מתכוננים לקראת פרויקט התחדשות עירונית תמ"א 38? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות הפרוייקטים השונים במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית, נכיר את כל השינויים שיחולו בבניין לאחר תום כל שלבי הפרויקט, נגע בתמורה שכל דייר צפוי לקבל בתוכניות השונות וכן בסיבה המרכזית בגינה המדינה החליטה להרים את הכפפה ולהתחיל בתוכניות התחדשות עירונית במרבית ערי ישראל. אז אם גם הבניין שלכם נבנה לפני כמה עשרות שנים, כדאי שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות ותכירו את כל היתרונות שתוכלו ליהנות מהם במסגרת התוכנית.
תוכניות התחדשות עירונית שונות – הכירו את כל התוכניות המבוקשות ביותר
אז תחילה חשוב לדעת כי כיום ישנן תוכניות רבות של התחדשות עירונית. בשורות הבאות נכיר מקרוב את תוכניות הדגל שמשרתות רבים בכל רחבי ישראל. אך רגע לפני שנכיר את התוכניות השונות, חשוב להכיר את הסיבה המרכזית בגינה המדינה החליטה להתחיל בכל התוכניות הללו. אז בניגוד למקובל לחשוב, הסיבה המרכזית היא אינה שיקום מבנים ישנים, אלא חיזור מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה. לא מעט אנשי מקצוע בתחום רעידות האדמה בישראל חוששים כי עלולה להתרחש רעידת אדמה משמעותית בישראל בשנים הקרובות, מה שהוביל את המדינה להחליט להקים תוכניות שונות להתחדשות עירונית.
המטרה המרכזית: התמודדות מיטבית עם רעידת אדמה אפשרית
מטרת העל של התוכניות הללו היא לחזק מבנים שנבנו לפני כמה עשרות שנים ללא כל הקפדה על התקנים הקיימים כיום כנגד רעידות אדמה. כיום יש לא מעט בניינים בישראל שנבנו לפני כמה עשרות שנים ויציבותם אינה מספקת להתמודדות אפשרית עם רעידות אדמה. במסגרת תוכניות ההתחדשות מהנדסים מקצועיים בוחנים את כל יסודות הבניין במטרה להבטיח שלאחר השלמת כל שלבי השיפוץ, הבניין יעמוד בכל התקנים הקיימים כיום לעמידות בפני רעידות אדמה. הבניין שלכם נבנה לפני כמה עשרות שנים? בשורות הבאות תכירו את כל תוכניות ההתחדשות הקיימות שיכולות להתאים לבניין שלכם.
ריכזנו עבורכם את כל הפרטים החשובים ביותר אודות מסלולי הדגל של תוכנית התחדשות עירונית:
- תמ"א 38/1
תוכנית הדגל שהחלה את הפרוייקטים השונים של התחדשות עירונית היא תמ"א 38/1. במסגרת תוכנית זו קבלן מקצועי קונה מכלל הדיירים זכויות בנייה על גג הבניין בתמורה לעבודות חיזוק ושיפוץ בבניין כולו. חשוב לזכור כי מטרת העל של התוכנית היא לחזק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה אפשרית, ולכן עבודות השיפוץ הכלליות כוללות מלאכה הנדסית ייעודית לכל בניין. חשוב להדגיש כי תוכנית זו אינה כוללת פינוי של הדיירים – העבודות כולן נעשות בזמן שהדיירים ממשיכים להתגורר בדירות המגורים שלהן.
מה מקבלים הדיירים? במסגרת תוכנית זו הדיירים נהנים משינויים רבים ומשמעותיים בבניין הקיים. מרבית השינויים הם: שיפוץ חיצוני של הבניין כולו, שיפוץ פנימי של הבניין כולו, הוספת מעלית, הוספת חדר ממ"ד לכל דירה, הוספת מרפסת שמש לכל דירה, הוספת יחידות דיור נוספות בבניין וכמובן חיזור משמעותי של יסודותיו כך שהוא יעמוד בכלל התקנים הקיימים כהתמודדות נגד רעידות אדמה.
- תמ"א 38/2
מה מקבלים הדיירים? בפרויקט זה הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה מהדירה הקודמת שלהם בכ 25 מטרים לכל היותר. בדירתם החדשה הם יהנו מחדר ממ"ד וממרפסת שמש שלא היו בדירה המקורית.
- פינוי בינוי
ומה באשר למס השבח? לפני שנכיר את כל הפרטים, חשוב שתדעו מהו מס שבח!
