לפני מספר שנים, הוקמה תמ"א 38, שהיא תכנית לחיזוק מבני מגורים מפני רעידת אדמה. התכנית פונה למבני מגורים אשר נבנו לפני 1975, טרם נכנס לתוקפו התקן הקיים כיום של עמידות מבנים מפני רעידת אדמה ולכן, נמצאים תחת סכנת קריסה, אם תתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל.
התכנית יוצרת שיתוף פעולה בין הדיירים של אותם בנייני המגורים (המיוצגים על ידי נציגות ועד הבית) לבין קבלנים. במסגרת העסקה, יבצע הקבלן עבודות חיזוק ושיפוץ מקיפות ביותר, אשר גם דואגות לביטחון הדיירים במקרה של רעידת אדמה וגם מעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים. בתמורה, ימסרו הדיירים לקבלן, את זכויות הבנייה על גג המבנה.על פניו, מדובר בעסקה מצוינת לשני הצדדים, אולם, המציאות מראה כי קבלנים אינם נענים תמיד לפרויקט תמ"א 38, מטעמים של כדאיות כלכלית. הבעייתיות נעוצה בשני גורמים עיקריים, האחד הוא החוקים והתקנות אליהם כפופים הקבלנים, לרבות תקנות האש, הדורשים מהם לעיתים קרובות, להוצאות כספיות גבוהות והשני, הוא מספר קומות המגורים שהקבלנים יכולים לבנות על גג המבנה.
תקנות אש – מה היה עד עכשיו?
עד לאחרונה, חויבו הקבלנים המשתתפים בתמ"א 38, לבנות חדרי מדרגות הכוללים דלת אש, זאת על מנת שחדר המדרגות יהיה מוגן מאש. הכוונה אמנם טובה ומבורכת, שהרי התקנה ביקשה להגן על דיירי הבניין במקרה של שריפה.אולם, התקנה פגעה משמעותית בכדאיות הכלכלית של התכנית עבור הקבלנים. זאת בשל העלות הרבה של הפיכת חדר המדרגות למוגן מאש. התקנה גרמה אפוא, להיענות פחותה יותר מצד ציבור הקבלנים, לביצוע הפרויקט.
לאור זאת, תוקנו תקנות חדשות, אשר מקלות על ההוצאה הכלכלית של הקבלנים מחד, אך עדיין מגשימות את המטרה של הגנה על הדיירים, היה ותתרחש שריפה.התקנות החדשות
הקבלנים יחויבו להתקין בשטחים המשותפים של הבניין תאורת חירום, בכל דירה יותקן גלאי עשן וכן, מערכת של שחרור עשן בגג הבניין. בנוסף על זאת, בכל קומה, יתקינו הקבלנים ברז של כיבוי אש, כאשר הם ידאגו לכך כי ארונות החשמל, הגז והמים בבניין המגורים, יהיו מחומר לא דליק.
הנחיות חדשות אלו, מגשימות את מטרת הבטיחות מאש מצד אחד ואינן כרוכות בעלויות גבוהות עבור הקבלנים, מצד שני ועל כן, בניגוד לעבר, אינן גורעות מן הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור הקבלנים.אי כדאיות כלכלית – מספר קומות המגורים
כפי שציינו בפתח הדברים, ישנם שני גורמים מרכזיים המשפיעים על הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 עבור ציבור הקבלנים. אחד, הוא החוקים והתקנות אליהם הקבלנים כפופים, כדוגמת תקנות האש ששונו והשני, מספר קומות המגורים שיכולים הקבלנים לבנות על גג הבניין שהם מחזקים ומשפצים.
בשלבים הראשונים של תמ"א 38 ולמעשה, עד לעת האחרונה, קיבלו הקבלנים מן הרשויות המקומיות, אישור לבניית קומת מגורים אחת, שתי קומות או שלוש. הקבלנים בונים יחידות דיור, אותן הם מוכרים, כאשר כספי המכירה אמורים לכסות את כל עלויות העבודה של הקבלנים ולהותיר להם רווח כספי מכובד. זוהי הסיבה מדוע הקבלנים מסכימים להשתתף בתמ"א 38.לאחר שהפרויקט יצא לדרך, עלתה טענה מצד הקבלנים כי בניית קומת מגורים אחת ואף שלוש קומות, אינה מניבה להם תמורה ראויה למלאכתם, שהרי הם נושאים בכל עלויות חיזוק המבנה, השיפוץ ותוספות הבנייה. במצב זה, ההיענות של ציבור הקבלנים לפרויקטים של תמ"א 38 נפגעה מאוד והמטרה של תמ"א 38 – הגנה על חיי אדם במקרה של רעידת אדמה, לא יכלה להתממש.
לפיכך, נשמעה קריאתם של הקבלנים ואט אט, הם מקבלים אישורי בנייה לשלוש קומות, ארבע ואף חמש קומות, במקרים מסוימים. במצב זה, מכירת הדירות, מניבה לקבלנים רווחים כספיים גבוהים ונכונותם להשתתף בפרויקטים של תמ"א 38, גדלה.
