מתגוררים בבניין ישן ועומדים לפני פרויקט התחדשות עירונית תמ"א 38? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות פרויקטים תמא 38. אנשים רבים חותמים על תחילתן של עבודות חיזוק הבניין ללא היכרות עם דגשים חשובים וחיוניים, ולכן בפסקאות הבאות נעמיק בכל הנקודות המהותיות שאתם חייבים להכיר. בין כלל הדגשים שיובאו מטה נגע במטרת העל של תוכנית תמא 38, נכיר את הסיבה המרכזית בגינה הממשלה החליטה לצאת בתוכנית כלל ארצית לחיזוק מבנים ישנים, נכיר את תנאי הסף שחייבים להתקיים בשביל שניתן יהיה להתחיל את הפרויקט, נגע בכל הקשור למס שבח בעקבות השבחת הנכס וכן נמנה את הסיבות המרכזיות בגינן אנשים רבים בוחרים להתנגד להתחלת הפרויקט בבניין מגוריהם.
היזם רוכש את היתרי הבניה בתמורה לשירותי בנייה וחיזוק – הבניין שלכם נבנה לפני שנת 1980? ייתכן שהוא יוכל לעבור התחדשות עירונית!
תחילה חשוב להכיר את מהות התוכנית. במסגרת פרויקטים תמא 38 בניינים ישנים נהנים מעבודות חיזוק משמעותיות שכל מטרת היא להבטיח את יציבות המבנים בפני רעידת אדמה. כפי שציינו מעלה, תוכנית התחדשות עירונית זו נקבעה על ידי הממשלה במטרה לחזק מבנים שבנייתם הושלמה לפני שנים ארוכות. אנשי מקצוע בתחום רעידות האדמה חוששים כי תיתכן רעידת אדמה משמעותית בגבולות ישראל בשנים הקרובות. רעידת אדמה משמעותית עלולה לפגוע ביציבותם של בניינים רבים שנבנו לפני כמה עשרות שנים ללא כל הקפדה על תקן 413.
התקן הגורלי – תקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה הפך מחייב רק בשנת 1980. כל בניין שקיבל היתר בניה קודם לכן נמצא בסכנת קריסה בעת רעידת אדמה
תקן 413 הוא תקן עמידות מבנים בפני רעידות אדמה אפשריות. תקן זה החל את דרכו לפני שנים ארוכות, בשנת 1975, אך רק החל מ 1980 כלל הקבלנים היו מחוייבים ליישמו בבניינים החדשים. במילים אחרות, תקן חיוני זה שנועד להבטיח יציבות בניינים בעת רעידות אדמה יושם בבנייה רק משנת 1980. בניינים רבים בכל רחבי ישראל שנבנו לפני שנה זו אינם נבנו בהתאם לתקן 413, מה שאומר שהם נמצאים בסכנה של ממש בעת רעידת אדמה. לכן, המדינה החליטה להתחיל עם תוכנית התחדשות עירונית במטרה להגיע לכל אותם מבנים שנמצאים בסיכון ישיר לקריסה בעת רעידת אדמה. על מנת שניתן יהיה להגיע לכל המבנים ברמת הסיכון הגבוהה ביותר מהר ככל האפשר, המדינה החליטה על מספר תנאי סף שחייבים להתקיים בשביל שיתחילו פרויקטים תמא 38.
רוצים ליהנות מכלל הטבות ההתחדשות העירונית? חשוב שתכירו את תנאי הסף לתחילת פרויקטים תמא 38
רוצים לדעת האם גם הבניין שלכם עומד בכל התנאים המזכים אותו באפשרות לפרויקט של התחדשות עירונית? בשורות הבאות נמנה את התנאים המרכזיים שהמדינה מחייבת על מנת להוציא את פרויקט החיזוק לפועל. רוצים לדעת האם גם הבניין שלכם יכול לעבור הליך חיזוק הנקרא תמ"א 38? המשיכו לשורות הבאות.