חוששים ממס שבח? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. אנשים רבים שעוברים פרויקטים שונים של התחדשות עירונית חוששים ממס שבח תמ"א 38. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הכללים שאתם חייבים להכיר לפני מכירה. אך קודם לכן, חשוב שתכירו מהו מס שבח.מס המשולם על רווחים בענף הנדל"ן
מס שבח הוא מס המשולם מעסקאות מרוויחות בענף הנדל"ן. בדומה למס רווח הון, במסגרתו כלל הציבור משלם כ 25% מסך כלל רווחיו מאפיקים שונים. מס שבח הוא מס המשולם על רווחים הנובעים מנדל"ן. שיעור מס השבח עומד על 25% מסך הרווחים. קיימת חשיבות רבה להדגיש כי המס משולם על הרווחים בלבד. רבים טועים לחשוב שהם נדרשים לשלם 25% מסך כלל מחיר הדירה, נבהיר את הנקודה בפסקה הבאה.כמה מס משלמים? כ 25% מהרווח הנקי בלבד!
אדם שרכש נכס נדל"ן בכ 1,000,000 שקלים ומכר אותו לאחר שנה בכ 1,200,000 שקלים, הרוויח מהעסקה 200,000 שקלים. תשלום המס יוטל על הרווח בלבד, כלומר על 200,000 שקלים ולא על הסכום כולו שהמוכר שילשל לכיסו לאחר המכירה. במקרה זה שיעור מס השבח יהיה כ 50,000 שקלים שהם כ 25% מסך הרווח כולו. קיימים תנאים רבים המאפשרים ללא מעט מוכרים ליהנות מפטור מלא ממס שבח. אחד המרכזיים שבהם הוא מכירה מאוחרת, יותר משנה וחצי לאחר הרכישה – מכירה זו תזכה את המוכר בפטור מלא ממס שבח. כלומר אם מכרתם את הנכס הרווח לאחר יותר משנה וחצי מעת רכישתו, לא תידרשו לשלם מס שבח כלל. קראו עוד: פטור ממס שבח תמא 38הכירו את הפטור של תשלומי מס שבח לאחר סיומם של פרויקטים להתחדשות עירונית
כמו כן חשוב לדעת כי בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימים פטורים במס שבח תמ"א 38. כפי שציינו מעלה, מטרת העל של המדינה בפרויקטים הללו היא לחזק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה אפשרית. במטרה לעודד את ביצועם של פרויקטים רבים תוך זמן קצר, המדינה מציעה הטבות מס משמעותיות. דיירי הבניין שיהנו מהשבחה משמעותית של ערך הנכסים שלהם לא ידרשו לשלם על כך מס שבח כל עוד ההטבה שניתנה להם ניתנה בהשבחת נכס בלבד.הפטור תקף להטבות שניתנו על ידי שירותי בנייה בלבד! כל הטבה אחרת תהיה חייבת במס שבח
חשוב להדגיש כי במקרים בהם הקבלנים השונים מעניקים לדיירי הבניין הטבות נוספות אחרות מלבד שירותי בניה, הדיירים ידרשו לשלם על ההטבות הללו מס שבח. אך כל עוד הדיירים קיבלו הטבות בדמות שירותי בנייה בלבד, הם יוכלו ליהנות מפטור מלא ממס שבח. חשוב להדגיש כי פטור זה אינו פוגע בפטורים אחרים שקיימים בגין סיבות שונות. פטור זה אינו בא במקום פטורים אחרים, כך שאם אתם זכאים לפטורים מסיבות שונות, תוכלו ליהנות מהפטורים כולם גם יחד.מס שבח במכירת דירה תמ"א 38
מנסים לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נביא את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות התוכנית המדינית הכוללת מגוון פרויקטים שונים להתחדשות עירונית. לא מעט אנשים מקדמים פרויקטים שונים בבניין המגורים שלהם ללא היכרות עם דגשים חשובים. ניסיון יישום פרויקט ללא בקיאות בשלבי הפרויקט ובשלל דגשים חשובים נוספים, תגרור פרויקט ארוך ומורכב הכולל לא מעט הפתעות בדרך. רוצים לעשות זאת נכון? כדאי שתפני את הדקות הקרובות לקריאת השורות הבאות.כל הדגשים החשובים שיעזרו לכם להכיר את אחד הפרויקטים הנפוצים ביותר במסגרת תוכנית התחדשות עירונית
נכיר מקרוב מגוון דגשים חשובים אודות פרויקט תמ"א 38 בפרט וכן אודות פרויקטים נוספים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. בין כלל הדגשים שיובאו מטה ניתן למנות את:- היכרות עם כל שלבי הפרויקט – תמ"א 38.
- היכרות עם התמורה שאתם צפויים לקבל לאחר תום כל שלבי הבנייה.
- היכרות עם תנאי סף חיוניים להצלחת הפרויקט.
- היכרות עם כל פרטי מעורבות דיירי הבניין.
- היכרות עם הסיבות המרכזיות שגורמות לרבים להתנגד לביצוע הפרויקט.
