יתרונות של ביצוע תמ"א 38

חושבים לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם? כדאי שתפנו מספר דקות לקריאת השורות הבאות. בשורות הבאות תכירו את כל הדגשים החשובים ביותר אודות הפרויקט. הדגשים שיובאו מטה יסייעו לכם להתכונן נכון לכל שלב, לבדוק בעצמכם את היתכנות הפרויקט בבניין מגוריכם, לבחור נכון חברת בנייה ויזם מקצועי וכן להכיר את כל הדגשים שיבטיחו לכם פרויקט מהיר, יעיל ורגוע. אנשים רבים שמתחילים פרויקטים ללא היכרות מעמיקה עם כל הדגשים שיובאו מטה, מוצאים את עצמם לא אחת מופתעים, לא מוכנים או אף מאוכזבים מביצוע הפרויקט. אז רגע לפני שאתם מתחילים, הנה לכם כל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר.

 

לפני שאתם ממהרים לקדם את הפרויקט – הכירו מספר נקודות חשובות אודותיו

בשורות הבאות נכיר מקרוב מגוון רחב של דגשים אודות אחד הפרויקטים המבוקשים ביותר במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עיורנית – תמ"א 38. בין הדגשים החשובים שיובאו מטה:

• היכרות עם עיקרי הפרויקט.
• היכרות עם המטרה המרכזית של התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית.
• היכרות עם יתרונות של ביצוע תמ"א 38.
• היכרות עם התמורה המקובלת בפרויקטים הללו.
• היכרות עם דין תשלומי מס שבח בפרויקט.
• מתן מענה על כמה מהשאלות הנפוצות ביותר, כמו:
  • האם דיירי הבניין נדרשים לשלם עבור כל שלבי הפרויקט?
  • האם דיירי הבניין ממשיכים להתגורר בדירתם במהלך הפרויקט?
  • האם חייבים את אישורם של כל דיירי הבניין על מנת לקדם את הפרויקט?
  • מהם תנאי הסף החיוניים לקבלת אישור לביצוע הפרויקט? 

 

רגע לפני שאתם מתחילים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין המגורים שלכם, חשוב שתכירו כמה מהדגשים החשובים ביותר אודותיו. ראשית, יש להדגיש כי בשונה מהתוכנית המדינית לשיקום שכונות, תוכנית תמ"א 38 שונה בתכלית. המטרה המרכזית של התוכנית היא לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני כמה עשרות שנים ללא הקפדה על תקני בטיחות חיוניים. מדוע דווקא עכשיו? בשנים האחרונות לא מעט אנשי מקצוע חוששים מרעידת אדמה אפשרית בשטחי מדינת ישראל. לכן, המדינה החליטה לקדם תוכנית התחדשות עירונית הכוללת מספר פרויקטים שונים שמטרתם אחת – יציבות בניינים ישנים לקראת רעידת אדמה.

הפרויקטים המובילים בתוכנית התחדשות עירונית הם:

• פינוי בינוי 

במסגרת תוכנית זו הורסים מתחם בניינים לטובת בניית מגדלי מגורים רבי קומות. תוכנית זו נחשבת לתוכנית הגדולה ביותר בפרויקט ובמסגרתה מוסיפים עשרות ואף מאות יחידות דיור חדשות לשטח.

• תמ"א 38/2

במסגרת תוכנית זו הורסים בניין מגורים בודד לטובת בניית בניין מגורים חדש הכולל מספר קומות נוספות בלבד. במסגרת פרויקט זה מוסיפים מספר מצומצם של יחידות דיור חדשות לשטח. הבניינים החדשים, גם בפרויקט זה וגם בפרויקט פינוי בינוי, נבנים בהתאם לכל תקני הבטיחות העדכניים ביותר.

• תמ"א 38/1

פרויקט זה הוא הפרויקט שנעסוק בו בשורות הבאות. במסגרת פרויקט זה הקבלן מחזק את הבניין הקיים ומתאים אותו לתקן הבטיחות הנדרש להתמודדות מיטבית עם רעידות אדמה (תקן 413). חשוב להדגיש את ההבדל המשמעותי בין פרויקט זה לבין הפרוייקטים האחרים – בפרויקט זה לא הורסים את הבניינים הישנים, אלא משפצים ומחזקים אותם. בשונה מהפרויקטים השונים, בפרויקט תמ"א 38/1 דיירי הבניין ממשיכים להתגורר בדירתם ללא צורך לפנות אותה. בשורות הבאות תכירו עוד מגוון גדול של דגשים חשובים אודות הפרויקט.

 

מפחדים מרעידות אדמה? בפרויקט זה הבניין שלכם יעבור חיזוק משמעותי שיבטיח לו יציבות מיטבית בפני רעידות אדמה!

