תמ"א 38 תיקון 3 קובע כי החל מהתאריך 1.5.12, תינתן הזכות ליזמים להוסיף עד 2 וחצי קומות נוספות במבנים אשר עוברים חיזוק תמ"א, קרי נגד רעידות אדמה. מה חשוב לדעת על התהליך? ריכזנו עבורכם את המדריך המלא לפרויקטים של תמ"א 38, המשיכו לקרוא.
תקנות של תיקון 3 מכוח תמ"א 38
במקרים בהם הדיירים והיזם מעוניינים לבנות קומה חלקית על גג של בניין מגורים משותף, שטח אותה קומה יקבע על פי תוכנית גגות. לחילופין, השטח יכול להיקבע לפי תקנות תמ"א 38, דהיינו עד 50% משטח הקומה שמתחת לקומת הגג החלקית. אם השטח גבוה יותר באחת מהתוכניות, גודל השטח ייקבע לפי הגבוה בין הנ"ל.
כמו כן, יש לדעת כי השטח של הקומה החלקית יכול לשמש גם למטרות אחרות. למשל, בעבור תוספת של בניית דירות חדשות. במילים אחרות, תהליך זה אינו נועד רק למטרת ההרחבה של דירות בקומה מתחת לקומת הגג החלקית.קבלת זכויות בשטח אחר בתמורה לתמ"א 38
בהתאם לנסיבות ולהחלטותיה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר את ההעברה של זכויות הבנייה לשטח או מגרש אחר. כאשר הוועדה מחליטה על כך, היא תחליט על העברת הזכויות בתחום אותה רשות המקומית (מבחינה גאוגרפית).בתמורה לחיזוק הבניין על ידי ביצוע של פרויקט תמ"א 38, הדיירים עשויים לקבל זכויות שונות אשר משתנות בהתאם לכמה וכמה גורמים שונים. כחלק מהתהליך להבנת הזכויות המגיעות לדיירים, חשוב להגדיר את ההבדלים בין מבנים שונים ולהבחין בין סוגי חיזוק המבנים.
לפי סעיף 12 מכוח תמ"א 38, בניין קטן הוא כזה אשר גובהו עד שתי קומות. כמו כן, לפי החוק השטח של בניין כזה לא יכול לעלות על 400 מטרים רבועים. יש לציין, כי קומה חלקית על הגג לא מובאת במניין של הקומות. וכך גם רלוונטי לגבי השטחים שמהווים שטחי שירות תת קרקעיים. כמו הקומות החלקיות על הגג, גם שטחים אלו אינם מובאים במניין הקומות.ההבדלים לאחר קביעת תיקון 3 מכוח תמ"א 38
עד קביעת תיקון 3 תמ"א 38, יזמים רבים נטו להתרכז בערים המרכזיות בארץ ופחות השקיעו את זמנם בפרויקטים ביישובים הפריפריים. עד קביעת התיקון, הייתה מותרת בנייה של קומה אחת בלבד כתוספת בתמורה לחיזוק המבנה נגד רעידות אדמה. ההבדל העיקרי הוא, שכיום יזמים יכולים להוסיף 2 וחצי קומות בפרויקטים של תמ"א 38, אשר כוללים גם הריסה ובנייה מחדש.
עוד הבדל משמעותי לאחר תיקון 3 תמ"א 38 הוא, שכעת יזמים יכולים לקבל זכויות בשטחים אחרים (בתחום השיפוט של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה). במילים אחרות, ניוד זכויות בנייה למגרשים אחרים. וכדי לוודא שאתם צולחים את התהליך בצורה נכונה, יש להסתייע בכמה אנשי מקצוע, ביניהם עורכי דין, כמובן.קראו עוד: כמה זמן לוקח תמ"א 38
מי מספק אישור לתיקון 3 מכוח תמ"א 38?
בסופו של תהליך, יש לקבל את האישור להוספת 2.5 קומות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ומכיוון שבכל עיר ואזור מגורים יש תקנות אחרות, תשתיות שונות ומבנים שמצריכים עבודות אחרות, התהליך משתנה מעיר לעיר. בשורה התחתונה, מה שאנחנו קוראים לו פינוי בינוי, מהווה כיום תמריץ אדיר ליזמים אשר מעוניינים לקחת חלק בתהליכים אלו. אך יחד עם זאת, חשוב להבין שהקבלה של הזכויות האלו אינה ניתנת בצורה אוטומטית והיא כוללת השלמת תהליכים בירוקרטיים מורכבים. לשם כך, תצטרכו להיעזר בעורך דין אשר מתמחה בתחום הזה של בנייה והריסה מחדש במסגרת תמ"א 38.לאילו בניינים מיועד תהליך פינוי בינוי?