- היכרות עם דין תשלומי מס שבח בגין השבחת הנכסים בפרויקט.
חוששים מרעידות אדמה? כדאי שתתחילו לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם!
אנשי מקצוע רבים מעריכים כי במדינת ישראל צפויה רעידת אדמה די משמעותית שעלולה לערער את יציבותם של בניינים רבים. במטרה למנוע מצב מסוכן זה, המדינה החליטה לקדם תוכנית התחדשות עירונית בעזרת שלל פרויקטים. הפרויקטים המובילים בתוכנית הם:- תמ"א 38/1.
- תמ"א 38/2.
- פינוי בינוי.
מטרת התוכנית – להבטיח את יציבותם של בניינים ישנים בפני רעידות אדמה
מטרת העל של כל התוכניות הללו היא להבטיח את עמידותם של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. אחד התקנים החשובים ביותר בתחום הוא תקן 413. תקן זה החל את דרכו בבנייה בישראל בשנת 1975 והפך מחייב רק בשנת 1980. בניינים רבים שקיבלו את היתר הבנייה שלהם לפני שנת 1980 אינם כוללים את התקן החיוני שאמור להבטיח יציבות מיטבית בעת רעידות אדמה. הבניין שלכם קיבל את היתר הבנייה שלו לפני שנת 1980? קיים סיכוי גבוה שהוא אינו עומד בתקן 413, מה שאומר שאם יתקיימו עוד מספר תנאים בודדים (נרחיב עליהם בשורות הבאות), תוכלו לקדם פרויקט התחדשות בבניין המגורים שלכם. רוצים להבטיח את יציבות הבניין שלכם וליהנות מעוד שלל הטבות נוספות? חשוב שתכירו את תנאי הסף שחייבים להתקיים על מנת שיהיה ניתן לקדם את הפרויקט. ישנם תנאים רבים שחייבים להיבחן בקפידה, אך בשורות הבאות נגע בתנאים הבסיסיים ביותר. ארבעת התנאים שחייבים להתקיים על מנת שתוכלו לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם הם:- הבניין אינו מיועד להריסה.
- הבניין קיבל היתר בנייה לפני שנת 1980.
- הבניין נבדק על ידי מהנדס מקצועי שקבע כי הוא אינו כולל את התקנים הנדרשים לעמידות בפני רעידות אדמה.
- הבניין כולל 2 קומות לכל הפחות.
ומה תקבלו בתמורה? הכירו את התמורה המקובלת בפרויקטים של תמ"א 38
נשמע לכם מעניין? בפסקה הבאה תכירו את התמורה המקובלת בפרוייקטים הללו. בתחילת הדרך של תוכנית התחדשות עירונית בעלי הדירות קיבלו חדר ממ"ד בלבד. אך בשנים האחרונות חלו שינויים רבים בתוכנית כך שכיום בעלי הדירות מקבלים תמורות גדולות ומשמעותיות הרבה יותר. נכון לכתיבת שורות אלה, מרבית הדיירים שמקדמים פרויקט תמ"א 38 מקבלים נהנים מ:- שיפוץ פנימי וחיצוני של הבניין כולו.
- חידוש תשתיות והתאמתן ליחידות הדיור החדשות שיבנו על גג הבניין.
- מעלית.
- חיזוק יסודות הבניין והתאמתו לכל תקני הבטיחות העדכנים ביותר – בראשם תקן 413.
- חדר ממ"ד.
- מרפסת שמש.
- לעיתים גם חניה.
השבחת הנכס בעשרות אחוזים – הכירו את דין מס השבח בפרויקטים של התחדשות עירונית
כלל ההטבות הללו משביחות את ערך הנכס עשרת מונים. אנשים רבים בוחרים למכור את הדירה לאחר השבחה של עשרות אחוזים מיד עם תום כל שלבי הפרויקט. אך כידוע, רווחים מעסקאות נדל"ן שונות חייבים בתשלומי מס שבח גבוהים. חוששים לשלם עשרות אלפי שקלים מס שבח עם מכירת הנכס? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. חושבים למכור את הנכס עם סיום כל שלבי הבנייה ולממש את עשרות אחוזי הרווח בגין ההשבחה? בפסקה הבאה תכירו מקרוב את כל הפרטים אודות מס שבח במכירת דירה תמ"א 38. אך רגע לפני שנכיר את פרטי הדינים בכל הקשור למס שבח במכירת דירה תמ"א 38, חשוב שתכירו את מס השבח.מה זה מס שבח וכמה צריכים לשלם?
