת המחירים, מה כרוך בתהליך ועוד. אם אתם מתקשים בשכנוע הדיירים בבניין משותף, כדאי לדעת שבימינו ישנן חברות פרטיות צד שלישי אשר מספקות בדיוק את השירות הזה. חברות אלו יכינו את תוכניות הבנייה, יסבירו לדיירים מה בדיוק צריך לבצע ויובילו לכך שכמה שיותר דיירים ירתמו את עצמם לפרויקט.אז כמה זמן לוקח תמ"א 38?
לשאלתנו: כמה זמן לוקח תמ"א 38? התשובה תלויה בכמה וכמה גורמים. ובכן, יכול להיות קשה לענות על זה, כי ישנם גורמים רבים שיכולים להשפיע על משך התהליך. באופן כללי, תהליך שיפוץ וחיזוק בניין מגורים אורך בין חודשים לבין אפילו שנים במקרים מסוימים, ובחלק מהמקרים יזמים או קבלנים פשוטים רגל, או חמור מכך, מבצעים הונאה ונעלמים. אם הכול מתנהל כשורה, פרויקט תמ”א 38 אמור להסתיים תוך מספר חודשים ועד כשנה. זאת, בהתאם לגודל המבנה, מורכבות הפרויקט, גיל ומיקום המבנה, סוגי החיזוקים הנדרשים ועוד. בסופו של דבר, משך התהליך תלוי בסוג העבודה שצריך לעשות, כמו גם בגורמים נוספים כמו תנאי מזג האוויר, מגבלות זמן ומגבלות תקציב או מגבלות אנשי מקצוע וקבלני משנה.מי אנשי המקצוע שילוו את תהליך תמ"א 38
אנשי המקצוע שיכולים לזרז, לייעל ולסייע להצלחת תהליך תמ”א 38 הם בעלי ניסיון, ידע וכישורים בניהול פרויקטים. הם צריכים להיות מסוגלים לנהל אנשים ומשאבים ביעילות ובהתאם לצרכי בנייה שונים, כאשר לרוב יהיה מדובר על מהנדסי בנייה, קבלנים, קבלני משנה ומנהלי עבודה מסוגים שונים. אבל יותר מכל, חשוב להסתייע בעורך הדין הנכון בתהליכים אלו. ישנם תפקידים רבים ושונים שעורך הדין לוקח תחת אחריותו, כאשר מתחילת התהליך ועד סופו, עדיף שעורך הדין יהיה מעורב בכלל הצעדים שתנקטו בהם. בואו נבין מה תפקידו כולל ולמה חשוב להיות מודעים.מה כולל תפקידו של עורך דין בתהליך תמ"א 38?
תפקידו של עורך דין בתהליך תמ”א 38 הינו מתן ייעוץ משפטי, ייצוג האינטרסים של לקוחותיו וניהול משא ומתן בשם לקוחותיהם מול היזם. במילים אחרות, האינטרסים של הדיירים צריכים להיות חופפים לאינטרסים של עורך הדין, כי הוא מייצג אותם. בתוך כך, עו"ד תמ"א 38 יכול גם להיות אחראי על כל מה שכרוך בהגשת הבקשה לאישור הפרויקט. מכיוון שהתהליך של הגשת הבקשה מורכב ובירוקרטי מאוד, רוב הדיירים בוחרים לקבל את הסיוע המשפטי מעורך הדין המתאים לסוג הפרויקט. חשוב להסתייע בעורך דין שמכיר, בקיא ויודע כיצד לנהל תהליכי בנייה כה מורכבים, כי יעילותו עבודתו של עורך הדין היא מה שייקבע את משך התהליך, כלומר כמה זמן לוקח תמ"א 38 לבסוף.מה כולל תפקידו של מהנדס בתהליך תמ"א 38?