כאשר מעוניינים להוסיף קומה בבניין, מהנדסים ואדריכלים לוקחים בחשבון גורמים כמו חומרי בניין, עיצוב מבני, עלות חומרים, כוחות סיסמיים שמופעלים על המבנה ועוד. זאת, בעוד כי אחד הדברים החשובים ביותר הוא, לקחת בחשבון את המשקלים השונים שיתווספו במהלך הבנייה. כאשר מהנדסים ואדריכלים רוצים להוסיף קומה לבניין, עליהם להתחשב במבנה הבניין ובגורמים השונים שעלולים להשפיע על יציבותו, ובמיוחד כאשר מדובר בבניינים ישנים. מטבע הדברים, פינוי בינוי מיועד בעיקר לבניינים ישנים, מה שיצריך התאמות מאוד גדולות.השיקולים שלוקחים בחשבון מהנדסים ואדריכלים
באופן כללי ודי מפושט, המסגרת המבנית של הבניין חייבת להיות חזקה מספיק כדי לתמוך במשקל נוסף אשר נוצר כתוצאה מהוספת 2.5 קומות על הגג. בתוך כך, משקל הרצפה החדשה לא יכול לעלות על הקיבולת של אלמנטים מבניים קיימים. כמו כן, אסור שהחומרים ושיטות הבנייה החדשות המשמשות להוספת אלמנטים מבניים ישפיעו על מערכות מכניות, חשמל או תשתיות אינסטלציה קיימות. מטבע הדברים, המשימה של התאמת הבנייה להוספת 2 וחצי קומות מצריכה לקיחה בחשבון של פקטורים מאוד שונים ורבים. יש להתחשב בגורמים גיאומטריים, גורמי חלוקת משקל, חלוקת עומס-רצפה, התאמת המבנה לתשתיות ועוד.עבודתם של מהנדסים ואדריכלים בתמ"א 38 2 פינוי בינוי
מהנדסים ואדריכלים צריכים להיות יצירתיים בעבודתם, בעלי עין לפרטים וחוש טוב לאסתטיקה ועיצוב כללי. הם חייבים גם להבין את תהליך הבנייה ולהיות מסוגלים לתקשר עם קבלנים שונים ברמה המקצועית, לקרוא, להבין ולשרטט תוכניות בנייה, כמו גם לדעת כיצד לתקשר את אותן תוכניות מול בעלי המקצוע השונים. עבודתם של מהנדסים ואדריכלים כוללת הרבה דברים שונים ופעולות מורכבות. הם מתכננים את המבנה, דואגים לבניה, ואף מפקחים על עיצוב הפנים ותוכניות הבנייה יחד עם מפקחי הבנייה. בכל הנוגע למבני מגורים, עבודתם כוללת גם הבנייה של תכנית אדריכלית לפריסת המבנה ועיצובו.מהנדס צריך לבדוק את האפשרות להוספת 2.5 קומות
כאשר מדובר על פינוי בינוי, מה שנקרא גם תמ"א 38 2, העבודה של מהנדסים ואדריכלים משתנה בהתאם לסוג הבנייה לאחר ההריסה של המבנה. אמנם תיקון 3 גורס כי ניתן להוסיף עד 2.5 קומות, אבל לא בכל המקרים זה אכן אפשרי, מה שיצריך את הבדיקה של מהנדס הבניין. מתי לא יהיה אפשרי להוסיף 2.5 קומות? ובכן, קיימים תרחישים שונים שבהם ההוספת אינה מתאפשרת. למשל, במקרים בהם התשתיות העירוניות אינן מתאימות לבנייה של 2 וחצי קומות נוספות. בגבעתיים, למשל, בניינים רבים הם בניינים נמוכים עד 2 קומות ואינם מאפשרים הוספת 2.5 קומות לאחר פינוי בינוי.מציאת מהנדס ועו"ד לתמ"א 38 2 פינוי בינוי
מהנדסי בנייה ועורכי דין הם אנשי המקצוע שיש להם את הידע והכישורים לתכנן ולבצע פרויקטים של בניה מסוג תמ”א 38 2 פינוי בינוי. בעוד כי המהנדס יצטרך להיות מסוגל לעבוד עם מגוון חומרים שונים ותוכניות בנייה משורטטות, עורכי הדין ילוו אתכם בכל מה שקשור לפן וההיבט המשפטי של התהליך של הוספת קומות בבניין מגורים. בין אם אתם בחיפושים אחרי מהנדס בניין או עורך דין תמ"א 38, חפשו ניסיון מקצועי בקורות החיים שלהם ובתיק העבודות שלהם. בררו אם יש להם ניסיון קודם בתחום, ואם אפשר, בררו מה לקוחות העבר של אותם אנשי מקצוע אומרים על השירות שהם מספקים.תמא 38\3 – הבניין שלכם ישן וזקוק לחיזוק? פרויקט תמא 38\3 הוא התשובה הטובה ביותר עבורכם
מתגוררים בבניין ישן הזקוק לחיזוק? תוכנית תמא 38\3 יכולה להתאים לכם. בשנים האחרונות מדינת ישראל החלה במבצע חיזוק מבנים ישנים. נכון לכתיבת שורות אלה יש כמות גדולה של מבנים ישנים בישראל שנבנו לפני עשרות שנים. חלק גדול מהמבנים הללו נבנו ללא כל התייחסות לתקנים חיוניים לשמירה על יציבות הבניין לאורך שנים ארוכות. חוששים שגם הבניין שלכם אינו עומד בתקנים המחמירים שקיימים כיום? השורות הבאות נכתבות עבורכם. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר אודות תמא 38\3, לרבות כל תוכן התוכנית, ההבדלים המשמעותיים בין תוכניות השיקום השונות, תנאי הסך שהבניין שלכם צריך לעמוד בהם בכדי ליהנות מתוכנית ההתחדשות העירונית ועוד. אז לפני שאתם ממהרים לחפש יזמים שיקדמו פרוייקטים שונים לחיזוק הבניין שלכם, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.