תנאי הסף שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה להתחיל פרויקט של התחדשות עירונית הם:
- הבניין כולל 2 קומות לכל הפחות בשטח של 400 מטרים לכל היותר.
- הבניין נבנה לפני שנת 1980 (אז החלו לחייב את הקבלנים בתקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה).
- הבניין נבדק על ידי מהנדס מקצועי שקבע כי הוא אינו עומד בתקנים לעמידות רעידות אדמה.
- הבניין אינו מיועד להריסה.
אם כלל התנאים הללו מתקיימים בבניין שלכם, קיימים סיכויים גבוהים שתוכלו ליהנות מפרויקטים תמא 38 לחיזוק הבניין. אך חשוב לדעת כי מעבר לחיזוק הבניין, במסגרת הפרויקט הבניין עובר עוד לא מעט שינויים מהותיים. רוצים להכיר את השינויים המשמעותיים ביותר? המשיכו לפסקה הבאה.
השינויים המרכזיים בפרויקטים תמא 38 – הרבה מעבר לחיזוק יסודות הבניין!
כפי שציינו מעלה, במסגרת פרויקטים של תמא 38 הבניינים השונים עוברים לא מעט שינויים משמעותיים מלבד החיזוק. מהם השינויים? אז ראשית חשוב לפתוח בשינוי המהותי ביותר – חיזוק יסודות הבניין והתאמתו לתקן 413. מטרת העל של כן הפרויקטים השונים להתחדשות עירונית היא לחזק מבנים ישנים ולהבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה. לכן, השינוי המהותי והחשוב ביותר הוא חיזוק היסודות והתאמת הבניין לתקנים הקיימים. מעבר לכך, הבניין יעבור שיפוץ משמעותי הן בחלקו הפנימי והן בחלקו החיצוני. לבניין תתווסף מעלית שתשרת את כל צורכי דייריו. כמו כן ברוב הפרויקטים של תמא 38, הקבלן מוסיף לדיירים מרפסת שמש וחדר ממ"ד, מה שצפוי להגדיל את שטח הנכס בכ 12 מ"ר עד 25 מ"ר.
הדיירים לא משלמים וגם המדינה לא – אז מהיכן מגיע המימון? הכירו את הדגשים החשובים אודות מימון הפרוייקטים
שינוי נוסף ומשמעותי במיוחד המתרחש בבניין בעקבות פרויקטים תמא 38 הוא הוספה של יחידות דיור. יזם הפרויקט נהנה מהוספה של יחידות דיור נוספות על גג הבניין. נקודה זו מובילה אותנו לאחד הדגשים החשובים ביותר בפרויקטים הללו – המימון שלהם. כפי שציינו לעיל, הפרוייקטים החלו את דרכם ביוזמת המדינה. במטרה לקדם כמה שיותר פרויקטים לחיזוק מבנים ישנים, המדינה החליטה על שורת הטבות, כאשר הראשונה שבהן היא עבודות חיזוק ושיפוץ חינמיות ללא כל תשלום מצד בעלי הנכסים. אז בעלי הנכסים לא משלמים, וגם לא המדינה – מי כן? בפסקה הבאה נכיר את מנגנון המימון של פרויקטים תמא 38 בפרט ומגוון פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל.רכישת זכויות הבניה על גג הבניין בתמורה לשירותי חיזוק ובניה
במסגרת פרויקט תמא 38 היזם רוכש מהדיירים את זכויות הבנייה הנוספות (שהמדינה העניקה) בתמורה לעבודות שיפוץ, חיזוק ובניה. במילים אחרות, היזם מקבל זכויות בניה נוספות על גג הבניין, מה שמאפשר לו לבנות יחידות דיור נוספות ולמכור אותן. הדיירים מאפשרים ליזם לקבל לידיו את הדירות החדשות שהוא בנה על גג הבניין בתמורה לכל שלבי השיפוץ והחיזוק. המימון לפרויקט מגיע מהקניית זכויות הבניה ליזם וממכירת הדירות החדשות שהוא יבנה על הגג. בעזרת מנגנון זה הדיירים נהנים משיפור ניכר בבניין המגורים בכלל בדירתם בפרט ללא כל תשלום, המדינה אינה צריכה להקצות לשם כך תקציבי עתק והיזמים נהנים ממכירת הנכסים החדשים.חוששים ממעבר דירה? בטח תשמחו לשמוע שבמסגרת פרויקט תמא 38 נשארים להתגורר בדירה לאורך כל תקופת העבודה