כפי שציינו מעלה, המטרה המרכזית של תוכנית התחדשות עירונית אינה זהה למטרתה של התוכנית לשיקום שכונות. מטרת העל של תוכנית זו היא להבטיח את יציבות הבניינים הישנים בפני רעידות אדמה. החל משנת 1975 החלו הבניינים בישראל להיבנות תוך התאמה לתקן 413 שנועד להבטיח יציבות מרבית בעת רעידות אדמה. תקן זה הפך מחייב רק כחמש שנים לאחר מכן, בשנת 1980. בניין המגורים שלכם קיבל את היתר הבנייה לפני שנת 1980? קיים סיכוי גדול שהבניין שלכם לא עומד בתקן 413, מה שאומר שניתן יהיה לנסות לקדם פה פרויקט תמ"א 38.

 

מעבר לכך, ישנם עוד מספר תנאים חיוניים לקידום כלל הפרויקטים השונים של תוכנית התחדשות עירונית. בשורות הבאות נכיר את תנאי הסף של התוכנית, והם:

1. בניין מגורים שאינו מיועד להריסה.
2. בניין מגורים שנבדק בקפידה על ידי מהנדס מקצועי שקבע כי הוא אינו עומד בתקן 413.
3. בניין שקיבל את היתר הבנייה שלו טרם שנת 1980.
4. בניין הכולל 2 קומות לכל הפחות.

רק אם כלל התנאים הללו מתקיימים בבניין המגורים שלכם, תוכלו להתחיל לקדם פרויקט של תמ"א 38. חשוב להבהיר כי התנאים הללו הם רק התנאים המקדימים לקבלת אינדיקציה להיתכנות פרויקט במקום מגוריכם. מעבר לתנאים הללן ישנן עוד בדיקות רבות ושלל אישורים שצריכים לקבל על מנת להתחיל את הפרויקט.

לא מכירים את התמורה המקובלת של פרויקט תמ"א 38? הגיע הזמן שתכירו!

מתלבטים אם כדאי להתחיל עם פרויקט סבוך הכולל שלל שלבים בירוקרטיים מורכבים? היכרות עם התמורה המקובלת בפרויקטים הללו תסייע לכם להחליט נכון. בתחילת דרכם של פרוייקטי תמ"א 38, הדיירים היו מקבלים חדר ממ"ד בלבד. אך בשנים האחרונות התמורה המקובלת עלתה עד שכיום הדיירים מקבלים הרבה יותר. מה מקבלים? הנה לכם התמורה הממוצעת במרבית הפרויקטים שיוצאים לפועל בשנים האחרונות:

• שיפוץ נרחב של הבניין – הן בחלקו הפנימי והן בחלקו החיצוני.
• הוספה של מעלית לבניין.
• הוספה של עוד 2.5 קומות לבניין.
• חיזוק יסודות הבניין והתאמה לתקן 413.
• הוספה של חדר ממ"ד לכל דייר.
• הוספה של מרפסת שמש לכל דייר.

 

מעבר להשבחה, פרויקט תמ"א 38 כולל עוד יתרונות רבים נוספים – הכירו כמה מהם

השינויים הללו בבניין בכלל ובדירות בפרט, מעלה משמעותית את ערך הדירות. ברוב הפרויקטים הדיירים נהנים מעלייה משמעותית של עשרות אחוזים בשווי הנכסים. רוצים ליהנות מעלייה משמעותית בשווי הדירה שלכם? כדאי שתקדמו פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. מעבר להשבחה, הפרויקטים הללו יבטיחו לכם בניינים בטוחים מפני רעידות אדמה, בניינים הכוללים את תקן הבטיחות 413.

 

היתרונות הגדולים ביותר של הפרויקט

אז מהן היתרונות של ביצוע תמ"א 38? פרויקט זה כולל יתרונות רבים על שאר הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עיורנית. אם גם אתם מתלבטים בין הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית, השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. חשוב להדגיש שלא ניתן ליישם את הפרוייקטים כולם בכל מקום, כך שברוב המקרים לא תהיה לדיירים אפשרות בחירה. אז מהן היתרונות של ביצוע תמ"א 38? הנה לכם כמה מהיתרונות המשמעותיים ביותר:

• משך זמן הפרויקט

כאמור, פרויקט תמ"א 38 כולל חיזוק בניין קיים ללא הריסתו כלל. הפרויקטים האחרים כוללים הריסה של הבניינים הקיימים לטובת בניית בניינים חדשים לגמרי. נשך זמן בנייה מהיסוד ארוך בעשרות אחוזים בהשוואה למשך הזמן של חיזוק הקיים. רוצים ליהנות מדירתכם החדשה בתום כל שלבי הפרויקט מהר ככל הניתן? פרויקט תמ"א 38 הוא הפרויקט הטוב ביותר עבורכם.