מהנדס בניין אחראי על תכנון וביצוע שיפוצים במערכות בניין שונות, בשלד ובחלקים אחרים של בניינים. בתוך כך, תפקידו של מהנדס בניין כולל את תכנון חיזוק המבנה בהתאם לתוכניות הקונסטרוקציה, תכנון השיפוץ בהתאם למערכות המכאניות של המבנה, אינסטלציה, החשמל ועוד. כל זאת ועוד, במקביל להקפדה על כלל תקנות הבטיחות הנדרשת לביצוע העבודה. למהנדסי בנייה יש ידע נרחב בטכניקות בנייה וחומרי בנייה, כמו גם בשיטות הבנייה בהן נעשה שימוש בתהליך חיזוק תמ”א 38. יש למהנדסים מומחיות בתכנון מבנים תוך דגש על בטיחות, שלמות מבנית, יעילות אנרגטית, עמידות ואף שימור המבנה. טיפ אחד מאיתנו, בין אם אתם בשלב של חיפוש אחר עורך דין, או שמא כבר גיבשתם את הדיירים להגשת הבקשה לאישור תמ"א 38, אנחנו ממליצים להתאזר בסובלנות. בסופו של דבר, התהליך עשוי להיות ארוך ומורכב. אבל יחד עם זאת, הוא גם יכול לאפשר לכם לשפר משמעותית ולשדרג את הרווחה ואיכות החיים שלכם.כמה זמן לוקח תמא 38 – אתם חייבים להתאזר בסבלנות רבה
מתגוררים בבניין ישן שצפוי לעבור התחדשות עירונית בשנים הקרובות? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר לפני שתחתמו ליזם הראשון שדופק על דלת דירתכם. אנשים רבים לא מודעים לכך, אך כיום יש מבחר תוכניות שונות של התחדשות עירונית. בשורות הבאות נגע בכל התוכניות השונות, נכיר את ההבדלים המהותיים ביותר ביניהן, נכיר את כל הכלול בתוכניות וכן נעניק טיפ פשוט שיעזור לכם לקדם תוכנית התחדשות עירונית גם בבניין שלכם. אך רגע לפני שנעמיק בכל התוכניות השונות, חשוב שתכירו את הסיבה המרכזית בגינה מדינת ישראל החלה לקדם את הפרוייקטים של התחדשות עירונית.חשש מרעידת אדמה ברחבי ישראל
הסיבה המרכזית בגינה המדינה החלה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית היא חשש מרעידת אדמה משמעותית ברחבי ישראל. אנשי מקצוע רבים בתחום סבורים כי תיתכן רעידת אדמה משמעותית ברחבי המדינה בשנים הקרובות. הבסיס לחששות אלה הוא בעיקר מיקומה הגאוגרפי של המדינה והזמן הארוך שרעידת אדמה לא פקדה את גבולות ישראל. נכון לכתיבת שורות אלה יש מאות אלפי מבנים בישראל שנבנו לפני עשרות שנים וללא כל הקפדה על תקנים בסיסיים של בטיחות. המבנים הישנים הללו נמצאים בסיכון ישיר לקריסה בעת רעידת אדמה, ולכן מדינת ישראל החליטה לקדם תוכנית התחדשות עירונית. מטרת העל של התוכניות הללו היא לחזק מבנים ישנים ולהבטיח כי הם יעמדו בכל התקנים המחמירים ביותר לקראת רעידת אדמה אפשרית בשנים הקרובות. רוצים לחדש את הבניין הישן שלכם? חשוב לדעת שלא כל מבנה יכול לעבור התחדשות עירונית. איך תדעו אם הבניין שלכם יכול? המשיכו לקרוא את הפסקה הבאה.כך מגיעים לבניינים הישנים עם רמת הסיכון הגבוהה ביותר לקריסה