חשוב להדגיש כי במסגרת פרויקטים תמא 38 דיירי הבניין ממשיכים להתגורר בדירות המגורים שלהם במשך כל שלבי הבניה. בניגוד לפרויקטים של פינוי בינוי או תמא 38/2 (בהם הורסים את הבניין כליל במטרה לבנות בניין חדש לגמרי), בפרויקטים של תמא 38 רק מחזקים את הקיים ובונים מעליו, כך שהדיירים לא נאלצים לפנות את דירות המגורים שלהם ולעבור למשך מספר שנות עבודה. חוששים ממעבר דירה? פרויקט זה של תמא 38 הוא התשובה הטובה ביותר עבורכם.ומה עם תשלומי מס השבח על השבחת הנכס? דיירי הבניינים שעברו תמא 38 פטורים מתשלומי מס על השבחת הנכסים שלהם!
ומה באשר לתשלומי מס השבח? רגע לפני שנכיר מקרוב את כל נושא תשלומי המיסים בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב שתכירו את מס השבח. מס שבח הוא מס המקביל למס רווח הון המוטל על עסקאות נדל"ן בלבד. במסגרת מס שבח, כלל המשביחים נכסים ומוכרים אותם נדרשים לשלם 25% מסך כלל הרווחים. חשוב להבהיר כי תשלומי המיסים מוטלים על הרווח בלבד, ולא על סכום המכירה כולו. כלומר, אדם שרכש דירה בעלות של 2,000,000 שקלים ומכר אותה במחיר של 2,200,000 שקלים, יאלץ לשלם מס שבח על 200,000 שקלים בלבד (מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה – כ 50,000 שקלים).השבחה של עשרות אחוזים בשווי הנכס – הוספת חדר ממ"ד חדש ולעיתים גם מרפסת שמש!
בפרויקטים של תמא 38 בעלי הדירות הקיימות נהנים מהשבחה משמעותית של עשרות אחוזים במחירי הדירות שלהם. ההשבחה נובעת הן משיפוץ הבניין וחיזוקו, והן מהוספות משמעותיות שמתווספות לדירה (כמו חדר ממ"ד חדש, מרפסת שמש, מעלית ולעיתים גם חניה). אך חשוב להבהיר כי מטרת המדינה לקדם כמה שיותר פרויקטים של תמא 38 על מנת להבטיח את יציבותם של בניינים ישנים בפני רעידת אדמה, ולכן היא מעניקה לא מעט הטבות במסגרת ההתחדשות העירונית. אחת ההטבות המשמעותיות ביותר היא שבעלי הנכסים יהיו פטורים מתשלום מס שבח בגין השבחת הנכס שלהם. הטבה זו מורידה בעשרות אחוזים את כמות הדיירים שמביעים התנגדות להתקדמות פרוייקטים – מה שמאפשר לבצע פרויקטים רבים במהירות רבה.מה עושים אם יש מתנגדים? הכירו את הסיבות השכיחות ביותר בגינן דיירים רבים מסרבים לחתום על תחילתם של פרויקטים תמא 38
למה בכל זאת יש מתנגדים ומה עושים איתם? ישנן לא מעט סיבות בגינן ישנם מתנגדים להתחלת פרויקטים של תמא 38. בשורות הבאות נכיר את הסיבות השכיחות ביותר ונכיר את החוקה באשר לבניינים בהןףם חלק מהדיירים נותנים את אישורם וחלק בוחרים שלא.-
קשישים
-
סחטנים
-
חריגות בנייה
