קבלנים וחברות בניה

תמ”א 38 שהושקה ב-2005 ומיועדת לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה עברה לאורך השנים שינויים רבים שנועדו לשיפור הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים והכנסת גורמים רבים יותר לתחום.

כיום ניתן לבנות עד 2.5 קומות נוספות בבניינים ולהוסיף יותר דירות חדשות, ניתן לשדרג את הבניין ולהגדיל את הדירות הקיימות, יש הטבות נוספות, הקלות מיסוי משמעותיות והליכי תכנון ייעודיים. השינויים השונים והמורכבות היישומית – הנדסית של הפרויקטים הביאה לפריחה של קבלנים וחברות בניה המתמחים בתחום ובביצוע פרויקטים של תמ”א 38.

בין אם בעלי הדירות בבניין המתאים להגדרות התמ”א בוחרים ליישם את הפרויקט עצמאית ובין אם הם בוחרים לעשות זאת דרך חברת ייזום המתמחה בתמ”א 38, מי שעושה את עבודת הבנייה בפועל הוא קבלן מבצע או חברת בנייה.

לכן מדובר על רכיב קריטי והכרחי לחלוטין לתהליך. יש היבטים רבים שחשוב לדעת ולבצע בהקשר של קבלנים וחברות בניה לתמ”א 38, נקודות שיש לבדוק ותהליכי התנהלות נכונים מול הגורם המבצע את העבודות.

הגורם המבצע, שיכול להיות גם היזם

בביצוע פרויקט תמ”א 38 בעלי הדירות יכולים לקדם את הפרויקט בעצמם, לנהל הכל עצמאית ולקבוע חוזי עבודה עם קבלן ביצוע, הם יכולים למכור את זכויות הבנייה החדשות לחברת ייזום נדל”ן שאחראית גם לכל החיזוק ושדרוג הבניין ואותה חברת ייזום פונה לקבלנים לביצוע העבודות בפועל.

אך כאשר מדובר על קבלנים וחברות בניה בהקשר של תמ”א 38, חשוב להבין כי מעבר להיותם הגורם המבצע בפועל של עבודות הבנייה וההיבטים ההנדסיים השונים, הקבלן או חברת הבנייה יכולים גם להיות בתפקיד חברת הייזום.

יש קבלני ביצוע שרק מבצעים את העבודות באתר ומקבלים שכר בתמורה לכך – מבעלי הדירות או מחברת הייזום שרכשה את הזכויות. אך יש גם קבלני ביצוע וחברות בניה רבות המתמחות בתמ”א 38 והן גם היזמיות וגם המבצעות.

מכאן, שהתפקיד הבסיסי של קבלנים וחברות בניה בשוק התמ”א 38 הוא ביצוע העבודות בפועל – חיזוק המבנים, שדרוגים חיצוניים, הגדת הדירות הקיימות, תוספת הממ”דים, תוספת המעלית וכמובן תוספת הדירות החדשות על גג הבניין.

אך תפקיד פוטנציאלי אחר הוא תפקיד היזם, המוביל ומממן את הפרויקט בתמורה לזכויות המכירה של הדירות החדשות – מודל שני זה הולך והופך יותר נפוץ בקרב קבלנים וחברות בניה המתמחים בביצוע פרויקטים אלו.

מה צריך לדעת ולבדוק?

בין אם מדובר על קבלן שרק מבצע את העבודות בתמורה לתשלום מהיזם או על חברת בניה שהיא גם היזם ומקדמת הפרויקט, יש כמה דברים שחשוב לדעת ולבדוק בהקשר זה.

• ניסיון בפרויקטים דומים – ראשית כל חשוב שאותו קבלן או חברת בניה יציגו ניסיון בפרויקטים של תמ”א 38 או לכל הפחות בפרויקטים דומים מבחינה הנדסית ותפעולית. כמו כן, רצוי להציג ניסיון בפרויקטים בעלי מורכבות דומה – למשל פרויקט תמ”א 38 רגיל אינו דומה כלל לפרויקט תמ”א 38/2 הכולל הריסת הבניין ובניית חדש במקומו.
• איתנות פיננסית – נקודה חשובה מאוד שאין להתפשר עליה היא האיתנות הפיננסית של הקבלן המבצע את הפרויקט, במיוחד כאשר הקבלן הוא גם היזם. האיתנות הפיננסית יכולה להבטיח את השלמת הפרויקט, את קבלת המימון והתנאים הדרושים מהגורמים השונים והיא קריטית לשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות.
• הליכים תכנוניים – חשוב מאוד להבין מהם כל ההליכים והשלבים התכנוניים של הפרויקט וכי הקבלן המבצע פועל לפיהם.
• חוזה התקשרות – חשוב לפעול רק לפי חוזה התקשרות איכותי, מקצועי ומפורט. החוזה מסדיר את ההתקשרות בין הצדדים לבין הקבלן המבצע, את המחויבויות שלו בתמורה לזכויות הבנייה, את לוחות הזמנים, היבטי מימון, שיטות עבודה וכן הלאה.