מדינת ישראל שואפת להגיע לבניינים הישנים ביותר עם רמת הסיכון הגבוהה ביותר לקריסה בעת רעידת אדמה. חשוב להבהיר כי המטרה המרכזית של התוכניות הללו היא לייצב בניינים ישנים וחלשים, ולא לשפץ בניינים לטובת מראה כללי מרשים וחדשני. במטרה להצליח להגיע לבניינים הישנים ביותר ברמת הסיכון הגבוהה ביותר, המדינה החליטה על תנאי סף שחייבים להתקיים בכל בניין שעובר התחדשות עירונית. התנאי הראשון הוא אי עמידה בתקן 413 והתהאי השני הוא בניית הבניין לפני שנת 1980. התנאים הללו מאפשרים לערוך סינון ממוקד ולהגיע למבנים עם רמת הסיכון הגבוהה ביותר לקריסה בעת רעידות אדמה. עם זאת, חשוב להדגיש כי במידה ובדיקה הנדסית מעלה כי הבניין שלכם אינו יציב ואינו עומד בתקנים בסיסיים, ייתכן שהוא יוכל לעבור פרויקט של התחדשות עירונית. כיום יש מגוון פרויקטים שונים להתחדשות עירונית. לפני שאתם חותמים ליזם הראשון שהגיע לדירתכם, חשוב שתכירו את ההבדלים המרכזיים בין הפרויקטים השונים.פרויקט הדגל – תמא 38\1
התוכנית המרכזית להתחדשות עירונית היא תוכנית תמא 38\1. תוכנית זו כוללת חיזוק מבנים ישנים והוספת חדרי ממד לכל דירה. במסגרת התוכנית מהנדסים מקצועיים יבחנו את הבניין במטרה לאתר את כלל כשלי הבנייה הקיימים בו. לאחר מכם יחלו בשלבי החיזוק במטרה להעלות את רמת בטיחות הבניין ולהבטיח שהוא יעמוד בכל התקנים המחמירים ביותר. בתום שלבי העבודה, אנשי מקצוע מיומנים יבחנו את הבניין במטרה לוודא כי העבודה אכן נעשה בצורה מקצועית והבניין אכן עומד בכל התקנים הנדרשים להתמודדות מיטבית עם רעידת אדמה. מה כלול בפרויקט? בפרויקט זה כלל הדיירים יהנו מתוספת של חדרי ממד ולעיתים אף גם מרפסות. מעבר לכך כמובן הבניין יעבור חיזוק משמעותי ושיפוץ פנימי וחיצוני. פרוייקט זה מעלה את ערך הדירות עשרת מונים ומבטיח לכלל הדיירים רווחים גדולים בעת מכירה.הפרוייקט השני הוא תמא 38\2
פרוייקט זה הוא פרוייקט הכולל הריסת המבנה הקיים לטובת בניית מבנה חדש במקומו. חשוב להדגיש ולומר כי פרוייקט זה אף הוא מתאים למבנים ישנים שנמצאים בסיכון גבוה לקריסה בעת רעידת אדמה. במסגרת פרויקט זה כלל הדיירים ידרשו לעזוב את דירות המגורים שלהם למשך כל תקופת הבנייה. בשונה מהפרוייקט הראשון, בו כלל הדיירים ממשיכים להתגורר בדירה במהלך השיפוצים, בפרויקט זה הדיירים נאלצים לעבור לשכור דירה באזור. חוששים מהוצאה כלכלית כבדה? חשוב להדגיש כי התשלומים עבור השכירות מוטלים על הקבלן. כלומר, דיירי הבניין אינם נדרשים להוציא מכיסם שקל לטובת הפרויקט. עוד חשוב להדגיש כי גם תוכנית זו כוללת הוספת חדרי ממד וכן הוספת מרפסות שמש לכלל דירות הבניין.הפרויקט השלישי מזכיר מאוד את הפרויקט השני – שמו פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי אף הוא כולל הריסה של מבנים קיימים לטובת בניית מבנים חדשים שיעמדו בכל תקני הבטיחות לקראת רעידת אדמה אפשרית. ההבדל המרכזי הוא שתוכנית תמא 38\2 ברוב המקרים נעשית על בניין בודד בעוד תוכנית פינוי בינוי נעשית עם מספר בניינים. במקום הבניינים הללו נבנים מגדלים רבי קומות. גם בתוכנית זו הקבלן ישלן שכירות לכל תקופת הבנייה, ולאחר סיומה הדיירים יהנו מדירות גדולות יותר הכוללות חדרי ממד ומרפסות שמש.אז כמה שנים לוקח לפרוייקטים הללו לצאת לפועל? לא מעט