• אין צורך להעתיק את מקום המגורים במהלך הפרויקט

יתרון נוסף בגינו רבים מעדיפים פרויקטים במסגרת תמ"א 38 הוא העובדה שפרויקט זה מאפשר לדיירים להמשיך להתגורר בדירותיהם במשך כל הפרויקט ללא כל צורך במעבר דירה. מפחדים לעבור דירה למשך כל תקופת הבנייה החדשה? בפרויקט תמ"א 38/1 הוא התשובה הטובה ביותר עבורכם. 

• חיזוק יסודות הבניין והתאמתו לתקן 413

היתרון הגדול ביותר בכלל הפרויקטים במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית הוא כמובן התאמת הבניין לתקן המחמיר 413. תקן זה מבטיח להעניק לבניין שלכם את היציבות המיטבית להתמודדות עם רעידות אדמה. מפחדים מרעידות אדמה? כדאי להתחיל לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בבניין המגורים שלכם.

• השבחת הנכס בעשרות אחוזים בגין כל עבודות הבנייה

יתרון נוסף בין כלל היתרונות של ביצוע תמ"א 38 הוא השבחת הנכס. כלל השינויים שצויינו מעלה משביחים את הנכס שלכם בעשרות אחוזים. דיירים רבים המתגוררים בבניינים שעוברים התחדשות עירונית בוחרים למכור את הנכס לאחר תום כל שלבי הפרויקט ונהנים מהשבחה משמעותית של עשרות אחוזים בערכו.

 

השבחה של עשרות אחוזים – תחוייבו במס שבח?

כלל היתרונות הללו גורמים לרבים לנסות ולקדם פרויקטים שונים של התחדשות עירונית בבניין המגורים שלהם. רוצים ליהנות מכלל היתרונות הללו ומעוד רבים נוספים? בשורות הבאות תכירו יתרון נוסף ומשמעותי הקשור להשבחת הנכס. כידוע, על רווחים ממקורות שונים נדרשים לשלם מיסים. ברוב המקרים אחוז המס שתידרשו לשלם משלל מקורות רווח שונים עומד על כ 25% מסך הרווח. רוצים למכור את דירתכם לאחר ההשבחה בגין השלמת הפרויקט אך חוששים לשלם מיסים גבוהים של עשרות אלפי שקלים? המשיכו לפסקה הבאה.

 

הכירו את מס השבח – מס המשולם על רווחים מעסקאות נדל"ן

מס שבח הוא המס שנדרשים לשלם עבור רווחים ממקורות נדל"ניים. מס השבח הוא מס מקביל למס רווח הון ושיעור התשלום עומד על כ 25% משווי הרווחים. חשוב להדגיש כי אם תמכרו את דירתכם ברווח של 300,000 שקלים, תידרשו לשלם מס שבח על הרווח בלבד, כלומר כ 75,000 שקלים. אנשים רבים חוששים להביע את הסכמתם לפרוייקטים הללו בטענה כי הרווח מהשבחת הנכס אינו גדול בניכוי מס השבח. אך חשוב להכיר את אחד מהיתרונות של ביצוע תמ"א 38 באשר לדין מס השבח. 

 

פטור מלא! כך תחסכו עשרות אלפי שקלים בגין אחת ההטבות המשמעותיות ביותר של הפרויקט

המדינה מעניקה שלל הטבות לדיירי הפרויקטים הללו במטרה לקדם כמות גדולה של פרויקטים כמה שיותר מהר. אחת הדרכים היעילות ביותר לקבל את אישורם של מרבית דיירי הבניין הוא להעניק להם פטור מלא מתשלומי מס שבח. על כן אם גם אתם חוששים מתשלומי מס שבח של עשרות אלפי שקלים, חשוב לדעת כי כלל דיירי פרויקט תמ"א 38 פטורים מתשלום מס שבח, גם אם הם יבחרו למכור את הנכס מיד עם תום כל שלבי הבנייה.

 

גייסו את מרבית הדיירים לטובת קידום הפרויקט – כ 66% לכל הפחות!

חשוב להדגיש כי על מנת לקדם את הפרויקט בהצלחה, החוק מחייב את אישורם של 66% מכלל דיירי הבניין. אך אם אתם רוצים ליהנות מפרויקט מהיר ונטול בעיות או אי הסכמות, כדאי לגייס את כל דיייר הבניין לטובת הפרויקט, או לפחות את רובו המוחלט. ישנן מגוון סיבות להתנגדות דיירים, העיקריים שבהם: דיירים מבוגרים שרוצים את השקט שלהם, דיירים שאינם בוטחים ביזם או בקבלן, דיירים המתגוררים בדירות עם חריגות בנייה ועוד.

 

לסיום, נענה על כמה מהשאלות הנפוצות ביותר באשר לפרויקט

• האם הדיירים נדרשים לשלם עבור הפרויקט?

התשובה היא לא. הדיירים מקנים לקבלן את זכויות הבנייה על הגג בתמורה להשלמת כל שלבי הפרויקט.

• האם הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם במהלך כל שלבי הפרויקט?

התשובה היא כן. הדיירים אינם נדרשים להעתיק את מקום מגוריהם.