מס שבח הוא מס המשולם על רווחים מעסקאות נדל"ן שונות. כידוע, מכל אפיק רווח נדרשים לשלם מיסים למדינה באחוזים משתנים. מס שבח הוא מס המשולם אך ורק על רווחים מעסקאות נדל"ן שונות. כמה משלמים? ברוב המקרים תשלומי מס השבח עומדים על 25% מהרווח בלבד. חשוב להתעכב מעט על נקודה זו – היא מצליחה לבלבל רבים. אם רכשתם את הדירה ב 1,500,000 שקלים רגע לפני תחילתו של הפרויקט ולאחר סיומו מכרתם את הדירה ב 1,900,000 שקלים שקלים, מס השבח שתידרשו לשלם מחושב על 400,000 שקלים בלבד ולא על כל הסכום כולו. כלומר, במקרה זה תידרשו לשלם כ 100,000 שקלים לרשות המיסים.ההטבה המשמעותית שתוכל לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים!
אך דין מס שבח במכירת דירה תמ"א 38 מאפשר לכם ליהנות מהטבה משמעותית. המדינה החליטה להעניק מגוון רחב של הטבות לכל דיירי הבניינים שעוברים התחדשות עירונית במטרה לקדם כמה שיותר פרויקטים במהירות מרבית ולמנוע כמה שיותר קשיים בדרך. זכרו, מטרת העל של המדינה היא להבטיח את יציבותם של בניינים רבים ככל הניתן בפני רעידות אדמה. אחת ההטבות המשמעותיות ביותר שהמדינה מעניקה לכל הדיירים בפרויקטים הללו היא פטור מלא מתשלום מס שבח. מס זה מקביל למס רווח הון אותו משלמים על רווחים מאפיקים רבים אחרים מלבד נדל"ן.רוצים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם? אתם חייבים לגייס את נכונותם של רוב השכנים שלכם
רוצים ליהנות מהשבחה משמעותית של ערך הדירה שלכם? קיימת חשיבות רבה שתכירו את מעורבותם של כלל השכנים שלכם בהצלחה של קידום הפרויקט. דיירי הבניינים השונים שצפויים לעבור פרויקט התחדשות עירונית הם חלק בלתי נפרד מסיפור הצלחה או כישלון של תוכנית התחדשות עירונית. פרויקטים שאינם מקבלים את אישורי כלל הדיירים נתקלים בקשיים רבים עד כדי כישלון. בשורות הבאות תכירו את כל הקשור לרמת מעורבותם של הדיירים בתוכנית התחדשות עירונית בכלל ובפרויקטים של תמ"א 38 בפרט.אתם נדרשים לגייס את אישורם של 66% מכלל דיירי הבניין
ראשית, חשוב להכיר את לשון החוק. נכון לכתיבת שורות אלה החוקה מחייבת את אישורם של כ 66% מכלל דיירי הבניין בכדי שניתן יהיה לקדם בו פרויקטים של התחדשות עירונית. בשנים האחרןונות מנסים להוריד את אחוז המסכימים בכדי שניתן יהיה לחייב את ביצוע הפרויקט גם על אלה שמביעים את התנגדותם. אך חשוב להדגיש נקודה חשובה. ישנם פרויקטים רבים שאחוז המסכימים עמד על למעלה מ 66%, ובכל זאת הפרויקטים לא יצאו לפועל. יזמים רבים חוששים להתחיל פרויקטים ללא הסכמה גורפת של כלל דיירי הבניין או לכל הפחות של רוב מוחץ מהם.יזמים וקבלנים רבים בוחרים שלא להיכנס לפרויקטים ללא הסכמה גורפת של כלל דיירי הבניין
הסיבה לחשש היא קשיים רבים שאותם מתנגדים צפויים להערים על כל שלבי הפרויקט. לכן, אם הבניין שלכם חלוק בדעתו וישנם מתנגדים רבים, גם אם הם מהווים פחות מ 34% מכלל דיירי הבניין, הסיכוי שתצליחו לקדם את הפרויקט יורדים באופן משמעותי? לא מבינים את התנגדותם של השכנים? אתם לא לבד. אך בשורות הבאות תכירו את הסיבות המרכזיות בעזרתן מרבית המתנגדים מנמקים את התנגדותם. הסיבות המרכזיות להתנגדותם של רבים לפרויקט תמ"א 38:- דיירים מבוגרים שמוכנים לוותר על בטיחות הבניין וכן על השבחה של עשרות אחוזים בתמורה לשגרת מגורים שקטה ומוכרת.
- דיירים שאינם סומכים על היזם או על הקבלן שנבחר.
- דיירים המתגוררים בדירות הכוללות חריגות בנייה – החריגות אינן כלולות בתוכניות, מה שאומר שלאחר השלמת הפרויקט הם יכולים לקבל דירה קטנה יותר משהייתה טרם הפרויקט.
- דיירים שאינם מאמינים ביכולת הפרויקט לחזק את הבניין.