נשמע מעניין? בשורות הבאות נגע בטיפ מעשי ופשוט שיעזור לכם להגדיל משמעותית את הסיכוי שגם הבניין שלכם יעבור תוכנית התחדשות עירונית. אך קודם לכן, חשוב לגעת בנקודה חשובה – משך זמן הפרויקטים. חשוב להבהיר כי במידה ואתם מתכוננים לפרויקט של התחדשות עירונית, אתם חייבים להתאזר בסבלנות רבה. ברוב המקרים פרוייקטים אלה לוקחים שנים ארוכות בשל שלבים בירוקרטיים ארוכים ומיידגעים. תוכניות פינוי בינוי יכולות לקחת כ 12 שנים מרגע החתמת הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות. פרוייקטים של תמא 38 מעט קצרים יותר וברוב המקרין לוקחים בין 5 שנים ל 8 שנים עד לסיום הפרויקט. לכן, גם אם יזמים מגיעים לדירתכם ומתחילים בשלבי ההחתמות, חשוב להביא בחשבון שהפרויקט לא צפוי להיגמר תוך מספר שנים בודדות.כך תבחרו את היזם הנכון
רוצים להגדיל את הסיכויים שגם הבניין שלכם יעבור התחדשות עירונית? קיימת חשיבות רבה להגיע לכמה שיותר יזמים מקצועיים. חשוב להדגיש ולומר כי בניגוד למקובל לחשוב, אתם לא חייבים לחכות שיזמים ידפקו על דלת דירתכם ויציעו לכם לקדם תוכנית של התחדשות עירונית. כיום יש לא מעט יזמים שמחכים להצעות מבניינים עם היתכנות לפרוייקטים הללוץ יזן מקצועי ומנוסה מכיר היטב את כל השלבים והתנאים הקיימים כך שהוא יכול לבחון את היתכנות הפרויקטים בבניין שלכם. מעבר לכך, יזם מקצועי מכיר היטב את כל השלבים הבירוקרטיים שיש לעבור כך שהוא מכיר היטב את דרכי הפעטולה הנדרשות לקידום פרוייקטים. לכן, קיימת חשיבות רבה לבחור נכון ביזם מקצועי שיודע בדיוק מה הוא עושה והצליח להשלים מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בעבר. לעומת יזמים מקצועיים, יזמים שאינם מקצועיים לא מכירים היטב את כל השלבים הבירוקרטיים שיש לעבור, לא מכירים את הדרכים הטובו ביותר לקדם את הפרוייקט ולא יודעים בדיוק עם מה הם הולכים להתמודד. יזמים אלה לא אחת גוררים פרויקטים רבים לשנים ארוכות של התמודדות עם בירוקרטיות מיותרות. רוצים לקדם את הפרויקטים שלכם במהירות המרבית? קיימת חשיבות רבה לבחור נכון יזם מקצועי ומנוסה.תמא 38\1 – הכירו מקרוב את תוכנית ההתחדשות העירונית לשיפור יציבותם של מבנים ישנים
בשנים האחרונות המדינה החלה בתוכניות חיזוק ממשלתיות למבנים ישנים. כיום יש מבנים רבים בישראל שנבנו לפני עשרות שנים ללא הקפדה על תקני בטיחות חיוניים. מיקומה הגאוגרפי של ישראל גורם לאנשי מקצוע רבים להעריך כי תיתן רעידת אדמה בשנים הקרובות, מה שגרם להתחלותיהן של שלל תוכניות שיקום ממשלתיות. אם גם אתם מתגוררים בבניין ישן שנבנה לפני עשרות שנים, הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר אודות תמא 38\1. תוכנית תמא 38\1 מבטיחה שיקום מבנים ישנים והכנתם למצבים מורכבים של רעידות אדמה בעוצמות שונות. נשמע מעניין? המשיכו לקרוא את השורות הבאות ותכירו את כל הדגשים החשובים ביותר אודות תוכניות השיקום השונות.
